Содержание
Покупка квартиры, полученной по наследству, может стать довольно выгодной. Иногда наследники продают ее по цене ниже рынка. Однако, прежде чем заключать договор и отдавать деньги, стоит хорошенько подумать и все проверить. Унаследованные объекты недвижимости часто таят в себе опасности для будущего владельца.
Поговорим о том, какие риски для покупателя несет покупка наследственной квартиры и как подстраховаться в погоне за экономией, чтобы не потерять деньги.
Риски покупки квартиры по наследству
Наследник получает квартиру одним из двух способов:
- если есть завещание;
- если он имеет на нее права по закону.
У каждого способа свои нюансы. Но в любом случае у покупателя имеются риски, если он собирается приобретать квартиру, доставшуюся в наследство совсем недавно. Разберем особенности +способов вступления в наследство и опасности при покупке такого имущества.
Покупка наследственной квартиры по закону
Когда покойный родственник не успел или не захотел писать заявление, то его нажитое имущество все равно найдет новых владельцев в кругу родни. Это называется наследование по закону. Между прочим, это самый опасный вариант для покупателя унаследованной квартиры. В судебной практике немало случаев, когда уже наследство разделено и продано, но вдруг объявляется еще один законный претендент или сразу несколько. Покупатель может лишиться квартиры и очень долго ждать обратно денег от продавца.
Однако не все родственники могут претендовать на квартиру. Суд всех рассматривает в порядке очередности:
- Сначала шанс стать новыми хозяевами жилья получают дети, жена или муж покойного, его отец и мать. Они все входят в число наследников первой очереди. Детей считают как рожденных в браке, так и внебрачных. Во втором случае придется доказывать, что умерший был отцом или матерью. Дети, в отношении которых покойный был лишен родительских прав, тоже могут претендовать на квартиру.
- Если ни супругов, ни детей и тем более родителей нет, то претендентами на квартиру становятся братья, сестры, бабушки, дедушки.
- Дяди и тети ушедшего человека относятся к наследникам третьей очереди.
- Если ближайших родственников не осталось или не было, квадратные метры передадут детям племянников, прабабушкам и прадедушкам, двоюродным бабушкам и дедушкам.
Покупка наследственной квартиры по завещанию
Здесь на первый взгляд все просто: человек написал завещание, умер, наследник вступил в права. Только вот составить этот документ – еще полдела. Нужно его заверить у нотариуса, иначе не будет иметь юридической силы. Если человек живет за рубежом, то завещание заверяет консул РФ.
Важно! Завещание без нотариального удостоверения будет иметь силу только, если его написал тот, над чьей жизнью висела угроза. При этом у него было как минимум два свидетеля. Такой документ можно использовать всего месяц. Не успели за это время вступить в права наследства, значит, не получите имущество.
Еще один подводный камень – несмотря на то, что завещание есть, другие наследники тоже могут заявить о себе и отправиться в суд. А там докажут: умерший человек из-за болезни, например, не отдавал себе отчета, что делал. Завещание будет аннулировано, наследство разделят по закону.
Еще некоторые риски для покупателя при покупке квартиры по наследству:
- Наследник может продать жилье с завещательным отказом. Например, умерший захотел, чтоб из квартиры не выписывали каких-то людей. И они так и будут прописаны в ней вне зависимости от того, кто станет новым владельцем.
- Права по завещанию вступили в силу, квартиру наследник продал. Но вдруг находятся другие завещания, написанные позже, чем предыдущее. В них – совсем другие наследники. Именно эти документы будут для суда важнее, чем первое завещание.
Все это – прямые опасности для покупателя квартиры, которая была унаследована.
Срок вступления в наследство и давность
Распоряжаться унаследованной квартирой нельзя первый полгода после смерти владельца недвижимости. Это время будет потрачено на то, чтобы определить круг наследников, разобраться со всем в судах, получить документы о праве владения.
В некоторых случаях период вступления в права растягивается. Больше времени понадобится в таких случаях:
- Наследник болел, был в долгой командировке и попросту не мог заниматься бумажными делами.
