Как оспорить дарственную на квартиру?

Многие люди мечтают получить квартиру в дар от родственников или знакомых. Однако далеко не все знают, что договор дарения можно оспорить, если при его заключении были допущены нарушения. А нередко недобросовестные люди используют дарственные в корыстных целях, чтобы заполучить недвижимость обманным путем.

К сожалению, подобные случаи не единичны. Поэтому так важно разбираться в тонкостях оформления договора дарения квартиры, а если возникли сомнения в законности сделки – уметь грамотно оспорить дарственную. В этой статье мы подробно расскажем, как отменить договор дарения жилья, если при его заключении нарушили ваши права.

Что такое дарственная?

Дарственной называют договор дарения жилого помещения. По нему собственник безвозмездно передает квартиру или другое имущество другому лицу — одаряемому. Главное отличие от других сделок в том, что даритель не получает никакой компенсации. Он добровольно расстается с объектом собственности, не ожидая ничего взамен. 

Дарственная может быть как устной, так и письменной. Но в случае с недвижимостью обязательно потребуется письменное оформление. Переход права также регистрируют в Росреестре. При дарении доли в квартире, договор еще и заверяют у нотариуса.

Когда нельзя заключить договор дарения?

Дарственные между физическими лицами обычно не запрещены. Но есть несколько ситуаций, когда договор не может быть заключен либо даритель получает право отозвать подарок:

• Даритель на момент подписания договора был недееспособен или не отдавал отчет своим действиям. Например, если он страдал психическим заболеванием, которое могут подтвердить медицинские документы.
• Одаряемый на момент дарения являлся опекуном дарителя. Это распространяется и на близких родственников одаряемого. То есть опекаемый не может подарить квартиру ни самому опекуну, ни его жене или детям.  
• Даритель пережил одаряемого, а в договоре был прописан такой пункт на этот случай. Тогда имущество возвращается к изначальному владельцу.  
• Одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, нанес ему тяжкие телесные повреждения или покушался на его близких. Доказать это, конечно, непросто. Но бывали случаи, когда после таких инцидентов дарственные отменяли.
• Имущество с большой личной ценностью для дарителя находится под угрозой полного уничтожения по вине одаряемого. Это нужно будет доказать в суде. Например, если одаряемый поджег квартиру или использовал ее для преступных целей.
• Нельзя дарить подарки дороже 3000 рублей преподавателям, врачам, сотрудникам организаций, оказывающих социальные услуги.
• Также нельзя сделать дорогой подарок лицам, замещающим государственные должности РФ, муниципальные должности, госслужащим, муниципальным служащим, служащим ЦБ РФ.

Можно ли отменить дарственную на квартиру?

Да, дарственную можно отозвать или оспорить. Сделать это возможно, если при ее подписании были допущены нарушения. Например, не соблюдались определенные юридические нормы. Причем часть ситуаций позволяет вернуть квартиру без обращения в суд, часть – только через суд.

Отменить дарственную можно следующими способами:

1. Одаряемый может отказаться от подарка, пока договор не зарегистрировали в Росреестре. Для этого ему достаточно подать соответствующее заявление.
2. Если в документе прописан пункт о возможности расторжения договора, стороны могут аннулировать его по обоюдному согласию. Нотариально заверенное соглашение об этом подается на регистрацию в Росреестр. 
3. Даритель может забрать подаренную квартиру, если одаряемый умер раньше него. Но только при условии, что в договоре было прописано такое право. Доказывать что-либо в суде не потребуется.

В остальных случаях без суда не обойтись. Придется доказывать юридические нарушения или злоупотребления. Сам процесс может занять около года и даже больше.

Основания для отмены дарственной

Итак, по каким причинам можно оспорить документ о дарении жилплощади:

• Даритель или одаряемый были лишены дееспособности на момент сделки. Это нужно будет доказать в суде, предоставив медицинские документы. Например, справку о психическом заболевании. Или заключение, что в момент сделки человек не осознавал, что происходит.
• Дарителя ввели в заблуждение относительно последствий сделки. То есть фактически обманули. Это тоже необходимо будет доказать в суде с помощью свидетелей или каких-либо доказательств обмана. Скорее всего, потребуется провести почерковедческую экспертизу, чтобы выяснить, подписывал ли даритель документы осознанно.  
• Договор был подписан под влиянием насилия, угрозы или шантажа. И здесь потребуются свидетели, которые это подтвердят. Или аудиозапись угроз. Иногда удается отменить дарственную, если доказан факт насилия над дарителем.
• В договоре имеются юридические недочеты или противоречия. Например, когда предмет сделки описан некорректно или не описан вовсе. Или если выясняется, что квартира уже была продана третьим лицам на момент подписания дарственной. 
• Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, его родственников, либо заподозрен в умышленном насилии. Здесь нужен приговор суда.
• Одаряемый неправильно содержит или эксплуатирует подаренную квартиру. Из-за этого ей грозит быстрое разрушение или утеря ценности. Но это не о плохом ремонте, а, скорее, о ситуациях вроде поджога. Причем нужны будут доказательства, что такое отношение носит умышленный характер. Например, одаряемый сдает квартиру посуточно и систематически нарушает права соседей. 

Кто может оспорить дарственную?

Сам даритель. Он может воспользоваться любым основанием из списка выше. Также его родственники и наследники могут оспорить дарственную после его смерти. Например, если выяснится, что на момент подписания завещатель был недееспособен, но нотариус этого не заметил.

Может оспорить дарственную и одаряемый, но только в двух случаях, о которых мы расскажем позже.

