Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры?

В России после продажи недвижимости требуется уплата налога в размере 13% от полученного дохода. Однако перед этим следует подать налоговую декларацию. Кто и когда должен это делать, и какие последствия могут быть при нарушении сроков – рассмотрим совместно с налоговым консультантом Юлией Хмельницкой.

Надо ли подавать декларацию при продаже квартиры?

Граждане обязаны отчитываться перед налоговой о доходах, включая средства, полученные от продажи недвижимости, а также жилье, полученное в дар не от близких родственников. Даже если у человека нет налога к уплате из-за уменьшения налоговой базы на имущественные вычеты, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

«Непредоставление отчетности чревато негативными последствиями: например, штрафом в размере от 5 до 30 % от суммы, подлежащей уплате. Штраф назначается за сам факт несдачи отчетности. Еще один штраф может ожидать плательщика, который не подал декларацию. Если он вовремя не отреагирует на запрос от ИФНС о предоставлении пояснений, то его могут оштрафовать на 5 тыс. рублей», – рассказала эксперт.

Кому нужно подавать декларацию 3-НДФЛ?

Категории граждан-налогоплательщиков по доходам физических лиц определены Налоговым кодексом. К ним относятся налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход в РФ.

Чтобы считаться резидентом, гражданин должен проживать на территории страны не менее 183 дней в году.

При декларировании доходов статус налогового резидента определяется на дату 31 декабря года совершения сделки с недвижимостью.

Для резидентов ставка по НДФЛ составляет 13%, для нерезидентов – 30 %.

Самостоятельно рассчитать сумму налога от сделок с недвижимостью и подать декларацию при продаже квартиры должны граждане, которые:

• Продали недвижимость, которой владели менее 3-5 лет.
• Реализовали переуступку права требования.
• Сдавали жилье в аренду.
• Получили квартиру в дар не от близких родственников.

Кто освобождается от уплаты налога?

Подавать декларацию после продажи квартиры и платить налог не нужно, если жилье было в собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу это 5 лет.

В отдельных случаях срок владения может быть и 3 года, если:

• Жилье было получено в дар от близких родственников или в наследство.
• Жилье было приватизировано.
• Имущественное право приобретено в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением.
• Проданное жилье было для человека единственным. При этом жилье не считается единственным, если налогоплательщик на дату продажи владеет долями в иных объектах жилой недвижимости.

В отдельных регионах, в зависимости от местного законодательства, минимальный срок владения жилым объектом может быть снижен.

Не учитывать срок владения совсем могут семьи с двумя и более детьми, при соблюдении одновременно пяти условий:

• Дети младше 18 лет (24 лет – для студентов, обучающихся очно).
• В год продажи либо до 30 апреля следующего после него календарного года семья купила новое жилье (долю в нем), либо полностью оплатила его стоимость по договору долевого участия.
• Кадастровая стоимость нового объекта выше, чем у проданного, или новое жилье больше по размеру.
• Новое жилье стоит не больше 50 миллионов рублей.
• Никто из членов семьи не имеет в совокупной собственности более 50 % другой жилплощади, превышающей площадь нового жилья.

Не обязаны платить НДФЛ лица, которые получили жилое имущество в дар от членов семьи или близких родственников (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса). Эти категории людей тоже освобождаются от обязанности заполнять налоговую декларацию при продаже квартиры.

Кроме того, эксперт Юлия Хмельницкая рассказала о таких способах снизить налог, который в дальнейшем будет уплачен в бюджет, как имущественные вычеты и фактические расходы.

«Для продажи жилья есть фиксированный вычет – миллион рублей в год, который не нужно подтверждать документами. Если вы продали несколько объектов в один год, этот вычет применяется ко всем продажам вместе, а не к каждой отдельно. Если ваш доход от продажи меньше миллиона, налог платить не нужно, и декларацию подавать не надо. Также можно уменьшить налог на сумму фактических расходов на покупку жилья, но эти расходы нужно подтвердить документами. Какой вариант вычета выбрать, зависит от вашей ситуации, но часто фактические расходы оказываются выгоднее. Помните, что имущественные вычеты могут получать только налоговые резиденты России», – делится эксперт.

Как подать декларацию о продаже квартиры?

После заполнения декларации 3-НДФЛ нужно отправить ее в налоговую по месту вашей регистрации. Есть два способа, как подать декларацию после продажи квартиры. Это можно сделать лично или отправить по почте с уведомлением. 

К декларации прикрепите копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно это договор купли-продажи. Если есть платежные документы, подтверждающие оплату, их тоже стоит приложить.