- Наследник понятия не имел, что наследодатель скончался. Например, от него скрывали это событие или он живет в другом городе, а никто не сообщил о смерти.
Конечно, придется эти факты доказывать. Если получилось убедить суд, то получить наследство. Заявить о своих правах необходимо в течение полугода после того, как узнал о смерти наследодателя, вернулся из командировки и т.д.
Только после всех процедур жилье можно смело продавать. Однако это не снимает рисков, которые грозят покупателю при покупке квартиры из разряда свежего наследства. Срок исковой давности составляет до 10 лет. В этот период еще могут объявиться претенденты на имущество и легко выиграть суд.
Покупка квартиры: наследство менее 3 лет
Рассмотрим вопрос, чем опасно свежее наследство при покупке квартиры.
Стоит учесть, что именно при покупке квартиры, перешедшей в наследство менее 3 лет назад, риски особенно высоки. Дело в том, что наследник может даже не подозревать, что у него есть «конкуренты», а они возьмут и объявятся.
Да, продавец может не успеть потратить вырученные деньги и быстро вернет их покупателю назад. Но обычно при таких сделках используют не совсем законную схему. При продаже жилья, которое находится в собственности меньше, чем три года, продавец вынужден по закону отдать 13% от ее цены в качестве налога. Чтобы платить в казну государства поменьше, он договаривается с покупателем о том, что в договоре будет значиться не вся сумма, а только часть – с нее и возьмут 13% налога. Остальные деньги отдаст наличностью. Но если объявятся другие наследники, то суд обяжет продавца вернуть ровно столько, сколько написано в ДКП. Покупатель потеряет часть потраченных денег.
Покупка квартиры, полученной по наследству спустя 3 года
Риск потери денег, если стороны сделки решили не указывать всю сумму в договоре, у продавца исчезает. Ведь налог платить не нужно, а, значит, в ДКП будет указана стоимость жилья в полном объеме. Но остается срок исковой давности. Как мы говорили выше, наследники могут заявить о себе в течение 10 лет после смерти владельца квадратных метров. Поэтому, прежде чем расплачиваться, стоит подойти к вопросу серьезно и вдумчиво.
Рассказываем, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры. А помогут нам в этом примеры из практики самих покупателей.
Пример №1. Покупка недавно унаследованной квартиры
Наталье предложили квартиру по заманчивой цене. Было одно «но»: продавец стал ее владельцем по праву наследства всего полгода назад. Наталья, зная чем может это грозить, все равно решилась на покупку. Но прежде тщательно проверила документы:
- Попросила у продавца выписку из ЕГРН. Она показывает, кто именно собственник квартиры, как ему перешло право владения – в данном случае в справке было указано, что по наследству. А также из выписки Наталья узнала, есть ли у жилья обременения (аресты, залоги и т.д.).
- Получила для ознакомления свидетельство о праве на наследство, чтобы еще раз убедиться в том, что это именно наследство.
- Запросила бумаги технического характера и паспорт продавца. Наталья сравнила данные из них с информацией, указанной в выписке из ЕГРН. Все совпало.
- Поставила условие перед продавцом – сделка состоится только в том случае, если он напишет расписку. В документе обязуется вернуть деньги, если объявятся еще какие-то наследники и выиграют суд. Эту расписку заверили в нотариальной конторе.
Пример №2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом
Олегу тоже предложили приобрести жилье по приятной стоимости. И тоже цена была занижена не просто так – квартира с завещательным отказом. Это значит, что продавец по воле наследодателя обязан совершить что-то для определенного человека или нескольких людей. Детали завещательного отказа фиксируются в справке из ЕГРН. Все обременения ложатся на плечи покупателя. Их не снимают даже, если речь идет о покупке наследственной квартиры в ипотеку.
Наследодатель квартиры, которую присмотрел Олег, захотел, чтобы в одной из комнат жил его престарелый друг. Олег согласился на сделку, потому что уж слишком хорошая цена была у объекта недвижимости. Он купил квартиру и начал сдавать оставшиеся комнаты. Хорошо, что у Олега уже была своя квартира. А если бы на его месте оказался человек, который покупал единственное жилье, то ему пришлось бы жить вместе с престарелым другом покойного.
