Содержание
Ожидание одобрения банком ипотечного кредита – это всегда волнительный процесс. Банки тщательно проверяют потенциального заемщика. Изучают справки о доходе, смотрят кредитную историю, даже иногда звонят работодателям. Кроме заемщика, проверке подвергается недвижимость, под которую берется ипотека.
В этом материале разберемся, по каким параметрам и насколько тщательно проходит проверка квартиры при покупке в ипотеку. Нужно ли заемщику самостоятельно проверять квартиру перед ипотекой?
Зачем нужна проверка квартиры при покупке в ипотеку?
По условиям ипотечного договора квартира остается в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Это значит, что одним из гарантов кредита является объект недвижимости. Поэтому, чтобы защитить свои интересы, банк проверяет квартиру на ликвидность. И, если заемщик по какой-то причине откажется выплачивать кредит, кредитная организация сможет вернуть затраты, быстро и выгодно продав объект.
По словам специалиста по недвижимости АН «Агент-66» Наталии Берсеневой, есть случаи, когда желаемый объект недвижимости оказывается не самым простым для покупки. Если сделкой занимается неподготовленный покупатель, можно упустить желаемую квартиру.
«Бывает так, что нашли квартиру, которая понравилась, прошли все этапы подготовки, аванс, оценка, договор купли-продажи, часы переговоров со всеми сторонами… а банковский сотрудник посчитал, что есть риски и написал в заключении, что не рекомендует к покупке выбранный объект. Все. А вполне возможно, что реально было найти способ обезопасить сделку и купить выбранную квартиру», – уточняет эксперт.
Как банк проверяет квартиру при покупке в ипотеку?
Проверка банком квартиры проходит в несколько этапов. Банк запрашивает у заемщика определенный пакет документов на объект недвижимости. Как правило, это выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, техпаспорт, копия паспорта собственника. Если квартира приобретена в браке, просят разрешение на продажу от супруга или супруги. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то попросят документ из опеки. Если в ходе проверки выявлены еще какие-то нюансы, могут потребовать дополнительно необходимые документы.
Кроме этого, сотрудники банка определяют рыночную стоимость жилья. Изучают технические характеристики объекта: состояние стен, перекрытий, коммуникаций и другие нюансы. Смотрят, нет ли незарегистрированных перепланировок, оценивает юридическую чистоту сделки.
Для кредитной организации больше важен рейтинг платежеспособности самого заемщика, чем объект недвижимости. Поэтому жилье проверяют только по основным параметрам. Поскольку поток заявок на ипотеку достаточно большой, на проверку банком квартиры выделяют 5-7 рабочих дней.
Специалист по недвижимости Наталия Берсенева рассказывает, насколько подробно банки проверяют ипотечные объекты.
«Банк рассматривает пакет документов, в том числе подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права). Право должно быть зарегистрировано и не иметь запретов на регистрационные действия. Если они есть, то выставляются условия для одобрения к сделке. Проверяют, все ли необходимые документы предоставлены. Также рассматривается и оценочный отчет, чтобы стоимость в договоре купли-продажи соответствовала рынку, ведь исходя из нее рассчитываются заемные средства. Обращают внимание на важные технические характеристики».
Экономическая проверка банком квартиры
Первое, что входит в проверку банком квартиры при ипотеке, – стоимость жилья. Если в заявлении на ипотеку указана цена выше рыночной стоимости, банк узнает об этом и не будет кредитовать заемщика. Сумма в ипотечном договоре не должна превышать реальную стоимость жилья. Заниженную цену также указывать не стоит. Как правило, банки просят продавца предоставить документ по оценке объекта недвижимости.
Техническая проверка квартиры перед ипотекой
Техническую проверку банком квартиры проводят для подтверждения ликвидности жилья. Чтобы в случае невыплат по ипотеке без проблем продать объект по выгодной цене. Особенно тщательно проверяются квартиры на вторичном рынке. Учитывается много факторов: состояние здания и квартиры, стены, перекрытия, коммуникации. Важен возраст дома. Квартира должна быть пригодной для проживания. Кроме того, объект проверяют на наличие незарегистрированных перепланировок. В случае выявления таких фактов есть два пути решения: узаконить изменения или вернуть все стены на свои места. Если владелец квартиры отказывается решать вопрос с перепланировкой, то банк не даст одобрения на покупку такой квартиры.
По словам Наталии Берсеневой, банк всегда обращает внимание на важные технические характеристики и проверяет наличие незаконных изменений в помещении.
«К примеру, некоторые собственники балконы себе пристраивают или делают из 4-комнатной квартиры мини-хостел – в каждой комнате по санузлу. Всякое бывает», – делится Наталия.
Юридическая проверка квартиры при ипотеке
Самая важная часть – это юридическая проверка квартиры при ипотеке. Проверке подвергаются как объект недвижимости, так и собственник. С помощью выписки из ЕГРН банк проверяет, действительно ли собственник является владельцем данной квартиры. Далее проверяется информация об обременениях, ведь регистрация сделки может не состоятся из-за наличия ареста, если квартира в залоге или находится в аренде.
Если квартиру продает доверенное лицо, банк обязательно проверит подлинность и действие доверенности. Бывают случаи, когда доверенности подделывают или отзывают. Если квартира была приобретена в браке, для продажи нужно разрешение обоих супругов. Если продавец получил квартиру в наследство, банк просит справку о составе семьи на момент открытия наследства. Или может поставить условие, что ипотека возможно только с оформлением страховки титула.
