Кому подходят дуплексы?

Для тех людей, кто хочет жить за городом в доме, но пока не готов к покупке коттеджа, на рынке недвижимости есть хороший вариант – дуплексы. Что это за объект недвижимости и какие у него особенности, рассказываем в этой статье.

Что такое дуплекс?

Дуплекс – это тип жилого помещения, спроектированный для размещения двух отдельных семей. Конструктивно здание разделено на две независимые квартиры, каждая из которых имеет свой собственный вход. Семья обладает половиной прилегающей территории и участком земли.

Как правило, дуплексы строят высотой в 2-3 этажа. Такие дома есть за городом, в поселках или отдаленных микрорайонах крупных городов. История дуплексов уходит корнями в XIX век. Тогда в Европе люди сначала строили обычные дома, а потом пристраивали еще одну часть, которая предназначалась для семей своих детей. В то время пристройки могли иметь различные формы, но с течением времени формат дуплексов стал более стандартизированным и симметричным.

В Америке дуплексы также получили широкое распространение. В России этот тип жилья стал популярным в 1990-е годы и сохраняет свою актуальность и сегодня.

Чем дуплекс отличается от таунхауса и коттеджа?

На рынке недвижимости представлено множество разнообразных типов жилья: квартиры, коттеджи, квадрохаусы, таунхаусы и другие. Однако что делает дуплекс уникальным по сравнению с ними?

Коттедж представляет собой отдельно стоящее здание на земельном участке, обычно предназначенное для проживания одной семьи.

Таунхаус, в свою очередь, является зданием, разделенным на 4-8 секций, где каждая секция – отдельная квартира с собственным входом.

Квадрохаус состоит из нескольких секций и предназначен для проживания четырех семей.

Дуплекс имеет сходство с таунхаусом и квадрохаусом, но рассчитан на проживание только двух семей. В отличие от таунхауса, который разделен на несколько частей, дуплекс состоит из двух симметричных половин, каждая из которых представляет собой отдельную квартиру. Кроме того, в дуплексе каждому владельцу предоставляется отдельный двор и земельный участок, в то время как в таунхаусе обычно имеется общий двор.

Особенности дуплекса

Как мы уже сказали, дуплекс имеет свои особенности. Разберем их подробнее.

1. Единый фасад. Дуплекс представляет собой цельное строение, внешне напоминающее широкий коттедж.
2. Отдельные входы. Несмотря на внешнее сходство с коттеджем, дуплекс имеет два отдельных входа – по одному для каждой семьи.
3. Общие инженерные системы. Электроснабжение, газопровод, водоснабжение и отопление спроектированы для обслуживания двух квартир, при этом семьи оплачивают свои расходы по отдельности.
4. Большая площадь. Площадь одной секции составляет около 150 квадратных метров.
5. Собственный участок. К каждой квартире в дуплексе прилагается собственный двор и участок.
6. Единый стиль. Обе части дуплекса выполнены в едином стиле, зачастую предпочтение отдается современному дизайну или стилю хай-тек.
7. Два этажа. Хотя дуплексы обычно имеют два этажа, возможны и трехэтажные варианты.
8. Большие окна. В дуплексах часто устанавливают большие окна, что не только экономит энергоресурсы, но и снижает затраты на освещение.

Планировка дуплексов

Планировка секций дома на две семьи в основном зеркальна, это является характерной чертой дуплексов – симметрией. То есть расположение комнат и других помещений в одной квартире полностью повторяется и в другой секции.

В большинстве случаев планировка выполнена в американском стиле. На первом этаже обычно размещаются кухня, гостиная, санузел и кладовка. Иногда часть этажа отводится под гараж, чтобы избежать необходимости строить дополнительную постройку.

На втором этаже обычно расположены спальни, детская, кабинет и гардеробная. Здесь также можно предусмотреть дополнительный санузел.

Подвал может использоваться для хранения вещей или обустройства специальных комнат, таких как спортзал или бильярдная.

Дуплексы в России

В России дуплексы впервые появились в крупных городах, затем распространились за их пределы. Изначально это было элитное жилье и стоило дорого. В последнее время на рынке недвижимости появилось много загородных домов по более доступным ценам, что привело к снижению стоимости дуплексов. Сейчас различные семьи стали активно приобретать такие дома. Часто можно встретить ситуации, когда между половинами дома устанавливают забор для максимальной обособленности территории.

Отмечается, что дуплексы в России строят как крупные застройщики, так и частники. Однако это может привести к некоторым сложностям: частники могут не справиться с постройкой полного дома, что приводит к недострою. Кроме того, качество таких построек может оставлять желать лучшего. Поэтому перед покупкой дуплекса важно внимательно изучить проектно-техническую документацию и получить правоустанавливающие документы у продавца.

Еще один аспект – выбор места строительства дуплексов. Частные застройщики чаще всего выбирают земельные участки ИЖС, хотя по закону на них нельзя строить дома для нескольких семей. В результате дуплекс оформляется как единое строение с несколькими собственниками на правах долевой собственности.

