Что выгоднее: ипотека или копить на квартиру?

Как только у человека возникает необходимость приобрести собственное жилье, встает вопрос, где взять средства на его покупку. Варианта всего два: либо накопить, либо занять. Занять у родственников и знакомых большую сумму на длительный срок вряд ли получится. Поэтому остается вариант взять взаймы у банка, то есть ипотечный кредит. Давайте рассмотрим, какой из вариантов – накопить самостоятельно или взять ипотеку – наиболее выгоден и при каких условиях.

Сколько лет копить на квартиру в России?

Стоимость квартир в России зависит не только от региона, но и от того, в каком городе – крупном или небольшом – эта квартира располагается. Не говоря уже о том, новостройка это или вторичное жилье, в каком состоянии оно находится и к какому классу жилья относится. Вилка цен слишком большая: от 35 тысяч рублей за квадратный метр в Вологде до 400 тысяч в Москве. Поэтому в качестве примера возьмем усредненные цифры.

Пусть в нашем случае купить квартиру решил молодой человек без семьи. Назовем его Дмитрий. Это его первое самостоятельное жилье, поэтому будет достаточно однокомнатной квартиры. Стоимость квадратного метра в примере 120 тысяч рублей, площадь квартиры – 40 квадратных метров. Итого квартира обойдется ему в 4 800 000 рублей.

По данным Росстата, средняя заработная плата в России составляет около 84 000 рублей в месяц. Таким образом, если он будет откладывать по 50 000 рублей каждый месяц, то сможет приобрести эту недвижимость только через 8 лет. В северных регионах этот срок будет меньше – 4-5 лет, поскольку стоимость квартир примерно такая же, а северные зарплаты выше. А в Москве, наоборот, стоимость жилья слишком высокая, поэтому этот срок составит 10-12 лет.

Условия оформления ипотеки

Чтобы взять ипотечный кредит, необходимо выполнить ряд условий.

1. Первоначальный взнос. Банк не даст вам в долг сумму, равную полной стоимости квартиры. Вам необходимо внести часть в размере 15% и выше – большинство ипотечных программ предусматривают именно такие цифры.
2. Заемщик – гражданин РФ от 18 до 75 лет (на момент погашения кредита). У некоторых банков требования к возрасту могут варьироваться: от 21 года и 60-75 лет на момент полной выплаты.
3. Трудовой стаж не менее 3 месяцев на текущем месте работы.
4. Достаточный уровень дохода. Если есть обязательства по выплате алиментов либо по другим кредитам, то рассчитывается показатель долговой нагрузки (ПДН) – он должен быть не более 50%.

Плюсы и минусы каждого способа

Однозначного ответа, что выгоднее – копить деньги или взять в долг – нет. Поскольку все зависит от тех условий, в которых на данный момент находится человек: есть у него хоть какое-то жилье, имеются ли сбережения и какой уровень дохода. У каждого способа есть свои преимущества и недостатки, а вот какие из них являются критичными, решает каждый конкретный человек самостоятельно.

Копить на квартиру

Преимущества:

• Нет переплаты по процентам. В зависимости от срока погашения кредита, переплата может составить от 50 до 500% от стоимости квартиры
• Нет обязательств перед третьими лицами. Если вдруг в каком-то месяце вы отложите чуть меньше, никаких штрафных санкций не последует.

Недостатки:

• Инфляция и рост стоимости недвижимости. За 8-10 лет, пока копятся средства, стоимость желанной квартиры может вырасти, а благодаря инфляции покупательная способность отложенных денег снизится.
• Если у вас нет своего жилья, то вам придется потратиться еще и на съемную квартиру.
• Требуется высокий уровень самодисциплины, чтобы ежемесячно откладывать необходимую сумму.
• Риск потратить скопленные деньги на что-то другое, что может показаться более актуальным в текущем моменте.

«Накопление – это идеальный вариант в случае, если у вас уже есть, где жить, и вы планируете улучшить свои жилищные условия. То есть вам нет необходимости тратиться на аренду жилья. В этом случае вы можете рассчитать, какая сумма и через какое время вам потребуется, и спокойно откладывать. В идеале, если вы заведете накопительный счет – это позволит не сильно потерять на инфляции. Если у вас не очень высокий ежемесячный доход, то придется существенно и снизить текущие расходы», – считает директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова. 

Взять ипотеку

Преимущества:

• Стоимость квартиры не изменится, она фиксируется в кредитном договоре.
• Квартира – ваша собственность. То есть вы не просто отдаете кому-то деньги, вы оплачиваете свою квартиру.
• Вы сразу можете пользоваться квартирой (если она уже сдана), то есть жить в ней или сдавать в аренду.
• Поскольку квартира уже ваша, вы можете начинать вкладывать в нее свои деньги и силы, чтобы сделать максимально комфортной и идеальной.

