Кому банки отказывают в ипотеке и что делать в такой ситуации?

Для многих ипотека – единственный шанс обзавестись собственным жильем. И вот вы уже собираете документы, корректируете свой финансовый план с учетом будущих платежей, а в мыслях рисуете интерьер долгожданной квартиры. Но мечты разбиваются о жестокую реальность: вы получаете отказ в ипотеке.

Вместе с экспертом разбираемся, почему банки отказывают в ипотеке и можно ли все-таки взять жилищный кредит после отказа.

Варианты сэкономить на ипотеке

В последние несколько лет спрос на ипотечные кредиты подскочил и продолжает расти. И на то несколько причин. Россияне, опасаясь нестабильности в экономике, пытаются спасти свои кровные и вкладываются в недвижимость. Сама же ипотека стала доступней благодаря появлению множества льготных программ, которые поддерживают власти страны.

У населения есть возможность сэкономить на ипотечных кредитах с помощью:

• Беспрецедентных условий кредитования, которые предлагает так называемая сельскохозяйственная ипотека. Ее запустили весной 2020 года и до сих пор она пользуется бешеной популярностью, потому что имеет самую заманчивую ставку – до 3%.
• Ипотеки с господдержкой. По данным аналитиков ДОМ.РФ, сегодня средневзвешенная ставка по ней составляет 7,6%. Это намного меньше, чем ставки на первичное и вторичное жилье (около 11%).
• Семейной ипотеки. Средняя ставка по такому кредиту всего 5,57%.
• Пересмотра условий существующей ипотеки. То есть можно рефинансировать кредит.

У каждой ипотечной программы, в том числе льготной, есть условия. Если им не соответствовать, можно получить отказ в ипотеке.

Как купить квартиру, если отказали в ипотеке

Кому могут отказать в выдаче ипотеки?

Национальное бюро кредитных историй с 2017 года ведет наблюдения за динамикой отказов по ипотечным кредитам. Так, подводя итоги 2022 года, эксперты зафиксировали исторический максимум: процент отказов по ипотеке составил 46,2%. Все дело как раз в том, что с каждым годом повышается спрос на такие займы, банкам приходится вести тщательный отбор. В итоге выбирают только тех, кто точно сможет выполнять свои обязательства перед кредитными компаниями.

Прежде чем дать деньги потенциальному заемщику, банки проверяют, все ли у него в порядке с документами, какие финансовые гарантии он может дать, как долго работает официально и где именно, и даже смотрят, нарушал ли он когда-либо закон. Многое в проверке на себя берут службы безопасности, поэтому что-либо скрыть человеку практически невозможно.

Всех своих клиентов, желающих получить ипотеку, финансовые организации распределяют по так называемым группам риска. Если человек попадает в одну из них, то шансы взять ипотеку на жилье снижаются. Также есть перечень клиентов, которым никогда не дадут денег, – черный список.

Особенно обидно, когда банки отказывают в ипотеке после одобрения. Так получается, когда вроде бы банк все устроило. Вам даже рассчитали примерный процент, условия и отправили искать квартиру, но в итоге все равно не дали ипотечный заем. Скорее всего, кредитору удалось выяснить что-то такое, что негативно повлияло на решение.

Итак, кому и почему банки отказывают в ипотеке? Разберем основные причины отказа в ипотеке.

1. Плохая кредитная история. Недаром всех заемщиков предупреждают: вовремя гасите кредиты, иначе потом будут проблемы. Как только заемщик принес заявку на ипотеку, в первую очередь его проверяют, как он умеет выполнять свои обязательства. А именно смотрят, брал ли он кредиты и вовремя ли с ними рассчитывался. Если были просрочки, уклонение от платежей и тем более дело о непогашенном кредите дошло до суда, то это для банка громкий звонок. Значит, человек ненадежный, долг будет отдавать точно так же: пропускать платежи или прятаться от кредитора. Могут ли отказать в ипотеке в этом случае? 100% да.
2. Скромные доходы. Если вы получаете небольшую зарплату, это может и не стать причиной отказа в ипотеке. Банки охотно рассматривают весь семейный бюджет. Но если выяснится, что на ипотечный кредит будет уходить более 30% от всего дохода, то ипотеку вряд ли одобрят. Семья попросту не сможет с ней нормально рассчитываться, тем более столько лет – сроки кредитования большие. Ведь нужно еще на что-то жить: платить за коммунальные услуги, питание, покупать одежду. Также финансовые организации уделяют внимание стажу на последнем месте работы. Кто-то требует, чтобы он был не менее 3 месяцев, а кто-то ставит условие от полугода.
3. Не тот возраст. Отказ банка в ипотеке часто неминуем, если заемщик слишком юн – ему еще нет 21 года. Или слишком солидного возраста – от 65 лет.
4. Много долгов. Имеет значение и то, как человек планирует свой бюджет, вовремя ли платит штрафы, например, от ГИБДД, уплачивает налоги, рассчитывается за услуги ЖКХ. Сюда же можно отнести и алиментщиков. Все это говорит о том, что клиент проблемный: у него либо не хватает денег, либо он просто игнорирует обязательства. Банк откажет в ипотеке такому клиенту.
5. Была или есть судимость. Нарушителей закона банки тоже не жалуют. Банки точно откажут в ипотеке тем, кто имеет непогашенную судимость. Снизят шансы на получение ипотеке людям, которые в прошлом нарушали закон. Отягчающее обстоятельство – финансовые преступления.
6. Много кредитов. У клиента вроде бы все в порядке с доходами, он давно работает на одном месте, стабильно получает зарплату. Одно «но» – на данный момент взял уже несколько кредитов. Такого заемщика, скорее всего, ждет отказ в одобрении ипотеки, потому что банк посчитает это слишком высокой кредитной нагрузкой. Есть риск, что человек не потянет еще и ипотеку.
7. Квартира не подошла по параметрам. Может ли банк отказать после одобрения ипотеки? Такое, на первый взгляд, кажется фантастикой, но все же случается. И чаще всего по причине неподходящей квартиры. Что-то банк смутило в ней: документы на жилье или состав собственников. Дело в том, что финансовая организация после того, как даст ипотеку, берет жилье в залог. Если вы не сможете расплачиваться по кредиту, то квартиру выставят на торги. Но проблемное помещение продать будет нелегко.