Застройщики, в свою очередь, предпочитают участки с разрешенным использованием под «жилищное строительство». Дуплекс, построенный на такой земле, оформляется как дом блокированной застройки.

Закон и дуплексы

В 2022 году в Градостроительный и Жилищный кодексы России были внесены изменения, касающиеся ИЖС. Согласно этим поправкам, дуплексы и таунхаусы признаются отдельными типами жилья и относятся к домам блокированной застройки.

Владельцы дуплексов теперь имеют право:

• Ставить свое жилье на кадастровый учет.
• Возводить объект с использованием долевого строительства.
• Брать ипотеку на покупку и строительство.

Также для проведения капитального ремонта владельцу дуплекса теперь необходимо получить согласие соседей.

Юридический статус дуплекса

Юридически дуплекс может быть оформлен одним из четырех способов. Подробнее о каждом:

• Один из самых распространенных способов оформления дуплекса – это регистрация его как дома блокированной застройки. В этом случае каждая секция дуплекса является отдельным объектом недвижимости. Такой подход обеспечивает полную самостоятельность владельцев дуплекса и позволяет им управлять своим имуществом независимо от соседей.
• Другой вариант – оформление дуплекса как дома в долевой собственности. Этот способ подходит, если дом построен на участке ИЖС и имеет только один адрес. При этом юридически дуплекс рассматривается как единое имущество, но две семьи владеют им на правах долевой собственности. 
• Третий вариант – оформление дуплекса как многоквартирного дома. Так дуплекс считается двухквартирным домом, в котором участок находится в общей собственности и не подлежит разделу. Такой подход может быть удобен для упрощения управления общими элементами инфраструктуры.
• Кроме того, дуплекс может быть оформлен как апартаменты или коммерческая недвижимость, особенно в курортных зонах. Однако стоит помнить, что в апартаментах нельзя сделать постоянную прописку.

Плюсы и минусы дуплексов

Как и любой другой тип недвижимости, дуплексы имеют свои преимущества и недостатки. Разберем их подробнее.

Плюсы

1. Большая площадь. В дуплексе можно комфортно жить всей семьей, у каждого члена будет свой уголок.
2. Мало соседей. У жителей дуплекса есть только одни соседи, с которыми в основном всегда можно договориться и решить проблемы.
3. Придомовая территория. У каждой семьи в дуплексе есть собственный земельный участок, на котором по желанию можно обустроить сад, огород либо сделать зону отдыха с мангалом и гамаками.
4. Шумоизоляция. В дуплексах только одна общая стена с соседями. Это защищает от лишних звуков.
5. Доступная цена. Стоимость дуплекса меньше, чем обычного коттеджа.
6. Хорошая экология. В основном дуплексы возводят за городом или в удаленных районах мегаполиса. В таких местах меньшая загазованность, что положительно влияет на здоровье.
7. Небольшие расходы на обслуживание. Если в частном доме семья полностью оплачивает коммунальные услуги, то в дуплексах расходы за свет, воду, отопление и газ делятся на две семьи.

Минусы

1. Наличие соседи. В отличие от коттеджа в дуплексе у вас все равно будут соседи, от которых вы зависите. Например, если вы захотите сделать реконструкцию дома, то должны сначала запросить у них согласие.
2. Расположение. Дуплексы находятся в спальных районах, удаленных от центра города. В некоторых случаях это является большим минусом, особенно если каждый будний день надо ездить на работу по пробкам.
3. Ошибки при строительстве. Если приобретать дуплексы на вторичном рынке, то можно встретить в них планировочные и технические ошибки.

Кому подойдет проживание в дуплексе?

Приобретение дуплекса может быть рассмотрено всеми, кто стремится к жизни за городом, но не желает приобретать отдельный коттедж. Дуплекс, прежде всего, подходит:

• Семьям с детьми. Для многодетных семей дуплекс представляет отличное решение, поскольку в нем каждый член может иметь свое личное пространство, что способствует комфортному проживанию.
• Желающим проживать рядом с родственниками или друзьями. Дуплекс предоставляет возможность вести отдельное хозяйство, сохраняя при этом близость к родным или друзьям.
• Людям, предпочитающим иметь меньше соседей. В отличие от таунхаусов, в которых соседи находятся с обеих сторон, в дуплексе обычно живет по соседству только одна семья, что обеспечивает более уединенное проживание.
• Тем, кто ценит экологически чистую зону для жизни. Дуплексы, как правило, располагаются в районах с хорошей экологической обстановкой, что способствует улучшению качества жизни и здоровью жителей.
• Любителям садоводства. Для тех, кто хочет заниматься садоводством, но не готов приобретать дачу, дуплекс представляет собой отличную альтернативу, поскольку обычно сопровождается собственным земельным участком, который можно использовать под огород или сад.