Содержание
Если никаких накоплений ни в банке, ни под подушкой не имеется, а жилье необходимо срочно, возникает вопрос: как купить квартиру без первоначального взноса? Вместе со специалистами рынка недвижимости узнаем, что такое первоначалка, какие риски имеются у такого рода кредита, а главное, можно ли ипотеку без первоначального взноса взять в принципе.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это определенная сумма денег, которую заемщик ипотечного кредита должен выделить из своих сбережений, прежде чем получить кредит на квартиру. Чаще всего размер взноса составляет 10-20% от цены жилья, которое он собирается брать в ипотеку.
С 1 июня 2023 года в России требования к первоначальному взносу по ипотеке стали более высокие: финансовые организации могут выдавать кредиты с первоначалкой не менее 20%. А с января 2024 года минимальную границу взноса вообще установят на уровне 30%. То есть купить квартиру, когда мало накоплений, станет еще труднее. Мы спросили у Натальи Ватутиной, как отразится это нововведение на спросе и сколько нужно денег на первоначальный взнос.
«Дальнейшее ужесточение требований приведет к тому, что банки будут более тщательно проверять заемщиков, как по кредитной истории, так и по платежеспособности, – уверена специалист. – Несмотря на то, что Центробанк объявил об ужесточении требований к первоначальному взносу, на текущий момент все условия остались прежними. Например, по госпрограммам минимальный первоначальный взнос от 15%, по стандартным программам от 10-20%. Изменения в спросе пока только сезонные.
Вообще сейчас выгодные условия ипотечного кредитования: Сбербанк начал выдавать кредиты по программе «Сельская ипотека» по ставке от 2,7%, а Россельхозбанк по той же «Сельской ипотеке» увеличил максимальную сумму льготного кредитование до 6 млн рублей на одного заемщика и до 12 млн рублей на супругов. Также во многих банках принимают заявки на ипотеку по двум документам без увеличения процентной ставки, что очень удобно для заемщиков. Несколько банков ввели продукт «комбо-ипотеки», по которой можно взять 6 млн рублей по льготной ставке, а недостающую сумму «добрать» по стандартной. Если взять среднюю стоимость однокомнатной квартиры в регионах страны 3,5-4 млн, то первоначальный взнос понадобится 550-600 тысяч рублей».
Зачем банкам первоначальный взнос?
Те, кто никогда не имел дело с такими кредитами, полагают, что деньги забирает банк. Однако это не так. Первоначальный взнос получает владелец квадратных метров. Например, частный собственник квартиры на вторичном рынке или же строительная компания, которая возводит и реализует новое жилье.
Но именно банк требует первоначалку. И у него есть на это веские причины:
- Первоначальный взнос служит своего рода доказательством, что вы способны разумно распоряжаться финансами и умеете копить деньги. Такие люди, как правило, обязательные – если кому-то должны, то непременно вернут долг.
- Первый взнос гарантирует быструю продажу квартиры. В случае, когда вы вдруг по каким-то причинам не сможете вносить платежи по кредиту, финансовая организация выставит ее на продажу по цене ниже рынка.
«Ипотека – это для банка риск и довольно ощутимый, – говорит Надежда Семенюк. – Первоначальный взнос становится своего рода его страховкой, которая помогает не остаться в минусе от рыночной цены при продаже жилья».
«Квартира, которую вы покупаете на ипотечные средств, превращается в залог у банка. Как только заемщик долгое время по каким-то, пусть и уважительным поводам не вносит платежи или попросту делать этого не хочет, то кредитная организация будет жилье продавать, – объясняет Светлана Бабушкина. – Но устанавливать рыночную стоимость невыгодно по времени, ведь банку нужно продать квартиру или дом как можно быстрее. Приходится цену скидывать. Так вот эту «скидку» и компенсирует первоначальный взнос. Допустим, первоначалка для вас обошлась в 10%. Тогда банк сможет срезать на эту сумму стоимость жилья, выставленного на торги – будет продавать за 80% по остатку вашего долга».
Заемщикам приходится играть по правилам банков. Когда абсолютно нет никаких накоплений, то в ипотечном кредите отказывают или же повышают ипотечную ставку, что отразится на размере платежей.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Ипотека без первоначального взноса на вторичное и первичное жилье – нечастое явление. Если банк и идет на подобный риск, то заемщику тоже предстоит рисковать – деньгами или же другой недвижимостью:
- для этих клиентов банки сильно повышают ипотечные ставки;
- нужно покупать страховку дороже, чем при ипотеке с первоначальным взносом;
- придется отдать в залог имеющуюся недвижимость.
