Ипотека в гражданском браке

В современном обществе гражданским браком называют официально незарегистрированные семейные отношения. Другими словами, гражданский брак – это сожительство. По закону у таких супругов отсутствуют какие-либо права и обязанности друг перед другом, все отношения выстраиваются на взаимном понимании и доверии. С одной стороны, это является несомненным плюсом таких отношений, а с другой – есть и серьезные минусы. Например, приобретение совместного жилья в кредит.

Как безопасно оформить ипотеку в гражданском браке, расскажем в нашей статье.

Дают ли ипотеку в гражданском браке?

По ипотечному договору квартира, приобретенная в гражданском браке, принадлежит только одному из сожителей. Такое имущество разделу не подлежит. Это связано с тем, что супруги в гражданском браке, с юридической точки зрения, являются друг для друга посторонними людьми. Однако по факту выходит так, что жилищный кредит сожители оплачивают совместно. Доказать, что квартира – это совместно нажитое имущество, будет практически невозможно.

Как правило, в незарегистрированном браке все отношения, в том числе имущественные и финансовые, выстраиваются на доверии и устных договоренностях. Чтобы избежать финансовых и имущественных споров в будущем, одному из супругов стоит позаботиться об этом заранее. Будет уместным собирать документы, подтверждающие вложение собственных средств в ипотечное жилье. В дальнейшем это послужит доказательством того, что ипотека в гражданском браке выплачивалась совместно.

Совместная покупка недвижимости в неофициальном браке может быть безопасной в том случае, если приобретенные квадратные метры оформить между супругами в долях. При таком раскладе каждый из супругов имеет собственную часть жилья и берет на себя обязательства по надлежащему выполнению условий ипотечного договора.

О том как взять ипотеку в гражданском браке читайте далее.

Как оформить ипотеку в гражданском браке?

Самый удачный вариант совместной покупки недвижимости – это оформление квартиры в долевую собственность.

Итак, вы решаетесь на ипотеку в гражданском браке и подаете заявку в банк. После одобрения займа вам следует оформить ипотечный договор на квартиру с выделением долей для каждого сожителя. Стоит заранее договориться о том, кому какая доля будет принадлежать, кто и в каком размере будет вносить платежи по ипотеке. Всю информацию зафиксировать в договоре. На первый взгляд, такое решение может показаться глупостью. Однако в будущем наличие такой информации поможет избежать множества проблем. Таким образом, мужчина и женщина становятся созаемщиками, а право на собственность доли в квартире будет зарегистрировано в ЕГРН.

На самом деле у покупки квартиры в совместную собственность с распределением долей много плюсов. Например, у вас становится больше шансов на одобрение займа, так как банк будет учитывать совместный доход, а совместный доход всегда больше, чем доход одного человека. Кроме этого, вы можете рассчитывать на более крупный кредит, что позволит выбрать жилье комфортнее и, соответственно, дороже.

К сожалению, оформляя ипотеку на двоих в гражданском браке, супруги не смогут воспользоваться государственными программами льготного кредитования. Например, не получится снизить процент за счет семейной ипотеки или внести первоначальный взнос средствами из материнского капитала. Еще супругам не получиться оптимизировать налоговый вычет путем распределения вычетов между партнерами.

Чтобы оформить ипотеку в гражданском браке не требуется ничего сверхъестественного. Технически такая ипотека выглядит стандартно. Единственной разницей будет то, что банки оценивают кредитный потенциал не одного человека, а сразу двух. После одобрения ипотеки паре следует подыскать недвижимость. В разных кредитных организациях даются разные сроки на подборку жилья, но обычно такой срок не превышает четырех месяцев. Не забывайте про важное условие – согласование недвижимости с кредитором.

Процедура проверки недвижимости – обязательное условие, если вы покупаете квартиру в ипотеку в гражданском браке или без него. Это позволяет вам и кредитной организации избежать сделки с мошенниками. Однако не полагайтесь всецело на банк, так как нести ответственность за выбранное жилье в любом случае придется вам. Не пренебрегайте самостоятельной проверкой недвижимости и ее хозяина.

Обязательно уточните у продавца:

• на каком основании он стал владельцем имущества;
• про отсутствие обременений и других сложностей, например, зарегистрированные несовершеннолетние, неоплаченная коммуналка, залог и т.д.;
• получено ли согласие на продажу жилья от второго супруга, если он имеется;
• естественно, не забудьте проверить паспорт у продавца.

Основные характеристики квартиры, в том числе обременения и ограничения, можно проверить в выписке из ЕГРН.

Убедившись в «чистоте» квартиры и порядочности владельца следует заключить договор на покупку жилья. Покупая недвижимость в ипотеку в гражданском браке каждый из созаемщиков в качестве обеспечения жилищного займа предоставляет в залог свою часть квартиры. Получается, что в залог переходит квартира целиком.

