Как узаконить перепланировку самостоятельно: пошаговая инструкция

Перепланировка позволяет сделать жилье функциональнее, удобнее и красивее. Но без согласования с надзорными органами вам может грозить штраф, предписание вернуть все в прежний вид и невозможность продать квартиру в дальнейшем. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо узаконить перепланировку квартиры в соответствии с законом.

В статье рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире и в каких случаях сделать это не удастся. С вопросом помогает разобраться эксперт, начальник отдела по работе с юрлицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Что такое перепланировка и как ее согласовать?

Для начала стоит разобраться в том, что в целом подразумевается под перепланировкой и чем она отличается от переустройства. Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка – это изменения конфигурации помещения, которые обязательно нужно указать в техническом паспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть это вмешательство в конструкцию квартиры, не затрагивающее инженерные сети. Как поясняет начальник отдела по работе с юрлицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова, изменения инженерных сетей – это уже переустройство.

«С перепланировкой мы вмешиваемся в конструктив помещения сам по себе: возводим и сносим стены, ставим перегородки и прочее. Если кто-то выявляет у вас нелегальную перепланировку, то первое, что вы получите – это штраф. Дальше вы получаете исковое заявление от надзорного органа с обязанием устранить допущенные нарушения», – уточняет эксперт.

О несанкционированных изменениях могут узнать, к примеру, сотрудники газовой службы, которые пришли проверить газовые трубки, ведущие к плите. Они попросят предъявить план помещения, газовые документы, журнал проверок. И по этим документам специалисты поймут, что плиту перенесли на другое место с трубкой. Далее вся информация доходит до управляющей компании или ТСЖ: они приходят с актом осмотра помещения, устанавливают факт переноса инженерных сетей и (или) перепланировку, которая произошла без согласования с ними. ТСЖ или УК передают информацию в муниципальный орган. После этого последуют процедуры, связанные со штрафами и судебными разбирательствами.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Основные сложности узаконивания перепланировки связаны с затратами сил и времени, а также со стоимостью некоторых этапов. Разберемся, на что придется потратиться при перепланировке:

1. Технический паспорт. Если у вас нет на руках технического паспорта на квартиру, то придется его составлять заново или запрашивать в БТИ.
2. Поэтажный план на квартиры, находящиеся выше и ниже вашей. Эти документы позволят проверить законность возведения каких-либо стен.
3. Технические условия на электричество и воду (требуют не все муниципалитеты).
4. Проект перепланировки. Данную услугу оказывают платно за счет собственника помещения.
5. Может понадобиться оплата пошлин, указанных в постановлениях муниципальных органов власти о порядке проведения перепланировок и (или) переустройств.

Общие затраты на согласование перепланировки составят около 50 тысяч рублей. Самая большая статья затрат – это проект перепланировки.

«Многих людей может остановить стоимость подготовки проекта перепланировки. Если человек не хочет вообще заниматься этим сам, то он несет дополнительные расходы на организацию, которая занимается легализацией перепланировок (переустройств), доверенность. Но надо помнить, что скупой платит дважды: если не согласовать изменения, то расходы, которые придется понести в результате судебного спора, вырастут до серьезных сумм. А длительность всего процесса увеличится в несколько раз. Я не перестаю об этом говорить: такие споры в суде длятся как минимум четыре месяца», – уточняет Анастасия Власова.

В среднем решение вопроса, как узаконить перепланировку, занимает до двух месяцев. Сама процедура бесплатная.

Какую перепланировку невозможно узаконить?

Начнем с самого главного вопроса: а можно ли узаконить перепланировку в принципе? Отвечаем: легальными будут только те изменения, которые разрешены законом.

Такие подробности всегда описаны в каждом муниципалитете отдельным документом. Поэтому стоит изучить отдельные СНиПы, региональное и местное законодательство: муниципалитет и субъект РФ могут установить дополнительные запреты.

Например, в Екатеринбурге это регламентировано Постановлением от 14 июня 2012 года №2505. В этом документе и подобным ему в других муниципалитетах прописан весь порядок согласования перепланировки, прописаны правила и перечни документов.

«У кого-то это – правило, у кого-то – административный регламент, у кого-то – постановление. Называться документ может по-разному. Самое главное, что в нем должны содержаться эти правила», – говорит юрист Анастасия Власова.