Пример №3. Покупка квартиры, унаследованной по закону
Ольга вместе с риэлтором долго искала квартиру своей мечты. И вот, наконец, подвернулся удачный вариант – в желаемом районе, отличная планировка. Однако квартира была унаследована по закону и продавалась всего спустя год после того, как наследник вступил в права. Риэлтор успокоил: ничего страшного, нужно просто проверить все документы и возможных наследников. Все было сделано досконально. Сделка состоялась.
Через год после купли-продажи вдруг появилась внебрачная дочь усопшего наследодателя. Продавец не знал, что у него есть сестра по отцу. Между тем сестре удалось доказать родство. Суд встал на ее сторону – он признал сделку недействительной.
Если бы Ольга покупала квартиру по схеме, где в договоре указывают только часть суммы, то рисковала бы лишиться всех потраченных денег. Однако в документ предусмотрительно внесли всю стоимость покупки. Ольге вернули потраченные деньги полностью. Оставалась только одна неприятность – она лишилась квартиры мечты.
Как видим из этих примеров, очень важно с умом подойти к покупке наследственной квартиры: оценить риски, проверить все документы, собрать информацию о родственниках умершего.
Что проверить тому, кто вступает в наследство?
Какие документы запросить при покупке наследственной квартиры, разобрались. А что делать новоиспеченному наследнику перед тем, как вступать в права наследства? Ведь у него тоже довольно серьезные риски. Иногда дешевле отказаться от наследства, чем принять его. И таких случаев хватает.
Ситуация 1. Игорь стал наследником однушки умершего деда. Позднее узнал, что это никакой не «подарок», а настоящая головная боль. Оказалось, дед несколько лет назад серьезно затопил соседей, пострадала дорогая отделка, мебель и техника. На него повесили приличный долг чуть ли не в половину стоимости его однушки. Гасить задолженность теперь придется Игорю.
Ситуация 2. Владимир получил в наследство квартиру двоюродной сестры. У скончавшейся женщины были немалые кредиты, в итоге жилье оказалось в обременении. И опять с долгами пришлось расплачиваться наследнику.
То есть наследник не только становится счастливым обладателем квадратных метров, но и всех финансовых обязательств наследодателя. Только их наличие не всегда известно.
Прежде чем вступать в права наследства, стоит проверить, надо ли вам это. Уточнить информацию поможет раздел «Сведения о зарегистрированных правах» в выписке из ЕГРН. В ней указаны все обремения, залоги и аресты на жилье, какие суды наложили их и когда они перестанут действовать.
Как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры?
В качестве подведения итогов мы составили чек-лист, который поможет свести к минимум риски при покупке квартиры по наследству:
- Будьте осторожнее со сроками. Лучше не покупать квартиру, которой наследник владеет менее 3 лет.
- Не используйте сомнительную схему. В документе купли-продажи стоит прописать реальную цену квартиры.
- Проверяйте документы и родственников. Просите у продавца все возможные бумаги. Это может быть выписка из домовой книги, свидетельство о смерти наследодателя, выписка из ЕГРН, завещание, технический паспорт жилья, доверенность, если сам продавец не может быть на сделке. Узнайте, каким образом перешло право владения хозяину квадратных метров, сколько раз квартира появлялась на рынке продаж (если до смерти наследодателя ее несколько раз продавали в течение короткого времени, это подозрительно, возможно, действуют мошенники). Наведите справки о родственниках. Здесь помогут беседы с соседями и знакомыми продавца и умершего человека. Уточните, к какой очереди наследников относится продавец.
- Сильно не экономьте. Если квартира слишком дешевая, это сомнительный вариант.
- Осмотрите квартиру. Обязательно перед покупкой нужно увидеть ее своими глазами. В плане наследства может быть все в порядке, а вот само жилье не в лучшем состоянии.
- Не расплачивайтесь наличными. При расчете лучше использовать безнал.