Помимо этого, банк смотрит, кто собственник квартиры. Если в списке владельцев есть несовершеннолетние дети, для сделки потребуется разрешение органов опеки, ведь по закону детей можно выписать только из одного места жительства в другое. При этом важно не потерять качество жилья.
«Проводится проверка на обременение в силу ипотеки. Если оно есть, то сделка проходит в особом порядке. Смотрят, кто является собственником квартиры. Документы должны быть предоставлены по каждому из них, в том числе документы, удостоверяющие личность. Из правоустанавливающего документа смотрят как появилось право собственности. При необходимости запрашивают дополнительные бумаги. К примеру, архивные выписки», – дополняет Наталия Берсенева.
Что не входит в проверку банком квартиры при покупке в ипотеку?
Проверка банком квартиры не включает многие моменты, связанные с продавцом недвижимости. Они могут быть важны в будущем, если возникнут спорные ситуации по сделке. Что же еще можно проверить?
Нюансы по продавцу квартиры
Возьмите у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Такие справки в случае необходимости подтвердят ясность сознания продавца при сделке.
Также стоит обезопасить себя и проверить кредитную историю собственника и уточнить отсутствие банкротства. Если продавец окажется злостным неплательщиком, сделку в дальнейшем могут аннулировать по требованию третьих лиц, которым был должен продавец. Убедиться в том, что продавец не имеет долговых обязательств поможет справка о его кредитной истории. Ее можно получить в любом банке при личном обращении или заказать через сайт Госуслуги. Также есть возможность проверить задолженность продавца на сайте ФССП.
Важно! При проверке банк может упустить многие моменты. Специалисты мониторят только определенные параметры: рыночную цену недвижимости, совпадения реально планировки с техпаспортом объекта, подлинность личности собственника и наличие обременений.
Кредитные организации действуют в своих интересах, поэтому им достаточно основных сведений о квартире. С одной стороны, у кредиторов есть залог, а с другой – кредитный договор с заемщиком. При этом, если с недвижимостью что-то случится, банк будет требовать погашения задолженности с заемщика. Поэтому специалисты рекомендуют покупателю проявить бдительность и самому проверить объект. Если есть сомнения по документам, лучше воспользоваться услугой риэлтора или юриста.
«Проверка, которая ведется банком на этапе одобрения объекта к сделке, не является той проверкой, после которой можно быть уверенными, что все ок. Банк проверяет недвижимость, как объект залога. Можно выбрать дополнительную опцию в банке – юридическая проверка. Вот она уже направлена на проверку юридической чистоты документов. Но и тут невозможно быть на 100% уверенными, что все в порядке. Уж лучше обратиться к юристу, опытному риэлтору, с которым можно взаимодействовать плотнее и задавать все вопросы, и искать решения», – говорит специалист по недвижимости Наталия Берсенева.
Прописанные в квартире
Проверка квартиры банком при ипотеке не относится к прописанным лицам. Покупателю самому лучше уточнить этот факт. Можно запросить в паспортном столе и МФЦ справку по форме 40 или выписку из домовой книги. Эти документы покажут наличие или отсутствие зарегистрированных лиц в квартире. Сделку лучше оформлять, когда все жильцы будут выписаны. Ведь постоянно и временно прописанные граждане имеют право жить по месту прописки даже при смене собственника.
Также есть нюанс с пропиской мигрантов. По ним нет данных в выписках из паспортного стола. Такую информацию может выдать только миграционная служба. Опытные риэлторы советуют проверять квитанции об оплате ЖКУ. Если в них число зарегистрированных больше, чем в стандартных документах, нужно уточнять, почему данные разнятся.
Коммуникации в доме
Банки не проверяют квартиру на предмет отсутствия долга по ЖКУ. Коммунальные долги остаются за старым хозяином жилья. Вроде бы ничего страшного. Но из-за старых долгов коммунальщики могут отключить водоснабжение и электроэнергию в квартире. Если по объекту есть долг за капремонт, он перейдет новому хозяину во владение вместе с квартирой. Поэтому лучше обезопасить себя от проблем и заранее запросить документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности. Такими бумагами могут быть справка об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги, документ по форме 9 и 12 из ЕЖД. Можно посмотреть информацию по долгам ЖКХ в квитанциях.
Влияет ли проверка банком квартиры на успешный исход сделки?
Безусловно, от решения банка напрямую зависит, сможете вы купить желаемый объект недвижимости или нет. Если юристам что-то не понравится при проверке, банк вправе отказать в совершении сделки по данному жилью. В этом случае кредитный менеджер предложит заемщику искать другой объект для покупки. Банк заинтересован с минимальными рисками выдать ипотеку. Но только на покупку ликвидной недвижимости.
Кроме этого, в каждом банке есть свои правила проверки и выдачи кредитов. В одном банке решение об отказе может быть категоричным, а в другом могут пойти на встречу, выставив дополнительные условия по сделке. Например, нужно будет собрать недостающие техдокументы или оформить страховку на титул. Однако, если банк не сможет проследить всю юридическую историю квартиры, он не будет рисковать и откажет в ипотеке.
Любую квартиру перед покупкой нужно проверять. Часть проверочной работы делает банк, но это не 100% гарантия безопасной сделки. Особо это правило касается рынка вторичного жилья. Покупая квартиру с историей, всегда есть риск приобрести «кота в мешке». Единственный способ обезопасить свою недвижимость – максимально собрать и тщательно проверить все документы по квартире, которую хотите купить.
