Сколько нужно зарабатывать для одобрения ипотеки?

Получение ипотеки – для многих единственная возможность на пути к покупке собственного жилья. Однако не каждый потенциальный заемщик знает, с какой зарплатой можно взять ипотеку и как банки рассчитывают необходимый доход для ипотеки. В статье подробно разбираем этот вопрос вместе с ипотечным брокером.

Как банки рассчитывают необходимый доход: формула и методика

В первую очередь следует отметить, что при отказе или одобрении ипотеки банк принимает во внимание не только доход заемщика, а его платежеспособность в целом. Общее рекомендуемое правило: ежемесячный доход должен быть как минимум в два раза больше суммы ежемесячных платежей по всем кредитам. Кроме того, банк будет учитывать, есть ли у заемщика иждивенцы (например, дети) и какой доход у супруги, если заемщик находится в браке.

Соотношение платежа к доходу

Банки используют несколько методов и формул для определения необходимого дохода заемщика. Основной из них – это показатель долговой нагрузки (ПДН), который отражает, какая часть ежемесячного дохода будет уходить на погашение кредита.

Формула расчета выглядит следующим образом:

ПДН = сумма платежа по ипотеке / среднемесячный доход Х 100%

Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно посчитать, сколько нужно зарабатывать для одобрения ипотеки.

Если ПДН составляет до 30%, то банк будет считать заемщика платежеспособным, и вероятность одобрения будет велика. От 30 до 50% – умеренный уровень платежеспособности. Свыше 50% для банков – повышенный уровень риска. В этом случае велика вероятность отказа либо банк потребует привлечь поручителя, созаемщика или предоставить залог.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Найти квартиру

«Не всегда ПДН в 70% будет основанием для отказа. Если сумма дохода достаточно большая и банк решит, что остатка будет достаточно для полноценной жизни, ипотека может быть одобрена. Кроме платежей по ипотеке банк примет во внимание обязательства по всем действующим кредитам, а также кредитным картам, платежи по алиментам и другие официальные выплаты заемщика. С другой стороны, к официальной зарплате можно приплюсовать доход от сдачи помещения в аренду, проценты по вкладам, дополнительный доход в качестве самозанятого лица и т.д. Однако, не все банки примут любой дополнительный доход во внимание», – комментирует ипотечный брокер Екатерина Банных.

Минимальный доход для получения ипотеки: конкретные цифры

Четкой цифры нет, так как кредитные организации рассматривают каждый случай индивидуально. Минимальная зарплата для одобрения ипотеки варьируется в зависимости от региона, банка, размера кредита и прочих условий. Кроме соотношения доходов и расходов, банк будет оценивать средний уровень заработка в регионе, так как после внесения ежемесячного платежа и прочих обязательных вносов, у человека на руках должен остаться прожиточный минимум. Например, в нескольких регионах РФ в 2025 году прожиточный минимум составил 16 тыс. руб., а 27,3 тыс. руб. – в Москве, 50 тыс. руб. – в Чукотском автономном округе.

Необходимый доход для разных сумм ипотеки 

Понимание необходимого дохода в зависимости от суммы ипотеки позволяет лучше планировать финансовые ожидания. Какой должен быть доход, чтобы одобрили ипотеку? Возьмем примерный расчет ипотеки на 25 лет при покупке вторичного жилья.

Стоимость квартиры	Первоначальный взнос	Сумма кредита	Процентная ставка (стандартные условия)	Ежемесячный платеж	Минимально необходимый доход для ипотеки (ПДН 50%)	Минимально необходимый доход для ипотеки (ПДН 70%)
5 млн руб.	3 млн руб.	2 млн	20%	34 тыс. руб.	68 тыс. руб.	-
8 млн	3 млн	5 млн	22%	93,5 тыс.	187 тыс.	133,5 тыс.*
14 млн	4 млн	10 млн	22,7%	193 тыс.	386 тыс.	275,7 тыс.*

* – при большом ежемесячном платеже сумма дохода может быть менее, чем в два раза больше, так как у заемщика после выплаты остается достаточно средств, чтобы прожить на них месяц. Именно поэтому банк может рассмотреть такой доход, даже если ПДН будет более 50%.

Какие доходы учитываются при одобрении ипотеки?

Кроме официальной зарплаты на основной работе, при одобрении ипотеки банки могут принять к рассмотрению и другие источники дохода:

• Подработка на втором месте работе.
• Оплата по договорам ГПХ.
• Оказание услуг в качестве самозанятого лица.
• Пенсия.
• Доход от сдачи недвижимости в аренду.

