Прежде чем принять решение о покупке доли в квартире, тщательно изучите все вопросы, связанные с долевой собственностью. Под простой сделкой приобретения долевки может скрываться множество нюансов, ограничивающих покупку недвижимости, в том числе различные требования со стороны банка.
О том как правильно приобрести долевку в ипотеку расскажем шаг за шагом в нашей статье.
Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?
Можно. Но, чтобы купить часть квартиры, необходимо соблюсти ряд требований. Во-первых, квартира должна быть свободна от обременений. Во-вторых, дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного и подлежать сносу. В-третьих, это должно быть вторичное жилье.
Если говорить о строящихся домах или не сданных новостройках, то приобретение части недвижимости в ипотеку невозможно. По факту готового жилья еще нет, а значит, и нет недвижимости, которую следовало бы оставить под обеспечение кредита банку. Договор долевого участия – это всегда риски как для банка, так и для собственника.
Приобретение долевки в ипотеку на рынке вторичного жилья возможно при следующих обстоятельствах:
- Покупатель берет долю в квартире в ипотеку, если у него отсутствуют какие-либо права на выбранную квартиру.
- Покупатель хочет расширить свою жилую площадь за счет доли второго собственника, с которым он состоит в праве общей долевой собственности. При таких обстоятельствах берется ипотека на выкуп доли в квартире.
- Покупатель хочет стать полноправным владельцем жилья и выкупает остальные доли. Здесь тоже ипотека на выкуп доли или нескольких долей в квартире.
Однако банки редко выдают займы на части жилых помещений, если заемщик не имеет другой недвижимости, чтобы обеспечить кредит. Это связано с тем, что долевую недвижимость сложно продать. В непредвиденных обстоятельствах, если заемщик не сможет выплатить ипотеку на долю в квартире и накопит долг, то кредитору придется продавать часть заложенного жилья. Шансов на то, что покупатель быстро найдется, очень мало. А ставить цену на часть недвижимости ниже средней по рынку банку невыгодно.
Как оформить ипотеку на долю в квартире?
Технически процесс оформления ипотеки на долю в квартире почти не имеет отличий от оформления ипотеки на любое другое жилье. В данном случае предстоит собрать немного больше документов и учесть некоторые нюансы:
- Обязательны согласия на продажу доли в письменной форме от всех собственников квартиры.
- Дополнительный плюс – наличие другой собственности для обеспечения займа. При отсутствии другого жилья у заемщика для обеспечения ипотеки потребуется заложить квартиру, в которой приобретается доля, целиком. Для этого опять же необходимо иметь согласия других собственников.
- Высокая ставка по кредиту и частые отказы в займе из-за низкой ликвидности долевой недвижимости.
Объясняем пошагово как купить долю в квартире в ипотеку.
Шаг 1. Проверить наличие письменных согласий на продажу доли от всех собственников квартиры
Если продавец не предоставит согласия, то вы имеете право самостоятельно направить письменные уведомления о покупке доли всем собственникам. У собственников есть 30 дней на то, чтобы дать ответ о согласии или несогласии продажи доли. После того, как вопрос с содольщиками будет закрыт, можно будет обращаться в банк.
Узнать, сколько всего собственников у квартиры и какие у них доли, можно, заказав выписку из ЕГРН. Однако в связи с принятием изменений с 1 марта 2023 года ФИО владельцев вы в ней не увидите.
Шаг 2. Подать заявление на жилищный кредит
Ипотека на долю в квартире оформляется по стандартной схеме. В первую очередь нужно подать заявление на кредит и приложить необходимые документы. Кроме паспорта и СНИЛСа заемщика, понадобятся документы, подтверждающие доход. Это может быть справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, справка-выписка со счета. Некоторые кредиторы вправе потребовать трудовую книжку или ее копию, естественно, заверенную.
Шаг 3. Подготовить документы на покупаемую долевку
Получив предварительное одобрение от кредитора на займ, нужно подготовить документы на недвижимость. В полном комплекте у вас должны быть:
- выписка из ЕГРН;
- технические документы на квартиру (техпаспорт, кадастровый план);
- отчет об оценке;
- документ-основание права собственности владельца (это могут быть договоры купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.).
На сделку в банк понадобятся документы, удостоверяющие личность продавца и согласия от содольщиков.
Приобретая жилье в браке, не забудьте получить письменное согласие от супруга (супруги) на покупку недвижимости.
Шаг 4. Застраховать залоговое жилье
Как уже сказано выше, жилищный кредит выдают под залог недвижимости, в том числе и ипотеку на долю в квартире. Залоговым жильем может выступить как квартира, в которой приобретается доля, так и другой объект недвижимости, находящийся в собственности у заемщика. В любом случае залоговое жилье подлежит обязательному страхованию.
Шаг 5. Заверить договор покупки доли у нотариуса
По закону приобретение долевки невозможно без участия нотариуса. Перед тем, как идти в банк, необходимо обратиться к нотариусу для заверения договора на покупку доли. Далее нотариус регистрирует заверенный договор в Росреестре. После того, как вы получите договор из Росреестра, его можно передать в банк вместе со всеми остальными документами. Регистрация договора в Росреестре может занять до 10 дней.
Шаг 6. Получить ипотеку на долю и зарегистрировать право собственности
Собранный пакет документов покупатель относит в банк и получает одобрение кредита. После подписания ипотечного договора продавец получает денежные средства за недвижимость, а заемщик регистрирует право собственности на купленную долю.
Зарегистрировать право собственности удобнее всего через МФЦ. Регистрация права занимает до 10 календарных дней, после чего новый собственник может получить выписку из ЕРГН, подтверждающую право собственности на долю.
Шаг 7. Вернуть 13% от стоимости купленного жилья
Не забывайте, что ипотека на долю в квартире тоже подразумевает налоговый вычет. Законом установлено только одно ограничение: вернуть 13% с покупки жилья можно единожды.
Покупая недвижимость, вы можете рассчитывать на возврат 13% от стоимости (максимум 2 млн рублей) квадратных метров и 13% на проценты по кредиту (максимум 3 млн рублей). То есть максимальная сумма к возврату составляет 650 000, из которых 260 000 за покупку жилья и 390 000 за выплаченные проценты по ипотечному кредиту.
Если приобретаемая в ипотеку доля стоит менее 2 млн рублей, то право на возврат 13% можно будет использовать в следующий раз, при покупке другой недвижимости. А вот право на возврат налогового вычета за выплаченные проценты по кредиту предоставляется один раз и только на один объект.