Также при составлении проекта перепланировки эксперт рекомендует прислушиваться к мнению специалиста. 

«Не стоит даже пытаться согласовать перепланировку, когда проектировщик собственнику в глаза говорит, что желаемые изменения не соответствуют требованиям безопасности. Иными словами, необходимо отказаться от перепланировки в случаях, когда желания собственника небезопасны для жизни и здоровья проживающих с ним лиц и всех соседей. Самое главное – это соответствие техническим нормам и правилам, в частности о безопасности сооружений», – сообщает эксперт.

В любом случае имейте в виду, что жилинспекция не одобрит такие работы, как:

• снос несущей стены;
• обустройство ванной комнаты (мокрой зоны) над спальней соседей снизу;
• перенос батареи на балкон;
• соединение балкона и жилой комнаты;
• увеличение площади жилья за счет общедомового имущества;
• появление жилой комнаты без окон и площадью до 8 кв. м;
• демонтаж вентиляционного короба.

Если вы посмотрели наш список и не нашли в нем пункта, что планируете изменить в своей квартире, двигаемся дальше.

Как самостоятельно узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку пошагово?

Шаг 1. Составьте проект перепланировки и оцените ее законность

Перед тем, как начинать перепланировку, следует составить план-схему квартиры с учетом всех изменений, которые вы планируете внести. Вам нужно узаконить то, что будет отличаться от плана БТИ. Например, установку перегородок, разделение совместного санузла на туалет и ванную комнату, перенос дверного проема. Фиксируют изменения инженер из БТИ или специалист проектной организации, состоящей в СРО. 

«Проект перепланировки делает собственник квартиры. Придется потратиться на услуги проектной организации – это платно», – акцентирует внимание Анастасия Власова.

Стоимость проектных работ варьируется в зависимости от сложности самой работы и города. Например, в Екатеринбурге можно заказать несложный проект перепланировки приблизительно за 7,5-8 тысяч рублей, в Омске — около 5 тысяч рублей, а в Москве – 25-100 тысяч рублей.

Заранее позаботьтесь о документах:

• поэтажный план дома;
• техпаспорт на квартиру;
• экспликация (пояснение к архитектурному проекту).

Архивные копии некоторых бумаг придется запрашивать и получать в БТИ.

Инженер сравнивает документы, нынешнее состояние квартиры и изменения, которые вы внесли. После этого специалист дает заключение о том, как узаконить перепланировку (что все будет легитимно и безопасно).

При составлении проекта необходимо учитывать все нормы и правила, которые регламентируют перепланировку квартир в России. Например, в соответствии с законодательством высота потолков должна быть не менее 2,5-2,7 метра в зависимости от климатической зоны (СНиП 31-01-2003). Также нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах.

Шаг 2. Получите техническое заключение

Если при перепланировке в квартире не произошло существенных изменений, этот шаг можно пропустить, и перейти к следующему, то есть обращаться в надзорный орган.

Техническое заключение о безопасности площади выдает компания-проектировщик дома. Если же компания уже не действует, то техзаключение дает замещающий проектный институт. Если вы затронули в проекте или при перепланировке несущие конструкции, то инженер, которого вы приглашали до этого, сможет только сделать проект перепланировки без техзаключения.

Если вы перенесли или устанавливаете новое инженерное оборудование (вентиляционные каналы, кухонную технику, сантехнику), нужно обратиться в компетентные органы. Например, если меняете газовую плиту на электрическую, нужно получить заключение газовой и пожарной служб, если решили дополнить квартиру еще один санузлом – в Роспотребнадзор.

«В некоторых случаях, особенно при масштабных перепланировках, требуются предварительные согласования. Если перенос инженерных сетей безопасен, согласование не займет много времени. Если нужно внести какие-то изменения для безопасности, привлеките того же проектировщика, объясните, какую проблему нужно решить. Кстати, если дом относится к числу муниципальных памятников, то проект нужно согласовать в главархитектуре, Управлении охраны объектов культурного наследия», – рассказывает юрист.

Техническое заключение в вашу пользу могут и не выдать. Например, узаконить перепланировку не получится, если вы решили соединить две квартиры, убрав несущую стену. Кроме того, что это будет незаконно, такие изменения могут навредить всему зданию, в том числе вашей квартире, и подвергнуть опасности жителей.

