Содержание
В последнее время в информационном поле часто встречается слово «флиппинг», означающее перепродажу квартир. В чем отличие между флиппингом и хоумстейджингом, и можно ли заработать на перепродаже квартир – рассказываем в этом материале.
Флиппинг: определение
Несмотря на столь замысловатое название, флиппинг – это простой процесс перепродажи вторичной недвижимости. Кратко: купил старую квартиру, затем отремонтировал, а далее продал. Людей, которые занимаются этим, принято называть флипперами.
Подобные вложения могут приносить вполне серьезный доход. Сегодня в среднем в России чистая прибыль от флиппинга равна 60%. Однако это только среднее значение. Факторов риска и тонкостей на практике гораздо больше. Но обо всем по порядку.
Слово «флиппинг» пришло в русский язык от английского глагола «to flip», что в дословном переводе означает – перекручивать. На самом деле значений у глагола больше, но в русском устоялся именно такой смысл. С точки зрения смыслового перевода, речь идет именно о каком-то процессе быстрого изменения. Будто что-то взяли и перевернули с ног на голову за короткий временной промежуток.
Суть флиппинга
В чем же заключается суть флиппинга? Задача стоит простая – купить какую-либо недвижимость на вторичном рынке в удручающем состоянии за небольшие деньги, вложить еще немного средств в ремонт и как можно быстрее перепродать с наценкой.
Важным нюансом является то, что весь процесс должен происходить как можно быстрее. Это касается не только отдельных этапов, но и всего процесса в целом. То есть важно быстро купить, быстро сделать ремонт и быстро продать. Скорость в этом вопросе служит ключевым фактором. Так как именно от скорости напрямую зависит прибыль.
Подобное направление в заработке с помощью перепродажи недвижимости зародилось в США. Однако там в основном флипперы выкупают частные дома, ремонтируют их и перепродают. В России же в основном зарабатывают именно на квартирах из вторичного жилого фонда.
Флиппинг является схемой инвестирования в недвижимость. Явным преимуществом этого процесса является именно скорость. Деньги гораздо быстрее окупаются и преумножаются во время перепродажи. Поэтому есть российские инвесторы, которые занимаются исключительно флиппингом, а есть те, у которых этот ресурс является вторичным доходом.
Отличие флиппинга от хоумстейджинга
Еще одним вариантом инвестиций в недвижимость является хоумстейджинг. Этот процесс также пришел в Россию из США. В дословном переводе «хоумстейджинг» означает инсценированный дом. То есть задача этого процесса – показать готовую картинку жизни в том или ином объекте недвижимости.
По принципу вложений и получения прибыли хоумстейджинг схож с флиппингом. Инвестор также покупает непривлекательную жилплощадь, обустраивает ее и перепродает. Но если рассматривать взаимосвязь процессов с точки зрения масштаба, то хоумстейджинг является частью глобального процесса флиппинга.
Флиппер после покупки старается преобразить недвижимость так, чтобы ее быстрее захотели купить. Именно этот этап с трансформацией и называют хоумстейджингом.
Проще и понятнее будет объяснить на примере. Представим, инвестор Аркадий купил квартиру и решил заняться хоумстейджингом. Он перекрасил стены в нейтральные тона, заменил текстиль, оформил спальные зоны пледами и подушками, убрал весь мусор от предыдущих владельцев. То есть Аркадий создал идеальную картинку жизни, как с рекламного плаката. Это и есть хоумстейджинг.
Главная задача инвестора на этом этапе – добавить детали, которые привлекают внимание. К примеру, если квартира сдается в аренду, то спрос будет выше на ту, где диван украшен подушками, а шторы на окнах чистые и нейтральных тонов. Прошлая роскошь советского периода с яркими цветами или пестрыми обоями сейчас уже способна только оттолкнуть клиентов, нежели привлечь.
Делать капитальный ремонт при этом совсем не обязательно. Достаточно составить примерный портрет человека, которые ориентировочно мог бы жить в той или иной квартире. Потом подумать над тем, что бы могло заинтересовать потенциального арендатора или покупателя. К примеру, многим молодым людям важен комфорт. Поэтому при распределении затрат на ремонт стоит заложить статью расходов на посудомоечную машину или, может быть, на робот-пылесос.
При этом можно сэкономить на покупке телевизора или большого полноразмерного холодильника. Однако для того, чтобы точно расставить акценты и быстро обустроить квадратные метры, нужно хотя бы приблизительно представлять, кому бы могла подойти эта жилплощадь. Конечно, если у вас большая квартира, то, вероятно, в ней захочет жить семья с детьми. Тогда покупкой мини-холодильника уже будет не обойтись.
Чем занимается флиппер?
Самым первым пунктом для флиппера является анализ рынка недвижимости. Важно точно понимать актуальную стоимость квадратного метра, его текущую скорость продажи и общее количество сделок с недвижимостью.
Также инвестор должен быть в курсе цен на строительные материалы. Так как иногда объекты требуют капительной реконструкции. Важно точно понимать количество будущих затрат и вложений. К примеру, есть объекты недвижимости, выставленные на продажу после нерадивых животноводов. В таком случае ремонт может влететь в копеечку.