При подаче документов следует уточнить, какой доход будет учитываться при расчете ипотеки именно в этом банке.

«Алименты и пособия не берутся в расчет. Первые не считаются доходом, так как выделяются на содержание конкретного ребенка, пособия же обычно получают, когда основного дохода недостаточно даже для прожиточного минимума. Что касается доходов от предпринимательской деятельности, то здесь есть риск, что банк станет рассматривать вас не как физическое лицо, а уже как ИП, а это совсем другие ипотечные условия», – дополняет эксперт.

Можно ли получить ипотеку с серой зарплатой?

Серая зарплата – это доход, который не отражается в официальных документах и выплатах. Многие заемщики задаются вопросом: как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая?

Первый вариант – предоставить от работодателя справку по форме банка, в которой будет указан фактический доход.

Второй вариант – это подать заявку на ипотеку по двум документам. Сумма ежемесячного дохода указывается только в анкете.

«Многие работодатели понимают, чем может обернуться указание фактической зарплаты работника – по сути это признание ухода от налогов. Поэтому не все готовы предоставить от своего имени справку с «серыми» цифрами зарплаты. Второй вариант более верный, но менее выгодный – больше первоначальный взнос и/или процент по кредиту. Банку нужны гарантии платежеспособности. В этом случае придется максимально подтверждать другие источники дохода», – уточняет Екатерина Банных.

Как подтвердить доход для ипотеки?

Подтверждение дохода – это одна из ключевых задач заемщика при оформлении ипотеки. В зависимости от источника дохода банки принимают следующие документы:

• Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка (это основной документ, подтверждающий доходы).
• Выписка из банка о движении денежных средств.
• Договор аренды и налоговая декларация (форма 3-НДФЛ).
• Справка о состоянии расчетов (доходов) по налогу на профессиональный доход (для самозанятых).
• Налоговые декларации за последние 2 года (для ИП, нотариусов и адвокатов).

Требования к стажу работы для ипотеки

Стаж работы также имеет значение при оформлении ипотеки. Хотя у каждого банка свои требования, в большинстве сроки составляют от 3 месяцев на текущем месте работы и общий стаж от 1 года. Для индивидуальных предпринимателей этот срок составляет 1-2 года.

Как взять ипотеку с небольшой зарплатой: проверенные способы

Получение ипотеки с небольшой зарплатой – это задача, но вполне решаемая. Вот несколько проверенных способов, которые могут помочь:

1. Уменьшение суммы кредита (а, следовательно, и ежемесячного платежа) за счет увеличения первоначального взноса.
2. Увеличение срока кредита.
3. Поиск дополнительных источников дохода.
4. Залог имеющейся недвижимости.
5. Привлечение созаемщика или поручителя.

«Если нет никакой возможности увеличить свои доходы, то необходимо минимизировать ежемесячный платеж. Это можно сделать за счет уменьшения суммы кредита, увеличения его срока или выбора более экономичного варианта жилья. Но поскольку банк в расчеты ежемесячного платежа включит платежи по всем вашим обязательствам, то одна из рекомендаций – это закрыть все имеющиеся кредиты и кредитные карты перед подачей заявки в банк», – рекомендует ипотечный брокер.

Подобрать вариант квартиры, подходящий под ваш уровень дохода, быстро и просто можно в сервисе-агрегаторе «Акварто». Сайт собирает предложения с разных площадок и сокращает время на поиск квартиры.

Зарегистрируйтесь в личном кабинете и получите 3 дня бесплатного подбора квартиры по ведущим доскам объявлений сразу. Настройте фильтры, выбрав нужную стоимость жилья, сохраните поиск и включите уведомления, чтобы получать подборку новых предложений.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку: главное

Прежде, чем подать заявку, важно понимать, какой доход должен быть для одобрения ипотеки.

1. Общее правило – сумма дохода для ипотеки должна быть больше ежемесячного платежа как минимум в два раза.
2. Банк в обязательном порядке будет рассчитывать показатель долговой нагрузки. В идеале он должен составлять не более 50%.
3. Чтобы уменьшить ПДН, можно предоставить подтверждения дополнительного дохода.
4. Даже если официальная зарплата небольшая, всегда есть возможность взять ипотеку, предоставив справку по форме банка или по двум документам.