Если вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, добавьте копии документов, подтверждающих эти расходы. Это могут быть договор купли-продажи и платежные документы, такие как расписка или чек.

Срок подачи декларации

Согласно 1 пункту 229 статьи НК, декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

К примеру, в 2024 году 30 апреля выпадает на майские праздники, отчитаться нужно до 2 мая. Это закон о том, когда подавать декларацию о продаже недвижимости.

Что будет, если поздно подать декларацию?

За опоздание со сдачей декларации будет наложен штраф в размере от 5% до 30 % неуплаченной суммы налога, но не менее 1000 рублей.

Что будет, если не подать декларацию о продаже квартиры?

Забывшим про декларацию грозят бездекларационная проверка и штраф – вот, что будет, если не заплатить налог с продажи квартиры. 

«ФНС самостоятельно рассчитает налог, проведет определенные процедуры и выявит недоимку. Если не подать декларацию и не уплатить налог до 15 июля, инспекторы инициируют автоматическую камеральную проверку. Проводится она на основании имеющихся в распоряжении налоговой данных. Информация о совершенных сделках с недвижимостью передается в налоговый орган Росреестром. К этим данным налоговая применяет фиксированный вычет, и на разницу начисляет налог, а также штрафы и пени», – описывает эксперт процесс налогового взыскания.

За основу налоговой базы принимается доход от продажи жилья: цена, по которой оно было продано. Если квартира была продана меньше, чем за 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчислен с 70% кадастровой стоимости.

В ходе проверки налоговый инспектор может запросить пояснения.

Если во время проведения проверки предоставить декларацию, то эта проверка прекращается, но уже на основе предоставленной отчетности начинается новая.

Срок камеральной проверки стандартно занимает три месяца, поэтому требования о представлении пояснений налогоплательщики чаще получают в конце сентября – начале октября.

Срок уплаты налога

Уплатить исчисленный и отраженный в декларации НДФЛ необходимо до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Если 15 июля приходится на выходные, оплату следует произвести не позднее ближайшего рабочего дня.

Штрафы за опоздание с уплатой налога

Ответственность за нарушение сроков уплаты налога регламентируется 122 статьей НК РФ. Согласно закону, с должника взыскивается от 20 до 40 % от неуплаченной суммы.

Вдобавок за каждый день промедления с оплатой начисляется пени размером 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Для НДФЛ, подлежащего к уплате до 15 июля, пени начинают начисляться со следующего же дня – 16 июля.

Срок давности привлечения к ответственности

За налоговое правонарушение человек может быть привлечен к ответственности в течение 3 лет.

Если не направить декларацию до 30 апреля включительно или направить с опозданием, срок давности будет исчисляться с 1 мая этого же года.

А если не оплатить или недоплатить налог до 15 июля, срок давности будет исчисляться уже с 1 января грядущего года – с нового налогового периода.

Смягчающие и отягчающие обстоятельства

Существует ряд обстоятельств, которые могут оказать влияние на смягчение ответственности за налоговое правонарушение. Вот некоторые из них:

• Тяжелые личные или семейные обстоятельства. Если лицо столкнулось с серьезными личными или семейными проблемами, такими как болезнь, инвалидность или смерть члена семьи, это может быть рассмотрено в качестве смягчающего обстоятельства.
• Принуждение или угрозы. Например, если человек был вынужден совершить правонарушение из-за угрозы насилия или угрозы увольнения.
• Финансовые трудности. Тяжелое финансовое положение может быть также смягчающим обстоятельством при рассмотрении налогового правонарушения.
• Первое нарушение. Если налоговое правонарушение было совершено впервые и у лица нет предыдущей судимости или нарушений, это также может рассматриваться как смягчающее обстоятельство.

Смягчающие обстоятельства должны быть документированы и доказаны в суде или перед налоговым органом для того, чтобы они могли быть учтены при принятии решения о мере наказания или размере налоговых санкций.

«Если есть хотя бы одно смягчающее обстоятельство, размер штрафа подлежит снижению не менее чем в два раза по сравнению с изначально предписанным», – отмечает эксперт.

Однако и невозможность заплатить налог в надлежащее время, и наличие для этого уважительной причины еще нужно доказать: например, финансовые трудности – теми же данными о доходах (или их отсутствии), банковскими выписками, документами о непогашенный займах и так далее. Тяжелое семейное положение – подтверждениями наличия иждивенцев (например, свидетельствами о рождении детей) и прочим в зависимости от ситуации.

Отягчает ответственность обстоятельство, установленное пунктом 2 этой же статьи. Это уже совершившееся ранее схожее правонарушение, за которое гражданин привлекался к ответственности.