Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Приобрести квартиру – серьезное решение, которое требует больших вложений. Не всем удается взять ипотеку, но помимо нее есть и другие варианты. Например, можно вступить в жилищный кооператив. В нашем материале объясняем, что такое ЖСК, как в него вступить, какие плюсы и минусы у него могут быть.

Что такое жилищно-строительный кооператив?

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является организацией, которая состоит из физических либо юридических лиц, заинтересованных в постройке многоквартирного дома. Данное объединение может принимать деньги для строительства и управлять им.

Работает все просто. Группа граждан собирается для учреждения кооператива, затем принимают туда всех, кто хочет участвовать в управлении строительством. Все, кто вступил в сообщество, обязаны заплатить паевый взнос – эти средства пойдут на строительство дома. После того, как объект сдадут в эксплуатацию, каждый участник ЖСК получит право владения жильем.

Любой гражданин, состоящий в данном сообществе, может принимать решения, связанные с распределением расходов. По завершении работ, организация ЖСК переименовывается в ТСЖ, и ее участники также продолжают управлять всем домом.

На данный момент, после внесенных в законодательство поправок, подобные товарищества стало труднее создавать. Есть несколько статей, которые регулируют образование сообществ.

Есть всего три закона, в которых прописаны условия для ЖСК:

1. Если ЖСК образовывается с помощью поддержки государства, то его участниками могут стать лишь некоторые категории граждан (161-ФЗ).
2. Если права на землю для постройки дома или недостроенный объект переданы ЖСК, в котором состоят участники долевого строительства для доведения строительства до конца.
3. Если товарищество получило разрешение до вступления новых поправок, то есть до 1 июля 2018 года, и строительство еще не завершено.

Остальные объединения не имею права действовать и собирать деньги. Единственный вариант создать ЖСК с получением поддержки от государства. 

Какие бывают?

Помимо ЖСК есть еще ЖНК, но у второй организации цель немного отличается. Разбираемся в чем же отличие.

ЖСК

До того момента, пока в законодательство не были внесены изменения, ЖСК было альтернативой долевому строительству. Но после нововведений власти ввели запрет на то, чтобы граждане вносили денежные средства в такие товарищества для постройки многоквартирного дома.

Создавать их теперь запрещено, помимо тех, что еще не закончили строительство после получения разрешения до 2018 года, и тех, что организованы при поддержке государства. Вступать в последние могут не все, а только определенные категории граждан России: молодые ученые, инженеры, военнослужащие и те, кто является сотрудником научной или образовательно организации.

ЖНК

В случае с ЖНК или жилищно-накопительным кооперативом, участники могут выбрать любую квартиру вне зависимости от того, в каком доме она находится. Так же, как и в случае с предыдущем объединением, граждане, состоящие в сообществе, должны платить определенные взносы, но тут уже можно установить максимальную сумму для покупки квартиры.

Разберемся как это работает. Для начала гражданин вступает в ЖНК и там становится последним в очереди, пока ищет нужную недвижимость. После того, как жилья найдено, участник сообщает об этом правлению и ждет своей очереди. Затем, когда имущество приобретают, пайщик может переехать туда или использовать иным способом. Например, можно сдавать ее в пользование другим людям. Однако собственность до момента погашения полной стоимости жилья будет принадлежать ЖНК.

Чем ЖСК отличается от ДДУ, ТСЖ и УК 

Рассмотрим еще несколько аббревиатур: ДДУ, ТСЖ и УК. ДДУ – договор долевого участия, ТСЖ – товарищество собственников жилья, УК – управляющая компания. Что же нужно знать о них и в чем их отличие от ЖСК?

С ДДУ все просто – деньгами на строительство будет распоряжаться застройщик, а люди, которые вступили в объединение, намного лучше защищены законом РФ, нежели те, что вступили в другие товарищества.

ТСЖ отличается от ЖСК тем, что первое сообщество имеет право только на управление многоквартирным домом, а второе ведет управление строительством. Однако и там, и там участники – владельцы имущества в данном доме, которые могут принимать решения по распределению бюджета.

УК – отдельное коммерческое объединение, которое управляет всем домом и может решать любые вопросы без участия тех, кому принадлежит жилье.

ЖСК с господдержкой – что это?  

ЖСК с господдержкой, как уже было сказано ранее, это кооператив, в создании которого участвовали определенные категории граждан. Создать объединение или вступить в него можно в любом регионе страны. Землю под строительство выделяет государство на бесплатной основе на тот период, пока будут производится работы. Естественно, чтобы получить участок, нужно знать и выполнять все бюрократические тонкости. У земельного участка будут определены границы, а также его внесут в кадастровый учет.

С помощью государства граждане вправе выбрать либо многоквартирный дом, либо индивидуальное жилищное строительство. Обязательно рядом с недвижимостью должны будут появится дорога к дому и другое благоустройство. С развитием социальной инфраструктуры может помочь муниципалитет.

По завершении всех работ и введении недвижимости в эксплуатацию, один из участников товарищества сможет оформить землю в собственность.  

Рассмотрим подробнее, кто может вступать в ЖСК, который поддерживает государство:

1. Люди, которые проработали не менее одного года в федеральных госучреждениях или на унитарных госпредприятиях. Важным условия является то, что это должно быть основным местом работы.
2. Те, кто работает не меньше года на должности заместителя в федеральной государственной гражданской службе. Также это может быть человек, который работает в госорганах замещающим должности, не являющиеся должностями федеральной государственной гражданской службы.
3. Работники, которые осуществляют научную деятельность в специальных федеральных государственных образовательных организациях.
4. Граждане, которые работают в государственных корпорациях и других организациях, являющихся институтами развития.
5. Молодые научные работники, ученые и инженеры.
6. Семьи, у которых есть три и более ребенка.
7. Военные, которые на этот момент работают по контракту.
8. Граждане, которые являются сотрудниками внутренних дел РФ.
9. Сотрудники таких компаний, в которых доля государственной корпорации больше половины.
10.  Работники общероссийских спортивных федераций.

