Траншевая ипотека: выгода и риски

Траншевая ипотека – новый вид ипотечного кредитования – стала активно использоваться в России. Главной особенностью ипотеки траншами являются низкие ежемесячные платежи по кредиту до ввода дома в эксплуатацию. Кому выгодна траншевая ипотека и какие есть риски? Разобраться в вопросе нам помогает директор риелторской компании «Партнеры», практикующий риелтор Ян Печинский.

Что такое траншевая ипотека?

Траншевая ипотека – это форма жилищного кредита, выдача которого происходит частями, или траншами. Чаще всего предусмотрено два транша, на каждый из которых оформляется свой кредитный договор.

Важно отметить, что проценты начисляются только на сумму, которая была выплачена застройщику, а не на весь объем займа. Обычно предусмотрено два транша – меньшая часть, которая выдается во время строительства дома, и большая часть, выдаваемая после сдачи объекта.

Первый транш

Размер первого транша определяется банком и может составлять от 1% до 30% от общей суммы займа. Финансовая нагрузка на заемщика в этот период будет значительно меньше по сравнению с обычным кредитом, так как сумма займа является небольшой. Например, если первый транш составляет всего 100 рублей, то заемщик будет платить всего по рублю в месяц. Именно поэтому траншевую ипотеку часто называют «ипотекой за рубль».

Второй транш

После завершения строительства или непосредственно перед этим банк переводит застройщику второй транш, который включает оставшуюся сумму. С этого момента клиент начинает выплачивать банку основной долг и проценты. Таким образом, заемщик переходит на обычный график погашения ипотеки.

Цель

Цель траншевой ипотеки – уменьшить финансовую нагрузку на покупателя до ввода дома в эксплуатацию. При оформлении стандартной ипотеки заемщик должен сразу же вносить ежемесячный платеж с учетом процентов на всю сумму кредита. При оформлении траншевой ипотеки он выплачивает проценты только на фактически выданный транш.

«К примеру, если он берет 6 миллионов, то по обычной ипотеке он платил бы проценты с этой суммы. А если по траншевой и ему выдается транш только на 2 миллиона, то он платит проценты уже с такой суммы. Соответственно, у него уменьшаются и платеж, и переплата», – поясняет риелтор.

Условия по ипотеке траншами

• Траншевую ипотеку можно получить только на новостройку. Причина этого заключается в особенностях данного типа жилищного займа, где клиент платит меньшую сумму, пока дом строится.
• В траншевой ипотеке первоначальный взнос может быть выше, чем по стандартной ипотеке, и составлять не менее 15%. Банки индивидуально рассчитывают платежи по траншевой ипотеке для каждого клиента, учитывая стоимость жилья, размер первоначального взноса и условия кредитования.
• Право собственности на квартиру оформляется после сдачи дома в эксплуатацию. Жилье, как и в случае со стандартной ипотекой, остается в залоге у банка до полного погашения кредита.
• Количество траншей и их пропорции, как правило, индивидуальны, они могут меняться от жилого комплекса к жилому комплексу даже у одного и того же застройщика. Обычно два или три транша: первый – в момент подписания кредитного договора, последующие – по согласованию банка и застройщика.

«Мне встречались варианты пропорций 50 на 50, 30 – 40 – 30. Даже вовсе символический первый транш 100 рублей, а остальное – до ввода дома в эксплуатацию, это было самое выгодное предложение», – сообщает эксперт.

Остальные условия по траншевой ипотеке те же самые, как и по обычной. Заемщик обращается за одобрением в банк, подписывает ипотечный договор на всю сумму кредита, но выдача кредитных средств проводится по частям, то есть траншами.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Как и у любой другой формы жилищного кредитования, у траншевой ипотеки есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки этой программы.

Плюсы траншевой ипотеки

1. У траншевой ипотеки есть такое преимущество, как возможность совершать маленькие платежи на первом этапе, когда дом еще возводится. Это позволяет комфортно оплачивать ипотеку, пока дом строится.
2. Общая переплата по кредиту уменьшается. Чем дольше строится дом, тем больше выгода получается.
3. Застройщик имеет интерес к срочной сдаче объекта в эксплуатацию, чтобы получить полную стоимость квартиры.
4. В момент сделки фиксируются цена жилья и процентная ставка.
5. Так как на первом этапе финансовая нагрузка ниже, есть шанс накопить деньги на ремонт или досрочное погашение ипотечного кредита.

Минусы траншевой ипотеки

1. Не все банки и застройщики предлагают такой вид жилищного кредитования. Если застройщик строит на кредитные средства, то ему важна скорость наполнения эскроу-счетов и он может сказать, что не работает по траншевой ипотеке.
2. Льготные программы, акции и скидки могут не распространяться на траншевую ипотеку.
3. Квартиру в траншевую ипотеку могут продавать по более высокой цене, чем при стандартной ипотеке.
4. Предложение на рынке ограничено. Застройщик может предложить определенный промо-пул квартир, которые он готов отдать в траншевую ипотеку, и не всегда они самые интересные и ликвидные.
5. Первоначальный взнос и процентная ставка могут быть выше по сравнению с обычной ипотекой.

