Титульное страхование недвижимости: как защитить право на собственность

О титульном страховании недвижимости точно слышали люди, купившие квартиру в ипотеку. Между тем, такая страховка может пригодиться почти каждому, кто решился приобрести собственную квартиру или помещение для бизнеса. Разбираемся вместе с экспертами, зачем нужно защищать титул, как оформить страховку и получить выплаты.

Что такое титульное страхование?

Титулом называют право собственности на движимое или недвижимое имущество, которое владелец может подтвердить документально. Страхование титула защищает от утраты права собственности. Особенность этой страховки в том, что она защищает от проблем, которые не проявили себя на момент приобретения объекта.

Если собственник застрахует титул, то он защитит именно право на владение имуществом, а не сам объект недвижимости. Например, страховка не дает компенсацию в случае пожара или ограбления, однако гарантирует собственнику возмещение ущерба, если квартиру отберут после признания сделки недействительной.

Когда требуется страхование титула?

Страхование титула чаще всего оформляют для жилья, купленного на вторичном рынке или в ипотеку. Для приобретения квартиры в новостройке такая страховка обычно не требуется, так как квартиры покупаются напрямую у застройщика.

Страховке подлежит квартира, дом, а также офис или другое рабочее помещение.

Покупка на вторичном рынке

Риск потери права собственности значительно возрастают, если покупать квартиру на вторичном рынке. Объект могли перепродавать несколько раз, также высок риск наличия скрытых собственников. Обычно юридическую историю квартиры проверяет риелтор покупателя перед сделкой. В случае проведения грамотной экспертизы шансы приобрести «рискованную» квартиру не так велики.

«Если проводилась полноценная юридическая экспертиза объекта, было выдано заключение, и проверяющая компания не обнаружила каких-либо рисков, то тогда нет смысла оформлять титульное страхование», – считает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

Покупка в ипотеку

При оформлении ипотеки банк может потребовать застраховать титул, хотя это не является обязательным видом страхования. Тем не менее большинство банков настоит на оформлении.

Наличие страховки титула повысит вероятность одобрения ипотеки, так как риск невыплаты кредита снижается. Также, отмечает эксперт, банк может увеличить ставку по кредиту при отсутствии страховки.

От чего защитит страхование титула?

Собственник, оформивший страховку, сможет компенсировать ущерб в случае полной или частичной утраты права собственности. Это возможно, если после сделки купли-продажи появятся претензий от наследников или неучтенных собственников. Например, оспорить сделку могут несовершеннолетние, если им полагается доля в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала.

Также страховка титула пригодится, если сделка по покупке недвижимости признана недействительной. Это может произойти по ряду причин:

• сделка была совершена недееспособным лицом;
• сделка была совершена мошенническим способом;
• было выявлено нарушение закона при приватизации объекта;
• сделка была совершена одним супругом без согласия другого, если речь идет об общем имуществе;
• при совершении предыдущих операций с объектом были допущены ошибки в документах.

Сколько стоит страхование титула?

Стоимость страховки титула определяется от рыночной цены объекта, умноженной на тариф, который устанавливает страховая компания. Обычно страховка обойдется покупателю от 0,3% до 1% от стоимости недвижимости.

Страховая компания формирует цену полиса, оценив риски. На повышение коэффициента влияет число предыдущих сделок с недвижимостью, давность этих действий, а также основания, по которым объект перешел в собственность прежними владельцами.

Отдельного внимания заслуживает ипотека. Чаще всего банк страхует только сумму кредита, а не цену всего объекта. При утрате права собственности кредитор получит возмещение, а сам заемщик не будет должен всю сумму кредита банку. Однако первоначальный взнос и другие платежи ему не компенсируют.

Константин Барсуков подчеркивает, что клиент вправе застраховать весь объект недвижимости. В таком случае собственник, утративший право на недвижимость, получит возмещение по всему объекту при условии соблюдения договора страхования.

Какие документы нужны для страхования титула?

Документы, которые необходимо предъявить для страхования титула, зависят от страховой компании. Базовый список выглядит следующим образом:

• копия паспорта;
• выписка из ЕГРН;
• поэтажный план;
• кредитный договор (в случае ипотеки);
• документы, подтверждающие дееспособность участников сделки.

Как оформить страхование от потери титула?

Перед заключением договора страховщики проверят титул объекта. Они уточнят историю сделок с объектом, наличие обременений, рыночную стоимость, а также проверят добросовестность участников с обеих сторон.

Если страховая посчитает, что с титулом все в порядке, то следующим этапом будет оценка рисков. После этого компания сформирует тариф. Далее нужно будет подписать договор и оплатить страховой полис.

Титульное страхование оформляют чаще всего до заключения сделки по недвижимости. Однако это можно сделать и позднее, уже после приобретения объекта. Ключевым фактором для получения выплат является заключение договора до того, как наступил страховой случай.

Как получить страховые выплаты?

Получить возмещение по страховке можно только после вступившего в силу решения суда. Сумма выплат прописывается в договоре страхования, обычно она будет равна рыночной стоимость жилья на момент оформления страховки. Условия страховых компаний могут отличаться.

Если наступает полная утрата права собственности, то страхователь получит полную компенсацию. Если же утрачена только часть собственности, то страховая выплатит сумму, покрывающую только эту часть.

Когда не удастся получить выплату при титульном страховании?

Есть риск, что страховщики откажут в компенсации убытков. Такое может произойти, если суд признает страхователя недобросовестным покупателем. То есть на момент совершения сделки он знал обо всех проблемах с объектом.

Также не стоит рассчитывать на компенсацию, если право собственности было утрачено по вине покупателя. К примеру, объект недвижимости был конфискован или на него наложен арест. Титульное страхование не поможет и в случае, если собственник не выплачивал ипотеку и это привело к утрате квартиры.

При обращении в страховую компанию нужно внимательно изучить договор, чтобы избежать проблем в дальнейшем, отмечает Константин Барсуков. «Важно внимательно читать договор страхования, чтобы страховая компания выплачивала [страховку] всегда, без оговорок по добросовестности приобретателя», – поясняет он.

На какой срок оформить титульное страхование?

Общепринятый срок страхования титула – 3 года, однако договор можно заключить на срок от 1 года до 10 лет.

«Считается, что проблемы чаще возникают в течение первого года после перехода права собственности. После этого срока меньше шансов, что они возникнут», – добавляет эксперт.

По его словам, если, например, наследники пропустили срок вступления в наследство, то чем больше проходит времени, тем меньше у них шансов восстановить свое право. По банкротству же максимальный срок исковой давности – 3 года с момента совершения сделки.

Для операций с недвижимостью выделяют несколько сроков, в которые могут произойти страховые случаи. Барсуков подчеркивает, что 3 года - это общий срок исковой давности по многим делам. Ничтожность сделки может быть признана в течение 10 лет с момента совершения. Однако нет гарантий, что через 15 лет не возникнет ситуация, которая позволит оспорить право собственности.

«Если хочется совсем обезопасить себя, то страховать нужно навсегда. Страхуешь первый год – снимается 60% рисков, во второй год – 70%, и на третий год – 90-95%», – уточняет специалист по недвижимости.