Далее следует зарегистрировать право собственности на свою долю. Для этого нужно подойти в МФЦ с полным пакетом документов и подать заявление на регистрацию права. Вместе с заявлением подготовьте договоры на ипотеку и покупку жилья, подтверждение оплаты госпошлины и свои паспорта. Что касается налогового вычета, то каждый из созаемщиков подает декларацию исключительно на свою долю квартиры и процент займа.

Банк обязательно потребует от вас страховку. Это является обязательным условием при оформлении ипотеки в любой кредитной организации. Оформление страхования – это не прихоть кредиторов, это обеспечение вашей безопасности и защита от рисков потери жилья в случае непредвиденных ситуаций. Если заемщик не сможет оплачивать кредит, то  наличие страховки спасет ситуацию.

Обратите внимание, если один из созаемщиков не будет выполнять обязательства по кредиту, то банк имеет полное право распоряжаться долей второго созаемщика. Поэтому, если вы взяли ипотеку в гражданском браке, то будьте готовы вносить платежи за второго супруга. В противном случае вы рискуете обзавестись неприятным соседством.

Если пара решила разойтись, то супругам стоит договориться между собой, кто в дальнейшем станет владельцем квартиры, то есть на кого будет переоформлена ипотека на вторую долю. Соответственно, обязательства по кредиту также переходят к собственнику второй доли. Другими словами, ипотека в гражданском браке и обязательства по кредиту перейдут одному из бывших сожителей.

Что касается денежных средств, уплаченных за свою часть жилья до расставания, то вернуть их выйдет только в том случае, если супруги договорятся об этом между собой самостоятельно.

Таким образом, чтобы взять  ипотеку в гражданском браке, есть два варианта:

1. Оформить ипотечный кредит на жилье и зарегистрировать право собственности на одного из супругов. Такой вариант подходит только для тех пар, в которых отношения выстраиваются на полном доверии друг к другу. Но, несмотря на доверительные отношения, советуем заранее договорится о следующем. Если платежи по ипотеке в гражданском браке будут не в складчину, то из чьего кармана? На какие средства будет жить семья? Что будет с недвижимостью и кредитом, если супруги расстанутся? Имея ответы на такие, казалось бы, простые вопросы, пара сможет избежать серьезных проблем после покупки совместного жилья.
2. Оформить ипотечное кредит на жилье в долевую собственность. При таком раскладе у каждого супруга будет зарегистрировано право собственности на свою часть жилья. У каждого будет свои обязательства по ипотечному договору.

Важно! Если один из супругов пожелает продать или подарить свою долю другому человеку, то по закону первоочередное право на выкуп доли квартиры принадлежит второму собственнику.

Список документов, без которых не взять ипотеку в гражданском браке

Подавая заявку в банк на ипотеку в гражданском браке, к заявлению следует приложить:

• Личные документы, к ним относятся: паспорт, СНИЛС, ИНН.
• Документы, подтверждающие официальное трудоустройство заемщиков и доход. Как правило, это заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой книжки. К документам, подтверждающим доход, относятся: справка 2-НДФЛ или справка по форме банка.
• Дополнительные документы, удостоверяющие личность, например, водительское удостоверение или военный билет. Если заемщик является бизнесменом., свидетельство о регистрации в налоговой.

Не забывайте, что пакет документов должен быть предоставлен на каждого из супругов.

После того как будет получено одобрение на выдачу кредита, понадобится донести в банк документы на покупаемые квадратные метры:

• выписку из ЕГРН;
• документы, удостоверяющие личность каждого собственника приобретаемого жилья;
• договор купли-продажи, приватизации, дарения или наследства, то есть документ, подтверждающие возникновение права собственности;
• технические документы;
• оценку;
• договор на покупку квартиры.

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Нередко складывается так, что совместная покупка недвижимости происходит в гражданском браке, а уже позднее пара создает семью официально. В таких ситуациях не стоит надеяться на свидетельство о заключении брака. Этот документ не предоставляет второму супругу право на приобретенное жилье первым супругом до брака.

Лучший выход из такой ситуации – это заключение брачного договора. В одном из пунктов договора пропишите, что квартира, купленная до брака, является совместно нажитым имуществом.  В случае расторжения брака такой договор послужит основанием для раздела квартиры между супругами.

Если брачный договор не был заключен, а квартиру купили в общедолевую собственность, то делить имущество придется по следующей схеме: 

• часть недвижимости, за которую была выплачена ипотека до официального брака, поделится на основании Гражданского кодекса;
• часть недвижимости, за которую была выплачена ипотека (или оставшееся часть ипотеки) после заключения официального брака, поделится по Семейному кодексу.

Так или иначе оптимальным вариантом будет покупка недвижимости в официальном браке. Такая сделка – это гарантия исключения рисков остаться без жилья и без денег. Если у вас есть где жить или вы не стеснены в средствах, чтобы оплачивать аренду, то лучше повременить с ипотекой в гражданском браке. Подождите официальной регистрации отношений, а потом покупайте недвижимость.