Кому и когда выгодна ипотека траншами?

Эксперт отмечает, что траншевая ипотека выгодна всем, кто хочет сэкономить средства и уменьшить переплату по процентам. Кому еще стоит брать траншевую ипотеку:

• Тем, кто совмещает аренду квартиры и платеж по ипотеке, так как платеж будет значительно меньше на период, пока не будет выдан последний транш;
• Тем, кто ждет сдачи дома в своем собственном жилье, которое будет продано. То есть им можно не продавать сейчас жилье и платить какой-то комфортный платеж по ипотеке, а перед сдачей дома уже реализовать свою квартиру, закрыть задолженность и получить льготный, дешевый кредит;
• Тем, кто хочет использовать ипотеку как инвестиционный инструмент.

«У меня по ней были самые максимально доходные сделки в этому году. Максимум было 156% годовых. Была такая ситуация, что покупатель вносил 15% своих средств в качестве первоначального взноса, первый транш был 100 рублей, а оставшаяся сумма оформлялась прямым траншем за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию. Дом строился, стоимость квартиры росла в цене, и она росла целиком. Если брать относительно вложенных средств, то она росла прямо кратно. Купили квартиру за 5 миллионов, вложили 800 тысяч. Стоимость квартиры выросла на миллион. Получается, что вложили 800 тысяч, а доходность увеличилась в пределах миллиона. В пределах 9 месяцев выросла под 150%», – рассказывает риелтор.

Какие есть риски?

Эксперты и Центробанк России отмечают, что траншевая ипотека сопряжена с определенными рисками. Сред них – введение покупателя в заблуждение, перегрев рынка и уязвимое положение застройщика. Подробнее расскажем ниже.

Позиция Центробанка

Центробанк России в прошлом году выделили три основных риска, связанных с развитием траншевой ипотеки.

1. В первую очередь Банк России обеспокоен возможным увеличением стоимости проектного финансирования для застройщика. Из-за небольшого первого транша на эскроу-счете накапливается меньше средств, чем при обычной ипотеке. Это влияет на ставку кредитования для застройщиков, которая может увеличиваться из-за медленного темпа пополнения счета. Таким образом, застройщики оказываются в уязвимом положении при использовании ипотеки посредством траншей.
2. Популяризация траншевой ипотеки может привести к росту цен на новостройки. Многие инвесторы, привлеченные небольшими ежемесячными платежами до сдачи дома, будут вкладываться в новостройки. Представители ЦБ считают, что это может увеличить разрыв между ценами на новостройки и вторичную недвижимость, а также вызвать дальнейший рост стоимости жилья.
3. Финансовый регулятор также считает, что покупателя могут ввести в заблуждение низкими ценами. Заемщик может ошибочно считать, что низкий платеж по первому траншу означает, что он несет незначительные финансовые обязательства, и несерьезно относится в дальнейшем к полным выплатам.

Руководство Центробанка будет проводить анализ влияния траншевой ипотеки на рынок. При необходимости будет принято решение о регулировании программы.

Позиция эксперта

Риелтор Ян Печинский считает, что риски для покупателей могут быть в плане инвестиций, а для застройщиков – в плане уязвимости.

• Если траншевую ипотеку рассматривать как инвестиционный инструмент, нужно понимать перегретость рынка.

«У нас если люди видят инструмент, то начинают туда идти, активно вкладываться, цены за счет этого растут. Траншевая ипотека тоже немного разогнала цены, как и субсидированные ставки. Надо понимать, когда выходить из этой сделки. Если вы затяните, вовремя не уйдете, то можно остаться и с ипотекой, и не продать объект недвижимости. Надо смотреть внимательно, что брать и когда продавать. То есть продавать до сдачи дома, пока можно квартиру под какие-то льготные программы уступить», – объясняет Ян Печинский.

• При использовании траншевой ипотеки как инвестиционного инструмента есть еще один нюанс – продажа объекта.

«В случае траншевой ипотеки, если мы не расплатились с застройщиком до окончания период транша и если у нас нашелся покупатель, то мы должны прийти и досрочно оформить этот транш. Застройщик увидит средства, поступившие на эскроу-счета, и только тогда можно будет реализовывать свою уступку», – отмечает риелтор.

• Комментируя позицию Центробанка, риелтор отмечает рискованность для застройщиков и рост цен.

«Застройщикам, которые используют проектное финансирование, нужно, чтобы деньги уже сейчас лежали на эскроу-счетах, чтобы банк мог открыть какую-то дальнейшую кредитную линию, и они могли дальше строить. Тут надо самому застройщику взвешивать свои возможности: может он строить объект полностью на свои средства без привлечения проектного финансирования или нет. Если не может, то стоит уже как-то ужесточать условия по траншевой ипотеке, чтобы было понимание, когда получит средства на эскроу-счета и возьмет вторую кредитную линию по проектному финансированию», – считает Ян Печинский.

Тем не менее, по словам риелтора, спрос на траншевую ипотеку есть и такие сделки сейчас проходят регулярно.