Однако иногда есть прекрасные квартиры, но с одним или двумя изъянами. Еще стоит понимать, кто в итоге будет выполнять ремонтные работы. Займется этим флиппер самостоятельно, или же будет нанята бригада мастеров.
Так что первый и самый важный пункт в работе – оценка. Специалист просчитывает все варианты возможной прибыли и анализирует риски. Иногда инвесторам удается найти такие квартиры, в которых достаточно провести генеральную уборку, и жилплощадь купят уже после первого просмотра.
После этапа подбора и оценки флиппер также может взять на себя продажу готовой презентабельной квартиры. То есть выступить еще и в роли риелтора. На практике часто встречаются случаи, когда муж и жена работают в тандеме. Муж ищет объект и занимается его ремонтом, а дальнейшую продажу берет на себя жена.
В самом начале этой статьи мы кратко описали принцип работы флиппинга: купил – отремонтировал – продал. В реальности же под каждым из этих пунктов скрыты детали и нюансы. На самом деле, флиппинг – это тяжелая работа, которая требует максимальной отдачи. Но результат при грамотном подходе обязательно будет стоить того.
Как выбрать квартиру для перепродажи?
В первую очередь квартира должна быть рентабельна. То есть вокруг должна быть минимальная инфраструктура, транспорт или место для парковки автомобиля. Во время подбора квартиры для флиппинга стоит обращать внимание не на текущее положение вещей, а на их потенциал.
К примеру, вы знаете, что в вашем городе начали строить новую ветку метрополитена. Соответственно, все квартиры, которые располагаются у планируемых станций метро – потенциально идеальный вариант для флиппинга. Стоит внимательнее рассмотреть ранее бесперспективные районы.
Также при выборе объекта стоит обратить внимание на общую площадь недвижимости. Иногда одна только грамотная перепланировка позволяет увеличить стоимость квартиры втрое даже без законченного ремонта.
Общий вид фасада дома и вид из окна тоже имеют значение. Многим покупателям важно наличие парка или тихого двора рядом с домом. Некоторых привлекают видовые квартиры. Также стоит узнать, проводился ли в доме или планируется капитальный ремонт. Купить квартиру до капремонта, а продать после – тоже отличный вариант получения прибыли.
Так, при выборе квартиры флипперы в основном обращают внимание на расположение объекта, его площадь и стоимость. Чем ниже стоимость, тем больше прибыли в итоге можно получить. Еще один вариант для флипперов – запущенные квартиры. Идеальным вариантом было бы приобретение захламленной недвижимости. Дело в том, что горы мусора и антисанитария отталкивают многих покупателей. В итоге продавцам приходится снижать цены. Но для инвестиций – это как раз то, что нужно.
Что означает потенциал квартиры?
Потенциал квартиры – это ее предельная стоимость. То есть тот максимум, который можно получить от объекта. Именно этот критерий и оценивают все инвесторы.
Многие объекты недвижимости находятся в залоге, имеют нескольких собственников, так или иначе обременены бумагами. Проблемы с документами – это еще один индикатор для флипперов.
Долги по коммуналке, различного рода обременения, ипотечный хвост и прочие нюансы, как правило, инвесторы могут закрыть. А в итоге получат готовый и чистый вариант для продажи и получения прибыли.
Кроме того, к вопросу потенциала квартиры относится фактор продажи или аренды. Есть такие привлекательные варианты, которые выгоднее сдавать долгие годы, нежели продавать сразу после ремонта.
Налоги на флиппинг
Как и все доходы в России, прибыль с флиппинга облагается налогом в 13%. Однако есть нюанс: если жилплощадь была в собственности более пяти лет, то налог платить не надо. Но флипперы не могут ждать так долго, поэтому в большинстве случаев 13% от дохода приходится отдавать государству.
Законным способом сократить количество налоговых отчислений является оформление ИП. Тогда налог сократится до 6% и будет рассчитываться по упрощенной схеме. Кроме того, появится возможность оформить налоговый вычет.
Сколько можно заработать на флиппинге?
Верхней границы по заработку нет. В идеале, флиппинг можно назвать успешным, если в чистом виде на руки удалось получить на 30-35% больше потраченных средств.
Конечно, речь идет о доходах после вычета налогов, госпошлин и прочих дополнительных расходов. Но здесь все настолько индивидуально, что невозможно ответить какими-то точными цифрами.
Доход в итоге будет зависеть напрямую от скорости продажи объекта недвижимости и от количества вложений. К примеру, флиппер может самостоятельно убрать мусор в квартире, провести уборку и покрасить стены. Тогда прибыль будет больше, потому что не будет расходов на строительные бригады. Но так бывает не всегда.
Риски для флиппера
Главный риск заключается в потере денег. Многое может пойти не так. Во время первого осмотра может показаться, что внешне нужно только заменить обои, однако, в процессе может обвалиться и вся стена.
Еще одним важным фактором риска является смена общегородских векторов развития. К примеру, вы купили квартиру в доме, напротив которого начали строить метро, а через неделю стройку заморозили. Тогда вы, как инвестор, понесете убытки.
