Содержание статьи
Еще со школы мы знаем, что при общении с человеком от 60 до 80% информации воспринимается невербально, и только 20-40% через слова. С визуальным восприятием та же картина: огромное количество нюансов считывается и обрабатывается мозгом подсознательно и выдается в виде интуитивного восприятия. Именно поэтому для создания у покупателя благоприятного впечатления необходимо провести предпродажную подготовку квартиры.
Почему важна предпродажная подготовка квартиры?
Когда нам нравится какое-то новое место, максимально высокую оценку мы демонстрируем словами «хорошо, как дома». Именно так и должен почувствовать себя потенциальный покупатель, когда придет на просмотр вашей квартиры.
Советы по подготовке квартиры к продаже
Есть два способа достигнуть необходимого эффекта: с вложением некоторой суммы денег и без.
В настоящий момент набирает обороты такое понятие, как хоумстейджинг – улучшение привлекательности интерьера квартиры для аренды или продажи. Для этого обычно привлекают профессионалов, которые сделают небольшой дизайн-проект, а затем организуют косметический ремонт, подберут минимально необходимую мебель и аксессуары и расставят их в наиболее выигрышном свете. Либо привезут собственный реквизит для проведения фотосъемки.
Этот вариант достаточно затратен, поэтому актуален при продаже дорогой недвижимости, когда вложения составят не более 2-3% от стоимости объекта и точно окупятся, а также при подготовке недвижимости для сдачи в аренду (ведь всем купленным в дальнейшем точно будут пользоваться арендаторы). Еще один вариант – когда квартира находится в настолько плачевном состоянии, что вложения в 300-400 тысяч рублей смогут окупиться за счет значительного увеличения стоимости продажи.
«На сегодняшний день примерно 70% людей ищут квартиру из разряда «заезжай и живи» и 30% планируют полностью переделать все под себя. Исходя из ценового сегмента, в котором находится ваша квартира, можно предположить на старте, к какой категории будет принадлежать именно ваш покупатель. Но каждый человек индивидуален, у каждого свои предпочтения, так что ваша любимая глянцевая кухня цвета фуксии может вызвать у людей вопросы и сократит объем потенциальных покупателей со 100 до 40%. Просто будьте к этому готовы», – советует директор агентства «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.
Какие-то детали интерьера, если считаете необходимым, по словам эксперта, можно добавить. Главное, выбрать что-то подходящее и универсальное.
«Если вы считаете, что в вашей квартире не хватает каких-то предметов интерьера, штор, люстр, и вы готовы вложить в это деньги, то выбирайте классические варианты, которые создают уют и расставляют акценты. Главное, при подготовке квартиры к продаже – чтобы квартира выглядела аккуратно и чисто, а этого можно добиться, используя простые приемы и опираясь на законы восприятия. Профессиональный риэлтор не будет настаивать на дорогостоящем хоумстейджинге, а сможет минимальными средствами и способами достичь нужного эффекта», – отмечает эксперт.
Но можно обойтись и собственными силами. Для этого давайте рассмотрим несколько базовых правил.
Косметический ремонт
Когда человек долго живет в одном месте, его взгляд замыливается, и он перестает замечать недостатки. Взгляните на свою квартиру со стороны, взглядом покупателя, и вы заметите все недочеты: темное пятно у выключателя, оторванный уголок под потолком, выпавшая плитка в санузле. Именно так вашу квартиру и увидит потенциальный покупатель.
Поэтому специалисты по недвижимости перед продажей рекомендуют провести минимальные ремонтные работы собственными силами: переклеить или покрасить старые грязные обои, подклеить оторвавшиеся, сбить разъехавшийся ламинат, подкрасить стены, приклеить плитку. А если вы выкинете старую мебель, которую не планируете забирать с собой, и повесите аккуратные шторы для создания уютной атмосферы, то и получится хоумстейджинг своими руками. Это вложение средств и сил для того, чтобы дороже продать свою недвижимость. Но не тратьте на данные изменения больше 10-15 тысяч рублей.