«Случаи, когда банк отказывает в выдаче ипотеки, встречаются довольно часто. По своей практике скажу, что самые распространенные причины отказа – это большая кредитная нагрузка и плохая кредитная история», – отмечает заместитель директора АН «Эксклюзив» Марина Тюменцева.    

Что делать, если банк отказал в ипотеке?

Чтобы не попасть в группы риска и не получить отказ в ипотеке, стоит сначала подготовиться. Понятно, что это невозможно сделать, если банк отказывает в выдаче ипотеки из-за возраста, судимости или плохой кредитной истории. Но во всех остальных случаях вполне реально изменить ситуацию.

Прежде чем идти в банк за ипотечными средствами, сделайте нижеперечисленное. 

• Покажите дополнительные доходы. Если, конечно, они есть. Возможно, кроме зарплаты вы получаете доход от сдачи какого-то помещения в аренду. Или у вас есть подработка, которая нигде не зафиксирована. Если ни того, ни другого нет, можно привлечь созаемщика – его доходы банк тоже учтет. Другой вариант – претендовать на более скромную по стоимости квартиру либо накопить больше на первоначалку. Тогда сумма кредита уменьшится.
• Не берите кредиты. Или сначала расплатитесь с имеющимися и только потом отправляйтесь в банк. 

«Я советую своим клиентам, в первую очередь, не брать дополнительные кредиты, пока не возьмут ипотеку. Банк видит, что у человека есть кредитная нагрузка, поэтому отказывает», – говорит Марина Тюменцева.   

• Проверьте свою кредитную историю. Человек может быть абсолютно уверен – он давно расплатился со всеми кредитами, однако банк его разворачивает. В ходе разбирательств выясняется, что на нем висит долг.

 «Если банк отказывает после первоначального одобрения заявки на ипотеку, то нужно разобраться, в чем причина. Мы сразу просим клиентов заказать справку из бюро кредитных историй. Это можно сделать через Госуслуги бесплатно раз в полгода, – комментирует Марина Тюменцева. – Недавно в моей практике появился интересный кейс. Человек взял микрозайм в 2016 году. Он давно его погасил, но с кредитной истории эту информацию не убрали. Получается, что долг висит вроде бы как закрытый, но в то же время как будто действующий. Мы начали искать концы. Оказалось, компании, выдавшей микрозайм, уже не существует. Нашли в итоге, кому она передала свои полномочия. Пришли в банк, там все проверили и ответили, что на клиенте нет никаких кредитов. Специалист банка сама написала письмо, отправила в Центробанк. Центробанк отправит информацию в БКИ. Теперь ждем, когда снимут эту задолженность».

• Расплатитесь со всеми долгами и штрафами. Проверьте себя по базам данных ГИБДД. Если есть штрафы, заплатите. Обязательно стоит рассчитаться и с коммунальщиками, чтобы избежать отказа в ипотеке.
• Проверьте квартиру, которую покупаете. Тщательно изучите документы на нее. Стоит поискать какое-то другое жилье, если среди собственников есть несовершеннолетние, дом слишком старый, квартира находится под арестом, в ней сделана незаконная перепланировка. Такую квартиру банк не сможет быстро продать, поэтому откажет в ипотеке.

Когда можно снова подать заявку, если банк отказал в ипотеке?

Если у вас на руках оказался отказ в получении ипотеки, не спешите расстраиваться. Возможно, не все шансы потеряны.

«Если вдруг один банк отказал, есть и другие банки – обращаемся туда. Если же все кредиторы не дали ипотеку, тогда нужно подождать. Есть определенный мораторий: где-то три месяца, где-то месяц. Но часто бывает так, что на следующий же день после отказа можно подать заявку, и ее одобрят», – отмечает эксперт Марина Тюменцева.