Недостатки:

• Переплата. За пользование кредитом взимается процент, который максимально выплачивается в первые годы. Основной долг, то есть непосредственно стоимость квартиры, гасится минимально. В итоге переплата может составить огромные суммы, а конечная стоимость квартиры за все время пользования кредитом вырастет в несколько раз.
• Квартира находится в залоге у банка, то есть без согласования с ним вы не можете ее продать или подарить, а также произвести значительную перепланировку.
• Необходимо иметь средства на первоначальный взнос (10-50% от стоимости квартиры) и соответствовать требованиям банка, в том числе иметь достаточный доход и суметь его подтвердить.
• В случае ухудшения финансовой ситуации и допущения просрочки по кредиту, вас ждут штрафные санкции.

«Когда у вас есть возможность накопить на хороший первоначальный взнос и доход позволяет взять ипотеку на небольшой срок, вариант с кредитом достаточно выгоден. Да, переплата будет, но не слишком большая, а вы уже сразу сможете пользоваться своей квартирой. Многие боятся залога, но он не ограничивает вас в пользовании. Вы точно также можете продать заложенную недвижимость, надо лишь получить разрешение банка. Риск утраты квартиры возникает только в том случае, если вы перестанете платить по своим обязательствам. В этом случае банк продает квартиру, компенсирует свои расходы, а остаток, если он имеется, получаете вы», –комментирует эксперт. 

В каком случае выгоднее взять ипотеку?

Ипотека будет выгодна, если:

• У вас нет собственного жилья, и вы снимаете квартиру.
• У вас есть средства на первоначальный взнос.
• У вас высокий уровень дохода, что позволит взять ипотеку на минимальный срок.
• Вы подходите под условия одной из льготных программ кредитования.

В начале статьи мы рассчитали, сколько придется копить на квартиру Дмитрию. Если Дмитрий оформит ипотечный кредит на тот же срок (8 лет) на общих основаниях в среднем под 20% годовых, внеся первоначальный взнос 20%, то ежемесячный платеж составит около 82 000 руб. Это на 32 тысячи больше, чем он бы откладывал ежемесячно. Таким образом, такая ипотека будет для него оптимальна, только если в данный момент он платит еще и за съемное жилье. Ипотечный кредит позволит ему переехать в собственную квартиру и платить уже за нее, а не чужому человеку.

Если же наш Дмитрий сотрудник IT-компании и у него есть 20,1% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то он попадает под IT-ипотеку со ставкой 6% годовых. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 50 000 рублей, что равно сумме ежемесячных накоплений.  

«Если выбирать между арендой жилья и ипотекой, то я за ипотеку. Да, это переплата, но вы платите за свое жилье, которое по окончанию кредитного договора останется у вас. В случае с арендой вы платите чужому человеку только лишь за право пользоваться его имуществом. К тому же, вы не можете ничего поменять под себя – любое изменение в интерьере, будь то обои, матрас или новые двери, вам необходимо согласовать с арендодателем», – отмечает риэлтор. 

Когда стоит самостоятельно копить на квартиру?

Копить на квартиру выгодно, если:

• У вас есть недвижимость, в которой можно жить. И на текущий момент она вас полностью удовлетворяет.
• Доход позволяет без ущерба для полноценной жизнедеятельности откладывать существенную сумму каждый месяц.
• У вас достаточно финансовых знаний, и вы можете без особого риска «заставить работать» свои накопления, чтобы, как минимум, компенсировать инфляцию.
• У вас высокий уровень самодисциплины, который позволит вам в течение нескольких лет планомерно откладывать деньги и не воспользоваться накопленными средствами на другие цели.

«Накопление средств – идеальный вариант для заранее планируемого улучшения жилищных условий. Например, молодая семья без детей проживает в однокомнатной квартире, которая досталась им от бабушки или это подарок родителей на свадьбу. То есть они не обременены выплатами по ипотеке и планируют в ближайшие год-два родить ребенка. Оба работают, что позволяет доход одного из супругов откладывать на накопительный счет. Таким образом, лет через 5-7 у них скопится достаточная сумма, и они смогут безболезненно купить уже двухкомнатную квартиру с отдельной детской», – дополняет эксперт.

Итоги: что выбрать?

Ни один специалист не даст вам однозначного ответа. Каждая ситуация индивидуальна и требует грамотного тщательно взвешенного подхода.

Если у вас большие доходы, которые позволят быстро скопить необходимую сумму, разумно отказаться от переплат по ипотечному кредиту. В другом случае внимательно изучите рынок недвижимости и подберите для себя наиболее выгодные условия кредитования – идеально, если вы сможете подойти под одну из социальных или льготных программ. Считайте, анализируйте и объективно соотносите свои желания и возможности.