Если же вам каким-то образом досталась квартира ну в очень плохом состоянии, то можете вложить 100-200 тысяч рублей, чтобы облагородить санузел, оштукатурить стены и наклеить универсальные обои, сделать натяжной потолок и заменить старые двери на новые, но не дорогие. Это создаст приятное впечатление от квартиры и даст возможность повысить ее стоимость на 300-400 тысяч рублей.
Расхламление
Со временем жилище человека обрастает разными мелочами (и не только мелочами). В быту на первый план выходит удобство, а потом уже красота. Поэтому очень часто все горизонтальные поверхности оказываются заставлены разными полезными шкатулками, флакончиками, корзинками, статуэтками, а холодильник пестрит магнитиками.
Все эти предметы создают визуальный шум и отвлекают от главного.
Поэтому в предпродажной подготовке особое место уделяется именно расхламлению. Максимально уберите все мелкие предметы с горизонтальных поверхностей, даже если это коллекция дорогих минералов. Можно оставить несколько пышных зеленых цветов, красивый светильник, пару статуэток и интерьерную картину. Также рекомендуется вынести из квартиры всю лишнюю мебель, которую не планируете брать с собой. Не говоря уже об одежде – место для нее в шкафу, а не на велотренажере, дверях или кресле.
В идеале, если квартира будет освобождена от проживающих на момент показов, но если это единственное жилье, то постарайтесь спрятать лишние вещи перед каждым визитом потенциального покупателя.
Уборка
Важное правило: в квартире должно быть чисто и аккуратно. Помните, человек ищет место, где он будет отдыхать, он ищет себе дом. Поэтому вряд ли ему понравятся комья пыли на полу, паутина в углах, грязные мутные окна, заляпанные ручки и зеркала.
Если вы сами не чувствуете в себе сил на генеральную уборку, привести вашу квартиру в порядок поможет клининговая бригада. Это не так дорого, но точно создаст положительное впечатление у потенциального покупателя.
И позаботьтесь о запахах: постарайтесь вовремя очистить (а лучше спрятать) кошачий туалет и не готовить очень пахучую еду типа рыбы или жареного лука и чеснока в день показов вашей квартиры. Благоприятные ароматы, ассоциирующиеся с уютом и комфортом, – это корица, ваниль, кофе. Можете испечь булочки, сварить кофе и угощать приходящих в ваш дом гостей.
Деперсонализация
Важный психологический прием: обстановка в квартире должна быть максимально нейтральна, чтобы потенциальный покупатель мог «примерить» ее на себя. Сделать это будет практически невозможно, если на стенах будут висеть ваши фотографии, сертификаты и грамоты, присутствовать личные вещи, детские игрушки. Все эти предметы как бы кричат, что квартира занята. Отдельно нужно обратить внимание на предметы религиозной тематики. Мы живем в многоконфессиональном государстве, поэтому по возможности стоит их убрать, ведь пришедший человек может не разделять ваших взглядов.
Расстановка мебели
Если вы продаете квартиру, в которой проживаете, стоит все-таки освободить помещение от той мебели, отсутствие которой не сильно ударит по вашему комфорту. Это сделает квартиру просторней. Вывезите лишние тумбочки, стулья, старое кресло, дополнительный журнальный столик и шкаф.
Если квартира уже освобождена от жильцов, не оставляйте голые стены. Так помещение будет выглядеть нежилым. Оставьте 2-3 предмета мебели в каждой комнате: кровать, шкаф, диван, стол, стулья и технику на кухне.
Освещение
Это один из очень важных нюансов, особенно для зимнего времени года, когда темнеет рано. Почините все выключатели, вкрутите недостающие лампочки и замените на более яркие. Ваша квартира должна сиять/
Декор
Декор – это то, что придает живости и «вкусности» вашей квартире. Но не стоит слишком усердствовать. Небольшой коврик, пара подушек на диване, ваза, цветок, покрывало. Можно оставить 1-2 интерьерные картины. И обязательно повесьте шторы – они создают основной уют.