Плюсы и минусы покупки квартиры через ЖСК

Естественно, везде есть плюсы и минусы. Разберемся какие преимущества и недостатки есть у ЖСК.

Плюсы

1. Можно вносить деньги за жилье частями на протяжении всего срока строительства, а иногда и после того, как дом уже будет введен в эксплуатацию. Средства можно отдавать ежемесячно или выбрать другой удобный промежуток времени. Особенно удобный способ для тех, кто не захотел или не смог взять ипотеку.
2. Полная стоимость квартиры будет ниже, чем у ДДУ. Так происходит, потому что ЖСК имеют меньше расходов. Также можно сказать, что застройщики, которые работают по ДДУ, имеют определенные сроки, в которые они обязаны закончить строительство, и дают гарантии. По этим причинам покупка жилья по ДДУ обойдется дороже.
3. Возможность управлять строительством, участвовать в различных собраниях и разбирать возникшие вопросы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.
4. Легче поменять застройщика в случае его банкротства. То есть ЖСК в этом плане легче, чем другим объединениям, участники в любой момент могут сменить подрядчика. Например, по ДДУ граждане могут только обратиться в суд, если застройщик вдруг был признан банкротом.
5. После строительства объекта, у сообщества ЖСК есть возможность стать объединением ТСЖ, которое уже будет управлять тратой средств на обслуживание дома и решать прочие проблемы.

Минусы

1. Существует несколько ограничений для создания товарищества. Вступить в объединение могут лишь те, кто достиг 16 лет. Минимальное количество человек, которое необходимо для начала работы кооператива – 5 граждан, а максимальное не может превышать число жилых помещений. Разделить собственность с другим гражданином, владелец сможет после введения здания в эксплуатацию.
2. Вся ответственность будет лежать именно на собственниках. Если вдруг строительство задерживается по каким-либо причинам, кооператив за это отвечать не будет.
3. Существуют определенные риски, которые могут лишить вас и денег, и жилья. Договоры объединения не регистрируют в Росреестре, поэтому есть шанс, что жилье, за которое вы начали платить, продали еще кому-то. Во избежание таких ситуаций, необходимо проверить кооператив перед тем, как вступить в него.

Как купить квартиру через ЖСК?

Какие пункты необходимо соблюдать, чтобы купить квартиру через ЖСК?

Первое, что нужно сделать – проверить кооператив, в который вы хотите вступать. Это можно сделать несколькими способами:

1. Найдите отзывы о нем на разных сайтах.
2. Посмотрите, кем является организатор товарищества, существует ли риск того, что он станет банкротом, а также в реестре можно узнать нет ли у него судебных споров и разбирательств.
3. Полностью прочитайте устав и разберитесь, на сколько хорошо спроектировано здание. Есть ли там материалы, из которых построят дом, количество этажей и квартир, наличие лифта и прочие детали.
4. Расспросите, каким образом будут решаться вопросы об увеличении стоимости: всем кооперативом или только избранными в руководство гражданами. Второй вариант не внушает доверия.
5. Изучите договор, который вы будете заключать с ЖСК, проверьте условия расторжения, оформления права собственности и сроки завершения строительства.
6. Если уже выбран подрядчик, то на месте строительства будет стенд с информацией о застройщике. Вы сможете убедиться о порядочности компании, прочитав отзывы в интернете о ней. Также можете проверить, не является ли подрядчик банкротом.

Если вы не нашли никаких странностей, то делайте второй шаг – подписывайте договор. Внимательно изучите площадь, количество комнат и прочие основные характеристики.

Третий шаг – внесение вступительного взноса. Далее вам остается только вовремя платить паевые взносы. После того, как полная сумма будет выплачена, вам обязаны выдать документ с подтверждением. После сдачи в эксплуатацию всем участникам предоставят акт завершения работ, где вы должны будете расписаться, если не имеет никаких претензий к качеству постройки.

Следующий пункт – оформление документов на право собственности. Для этого необходимо прийти в МФЦ либо Росреестр и передать документы:

1. Документ, подтверждающий, что вы являетесь членом ЖСК.
2. Договор, который подтверждает покупку пая. 
3. Квитанции об оплате.
4. Справку из кооператива о том, что вы не имеете задолженностей.
5. Акты приема-передачи здания.
6. Документ о том, что вы оплатили госпошлину.

После этого вам необходимо будет подождать до 10 рабочих дней и затем забрать документы и выписку из ЕГРН. Она будет подтверждать, что вы являетесь владельцем квартиры.

Права и обязанности пайщиков в ЖCK

У будущих владельцев есть свои права и обязанности. Если вы нарушите последнее, то вам могут не предоставить жилье, а деньги могут не вернуть.

Перечислим права пайщиков:

1. Возможность регулировать денежный вопрос и влиять на этапы строительства.
2. Рассмотреть и изучить все документы кооператива.
3. Возможность выйти из сообщества и вернуть деньги, если устав не был нарушен.

Обязанности пайщиков:

1. Выплачивать все взносы вовремя и оплачивать коммунальные платежи.
2. Подчиняться тем решениям, которые приняло большинство участников.
3. Каждый год покрывать убытки товарищества. 
4. Оплатить все налоги на жилплощадь, которые требует закон.