Что делать, если денег на первый взнос нет?
Жилье в ипотеку без первоначального взноса желают приобрести обычно те, кто не располагает вообще никакими свободными средствами. Однако эксперты советуют не торопиться – год-другой поэкономить семейный бюджет и хоть что-то накопить.
Впрочем, ситуации бывают разные. Кому-то квартира необходима прямо сейчас. Тогда на помощь приходят друзья, у которых можно занять определенную сумму, различные жилищные программы в поддержку семей и специалистов определенных отраслей и даже потребительские кредиты.
«А еще неплохой способ обзавестись собственным жильем – купить его у застройщика. Строительные компании располагают инструментами, благодаря которым первоначалка не нужна», – добавляет Светлана Бабушкина.
Мы собрали все варианты, которые способны решить вопрос, как взять квартиру или дом в ипотеку без первоначального взноса. По крайней мере, свои деньги точно не потребуются.
Вариант 1: занять деньги у знакомых
Если есть состоятельные знакомые, друзья и родственники, которым деньги не к спеху, то это отличный шанс взять ипотеку без первоначального взноса. Вернее, эти средства и выступят в качестве первоначалки. Преимущество заключается в том, что не придется платить проценты своим знакомым кредиторам. Еще лучше, если можно будет не отдавать долг хотя бы пару-тройку лет, за это время расплачиваясь только с банком. Тогда финансовая нагрузка будет не так ощутима.
Вариант 2: взять потребительский кредит
Решая вопрос, как оформить ипотеку без первоначального взноса, некоторые россияне смотрят в сторону потребкредитов. Но этот способ подойдет далеко не всем. А только тем, у кого пусть и не хватает дисциплины для накопления первоначалки, но доход семьи позволит и гасить потребительский кредит, и исправно каждый месяц расплачиваться с банком за ипотеку. Суть в том, что у кредитов процентная ставка ощутимо больше, чем у ипотеки. В конце концов есть риск попасть в настоящую финансовую яму.
«Средний срок выплаты потребительского кредита составляет 6-7 лет. Представьте, столько времени тянуть и его, и ипотеку. Перед тем, как принять решение насчет потребкредита, оцените свои возможности – посильно это будет семье или нет», – советует Светлана Бабушкина.
Вариант 3: пустить в ход материнский капитал
Сложностей в том, как взять ипотеку без первоначального взноса, практически нет у обладателей материнского капитала. В качестве первоначалки вполне могут оказаться деньги, которые положены семье с таким сертификатом. Даже если сумма не достигнет 15-20% от стоимости жилья, особенно небольшого, останется добавить совсем немного.
Вариант 4: рассмотреть участие в программе с господдержкой
Жилищные госпрограммы вот уже несколько лет подряд становятся спасением для тех людей, кто рассчитывает на ипотеку без первоначального взноса. Условия, правда, подходят тоже далеко не каждому. Программы ограничены конкретными категориями граждан, кому дают ипотеку без первоначального взноса без особых проблем.
«В госпрограммах участвовать могут люди с определенными характеристиками по возрасту, сфере деятельности и так далее. Если взять в целом количество обращений к риэлторам, то доля таких людей очень мала», – комментирует Светлана Бабушкина.
Из обилия госпрограмм особенно привлекательна «Военная ипотека», а также пользуется спросом «Молодая семья».
«Молодая семья» доступна только молодежи, о чем и говорит название. То есть людям, которые не достигли 35-летнего возраста. Зато можно рассчитывать на финансовую помощь из бюджета страны размером в 30-35% от стоимости жилья. Этого достаточно, чтобы внести первоначальный взнос.
А «Военная ипотека» рассчитана исключительно на военнослужащих, которые должны сначала вступить в НИС – накопительно-ипотечную систему. На участника открывают счет, куда ежегодно поступает фиксированная сумма. Через три года можно свободно эти деньги направить, например, на первоначальный взнос.
Вариант 5: взять ипотеку от застройщика
Сегодня для тех, у кого совсем нет своих средств, доступна ипотека от застройщика без первоначального взноса. В этом случае строительная компания действует так:
- Заключает партнерский договор с кредитной компанией: покупатель получает преференции от банка, если его выбор пал на квартиру в определенном жилом комплексе.