Шаг 3. Подайте документы в надзорный орган или суд

Если вы успешно прошли все предыдущие шаги, то пришло время подавать документы в местное управление градостроительства и архитектуры или в жилищную инспекцию. Зачастую органы не принимают документы напрямую, поэтому подавать их придется через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Пройдитесь по нашему чек-листу, чтобы понять, все ли документы вы собрали для узаконивания перепланировки:

1. заявление на перепланировку (как правило, такие лежат у окошек, где принимают документы);
2. техзаключение о безопасности;
3. справки от служб (в случае необходимости) Роспотребнадзора, газовиков и МЧС;
4. проект изменений помещения;
5. согласие на перепланировку от других собственников, если вы не единолично владеете жилплощадью;
6. подтверждение права собственности – оригинал или нотариально заверенную копию;
7. техпаспорт помещения;
8. экспликацию квартиры до перепланировки и после изменений.

Жилкомиссия вынесет решение насчет того, можно ли узаконить перепланировку, в течение 45 дней после получения документов. Ваши дальнейшие действия зависят от принятого комиссией решения:

Получив мотивированный отказ, вы можете обратиться в суд. Предоставьте суду ответ, проект перепланировки, техзаключение и документы на жилье. Если удастся доказать, что все изменения безопасны для жильцов и конструкций всего дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилкомиссии. Однако суд редко встает на сторону владельцев квартир и чаще всего перепланировка остается незаконной.

«Вы вправе оспорить отказ в судебном порядке. Но мы просто придем к тому, что проект перепланировки будет исследовать суд. Жилищная комиссия просто так отказы не выдает. Если получили отказ, устраните нарушение, измените проект. Проект может быть доработан неограниченное число раз. Но бывает, когда помогает разговор с человеком, когда комиссия просто не понимает нюансов проекта. В таком случае можно пригласить проектировщика, который все объяснит, расскажет, как он рассчитывал и почему это безопасно. Как правило, в таких случаях перепланировки проходят хорошо и проекты согласовываются. Никто никому не хочет навредить, это не война с жилкомиссией. Порой просто нужно объяснить людям то, о чем они могут не знать», – уточняет специалист по недвижимости Анастасия Власова.

Если жилкомиссия признала перепланировку законной и подписала соответствующий акт, можно идти получать новый план квартиры в БТИ.

Важно! Если вы перестроили квартиру и задумались, как узаконить уже сделанную перепланировку, будьте готовы к штрафу. Его придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.

Шаг 4. Оформите новый план в БТИ

Если все прошло успешно и жилкомиссия разрешила узаконить перепланировку, можно смело идти в БТИ. С собой надо будет взять акт о завершении перепланировки (выдается на шаге 3). Именно в БТИ оформят новый технический план с уже внесенными изменениями в квартире. После этого можно приступать к ремонту.

Почему перепланировку лучше согласовать заранее?

Решение вопроса, как узаконить перепланировку, требует немало нервов, денег и времени. Однако ваши затраты будут несравнимо меньше тех, какие могут грозить, если дело с несанкционированной перепланировкой дойдет до суда.

«Надо согласовать все. Не рисковать: можно прийти к тому, что вы не сможете, например, продать эту квартиру. Не стоит ставить себя под удар искового заявления об обязании устранить опасные для вас и других жильцов нарушения», – рекомендует Анастасия Власова.

Эксперт дает три совета тем, кто планирует согласовывать перепланировку самостоятельно.

Совет №1: не бояться расходов

«Если человек встал на путь самостоятельного согласования, могу ему только поаплодировать, он все делает правильно. Я советую не бояться расходов: для подготовки техзаключения о безопасности, проекта, на выдачу поэтажных планов. Это все стоит меньше, чем судебные споры, если перепланировка не будет согласована».

Совет №2: общаться с госорганами

«Будьте в контакте с государственными органами, со всеми, кто согласует перепланировки, отдельные части проекта. Помните о том, что никто не хочет никому в этой ситуации насолить. Государственные органы контролируют выполнение требований безопасности, которым собственник тоже должен подчиняться при перепланировке. Если вам говорят внести изменения в проект, вносите изменения».

Совет №3: не бояться объяснять и говорить

«Если госорганы что-то не понимают в вашей перепланировке, а такое в редких случаях, но все-таки бывает, то не бояться, а предложить пригласить проектировщика. Не стыдно признаться, что вы не строитель и не сможете объяснить».