Кроме того, в некоторых случаях обратиться в суд с этим вопросом могут даже посторонние лица. Например, кредиторы дарителя могут подозревать попытку вывода активов при банкротстве. Или налоговая может заподозрить уклонение от уплаты налогов при продаже недвижимости.

Как дарителю оспорить дарственную?

Даритель может сделать это по нескольким причинам:

• Он был в состоянии алкогольного опьянения и не осознавал последствия своих действий. Это можно будет доказать справкой из травмпункта об алкогольном отравлении в тот день.
• На него оказывалось физическое или психологическое давление. Здесь нужны будут свидетели, которые расскажут об угрозах в суде.
• Его вводили в заблуждение относительно договора. Например, утверждали, что речь идет о завещании или совсем другом документе. Потребуется почерковедческая экспертиза.
• Он подписал документ в крайне трудной жизненной ситуации и на крайне невыгодных для себя условиях. Это можно доказать справкой о потере работы, невыплаченной зарплате и тому подобное. 
• У него возникли серьезные материальные проблемы, способные ухудшить качество жизни. На момент дарения у него могло не быть другого жилья или какого-либо дохода на жизнь.

Как одаряемому оспорить дарственную?

Одаряемый может сделать это в двух случаях:

1. Он обнаружил, что даритель выдвинул какие-то скрытые условия для дарения. На самом деле это уже не договор дарения, а возмездная сделка. Например, потребовал за квартиру оплату коммунальных услуг.
2. Даритель нарушил обещания, данные в договоре. Например, если речь шла об отложенном дарении в будущем, а сроки наступили, но квартиру так и не передали. Или она оказалась обременена кредитами и залогами, о чем одаряемого не предупредили.

В каких случаях сделка может быть признана ничтожной?

Есть вариант не просто оспорить, а признать договор дарения ничтожным. Это крайняя мера. Основные ситуации, когда ее применяют:

• Договор фиктивный, на бумаге квартира перешла к одаряемому, а фактически ею, как прежде, пользуется даритель. К примеру, он по-прежнему оплачивает коммунальные услуги или даже прописан в ней.
• Была попытка обойти налоги или сокрыть финансовое состояние дарителя. Например, скрывали сделку купли-продажи под видом дарственной. В таком случае потребуется допросить свидетелей и предоставить финансовые документы.
• Жилплощадь на момент дарения находилась под арестом. В данном случае достаточно будет заключения из Росреестра, что на квартиру было наложено обременение.

В какой срок можно оспорить договор дарения?

Для оспаривания договора дарения жилья установлен срок исковой давности. Он может составлять от 1 года до 3 лет в зависимости от обстоятельств. Давайте подробнее разберем, как определяется срок для конкретной ситуации.

1. Один год действует, если изначально все условия дарения соблюдались. Но потом произошли некие события, из-за которых пострадали права одной из сторон. Например, даритель решил забрать подаренную ранее квартиру. Или одаряемый стал использовать ее не по назначению, чиня ущерб дарителю и соседям. Срок в этих случаях отсчитывают с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. 
2. Три года отводится, если сделка изначально была незаконной. Например, один из участников оказался недееспособным. Или имела место попытка мошенничества. Здесь трехлетний срок дается для того, чтобы выявить незаконность сделки и собрать необходимые доказательства. Он начинает течь с момента заключения договора.
3. До 10 лет можно растянуть срок исковой давности, если договор дарения был фиктивным. Это максимальный вариант, когда суд усматривает в сделке грубые нарушения и попытки мошенничества.  
4. Если у истца не было реальной возможности узнать о нарушении своих прав или обратиться в суд, гражданское законодательство позволяет восстановить пропущенный срок. Например, из-за нахождения в коме или заключения в местах лишения свободы.

Таким образом, срок исковой давности определяют строго индивидуально для каждой конкретной ситуации. Но в любом случае желательно обращаться в суд как можно быстрее после выявленных нарушений. Иначе есть риск опоздать со своими претензиями.

Подводя итог, отметим – оспорить заключенную дарственную бывает непросто. У истца должны быть веские основания и доказательства нарушения его прав и интересов. Процесс может занять около года, потребуются затраты на юридическое сопровождение.

Однако в ряде случаев удается вернуть переданную по дарственной квартиру. Бывали прецеденты, когда отменяли даже нотариально заверенные сделки. Поэтому если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, не стоит опускать руки. Шанс добиться справедливости есть всегда — главное, собрать неопровержимые доказательства и правильно выстроить линию защиты в суде. А для этого желательно обратиться к опытным юристам.

Вопросы эксперту

Нотариус Анастасия Канахистова из города Углич ответил на несколько вопросов по теме оспаривания дарственной на квартиру.

– Могу ли я как даритель забрать подаренную квартиру обратно без обращения в суд?

– Нет, в большинстве случаев без судебного решения забрать подаренную квартиру нельзя. Исключения составляют ситуации, когда одаряемый отказался от дара до регистрации права собственности или умер раньше дарителя (при наличии соответствующего условия в договоре).

– Можно ли узнать, кому я подарил квартиру, если не помню этого?

– Да, вы как даритель можете обратиться в Росреестр за выпиской о правах на эту квартиру. В ней будут указаны данные нового собственника, реквизиты дарственной и другая информация о сделке.

– Я подписал дарственную несколько лет назад. Могу ли я ее сейчас оспорить?

– Да, в течение 3 лет с момента подписания договора дарения вы как даритель имеете право оспорить эту сделку, если будут доказаны нарушения при ее совершении.

– Как мне вернуть квартиру, если я даритель?

– Вам нужно будет доказать в суде основания для признания договора недействительным. Например, факт вашего психического расстройства на тот момент или применение по отношению к вам насилия либо угроз. Потребуются экспертизы и свидетельские показания.