- Показывает банку, что клиент якобы уже заплатил первоначальный взнос.
«Это очень популярный вариант на сегодня, – говорит Надежда Семенюк. – Банк дает добро покупателю на ипотеку, потому что он как будто первоначальный взнос уже выплатил застройщику».
Однако тут стоит понимать, что впереди ждет довольно большая финансовая нагрузка. Ипотека в новостройке без первоначального взноса означает одно – придется выплачивать полностью всю стоимость квартиры, то есть с включенной в нее первоначалкой. Будет повышенный ежемесячный платеж.
К тому же покупатель лишается свободы выбора. Ему предложат стать владельцем жилья лишь в определенной новостройке либо жилом районе, выбирать квартиру только из ограниченного списка жилых помещений.
Вариант 6: взять ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости
Такой вариант подходит, когда есть уже жилье, коммерческое помещение, земля или даже гараж, но хочется купить еще одну квартиру. Имеющуюся недвижимость банк с удовольствием возьмет в залог – как гарантию возврата себе потраченных средств. А взамен даст ипотеку на вторичное жилье без первоначального взноса или же квартиру в новостройке. Но стоит учесть, что процентная ставка будет сильно высокой.
Обычно так покупают квартиры для выросших детей либо при желании заработать деньги. Особенно выгоду можно получить в период скачков цен на недвижимость.
«Человек не имеет первоначалки, зато есть жилье, которое в собственности. Он может отдать его под залог и взять в ипотеку квартиру в строящемся доме. Она обойдется сравнительно дешево. Спустя время, например, год-полтора, стоимость недвижимости взлетела. Можно продать эту квартиру в новостройке, полностью расплатиться с ипотекой, а оставшуюся разницу положить в карман», – поясняет Надежда Семенюк.
Если инвестирование не рассматривать, то кредиты под залог недвижимости пользуются спросом обычно у тех, кто хочет взять ипотеку на строительство без первоначального взноса. Как отмечает Светлана Бабушкина, среди покупателей жилья в новых домах такое редкость, зато часто встречается в рядах будущих владельцев частных домов.
«Пока строится дом силами подрядчиков, банку отдаете под залог, например, жилье в городе. Как только загородный дом будет готов, то он уже вполне может выступить в качестве залогового объекта. А городская квартира освобождается от обременения».
Какие есть риски у ипотеки без первоначального взноса?
Как можно купить квартиру без первоначального взноса, разобрались. Оказывается, задача не такая простая, как кажется на первый взгляд. Самый главный недостаток – нужно соответствовать строгим требованиям. Но на этом минусы не заканчиваются. Есть еще масса опасностей и неприятных моментов, с которыми придется столкнуться, особенно если вы собираетесь взять ипотеку без первоначального взноса без залога:
- Увеличится пакет документов. Финансовая компания может запросить для подстраховки еще и поручителей. А они в свою очередь будут обязаны так же, как вы, принести документы, в том числе доказывающие свою финансовую состоятельность.
- Повысится внимание к вам, как к заемщику. Сотрудники банка более внимательно будут изучать ваше финансовое положение: какой доход в месяц имеете, какие темные пятна есть в кредитной истории и так далее.
- Возможен запрет на приобретение жилых квадратов в старом фонде. Взять ипотеку без первоначального взноса на вторичное жилье нельзя тем, кому не положен материнский капитал или военная ипотека. Выход только один – выбирать из предложений в новостройках.
- Увеличится процентная ставка. Людям, которые претендуют на ипотеку без первоначального взноса, повышают ставку как минимум на 1%.
- Повысится цена страховки. Все жилье, которое покупается в ипотеку, подлежит страхованию. А если выдается ипотека без первоначального взноса, то придется наверняка еще и страховать свое здоровье, жизнь, что выльется в дополнительные траты.
Светлана Бабушкина считает, что рисков нет только тогда, когда заемщик уверен в своей будущей финансовой стабильности: он сможет покрыть все расходы, связанные с выдачей ипотеки без первоначального взноса, без задержек вносить платежи каждый месяц.
«Стоит сначала все просчитать, «заглянуть» в завтрашний день. Возникли сомнения, нет точной уверенности, что доход останется достойным? Тогда лучше отказаться от такого серьезного кредита. Подождать, когда наступить внутреннее ощущение финансовой устойчивости», – резюмирует эксперт.