Но помните, что при выборе аксессуаров важна нейтральность и универсальность. Много ярких контрастных цветов в интерьере ассоциируются с агрессией и хаосом, в то время как сочетания однородных цветов более приятны и создают гармонию.
Визуально расширить пространство поможет вертикальный рисунок и вытянутые вверх формы.
Как привлечь покупателей?
Определите адекватную стоимость
Посмотрите похожие объявления в вашем доме, дворе, районе. Важно учитывать не только количество комнат, площадь квартиры и тип дома, но и этаж, состояние, наличие инфраструктуры вокруг. Ценообразование – процесс комплексный и требует учитывать множество критериев, поэтому будет лучше с этим вопросом все-таки обратиться к специалисту – риэлтору.
Подготовьте документы
Прежде, чем публиковать объявление, проверьте наличие всех необходимых документов и закажите те, которых не оказалось в наличии:
- Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, дарения или долевого участия, документы о приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие.
- Выписка из ЕГРН – ее можно заказать заранее на сайте Госуслуги либо в ближайшем МФЦ.
- Паспорта всех собственников.
- Свидетельство о браке/разводе, брачный договор (если заключался), нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если квартира была приобретена в браке).
- План квартиры с экспликацией. Он пригодится для размещения в объявлении, либо если ваш покупатель будет оформлять ипотеку, или же если в квартире была проведена перепланировка. В последнем случае найдите еще и решение о согласовании перепланировки.
- Выписка из домовой книги (справка формы 40) о зарегистрированных в квартире. Заранее позаботьтесь о том, чтобы на момент совершения сделки в квартире никто не был прописан.
Это не весь перечень документов, которые необходимо подготовить. Все зависит от вашей конкретной ситуации – возраста собственников и условий приобретения квартиры. Полный перечень, который необходим именно в вашем случае, вам сможет подсказать специалист по недвижимости.
Сделайте фото
Чем более качественные фото вы сделаете, тем привлекательнее будет выглядеть ваша квартира в объявлении. И тем больше потенциальных покупателей захотят увидеть ее воочию.
Совсем не обязательно в этом случае нанимать профессионального фотографа, но все-таки есть ряд рекомендаций, которым необходимо следовать:
- Камера. Сейчас все смартфоны оснащены камерами, но постарайтесь воспользоваться максимально качественной и продвинутой (если нет своей, можно попросить у друзей).
- Освещение. Постарайтесь выбрать солнечный день, но не когда солнце светит прямо в окна. Оптимальное время для съемки – до 10:00 утра и после 15:00. Включите весь свет в квартире. Если вы предпочитаете в жизни холодный свет, на время съемки замените половину лампочек на теплый, он делает пространство уютнее.
- Ракурс. В каждой комнате старайтесь сделать как минимум 2 кадра – от входной двери и от окна. Держите камеру ровно, на уровне груди. Следите за тем, чтобы параллельные полу линии были параллельны и границе снимка.
- Широкоформатная съемка. Не злоупотребляйте этим режимом. Он дает возможность охватить большую площадь комнаты, но может сильно искажать кадр.
- Расправьте шторы, подушки, складочки на покрывале, уберите из кадра лишние предметы, поправьте абажур. Человек может этого и не осознавать, но мозг фиксирует малейшие неточности.
«От фотографий очень многое зависит. У меня периодически возникают ситуации, когда клиенты, увидев фото своей квартиры в объявлении, говорят: «Ой, какая она красивая! Может, и не стоит продавать?». Такой уютной и привлекательной она им кажется. Грамотный риэлтор способен увидеть красивые ракурсы, может правильно выстроить кадр и поиграть светом, ему нет необходимости в последующем прибегать к ретуши и фотошопу», – делится Евгения Новичкова.
Разместите объявления
Чтобы разместить объявление на популярных интернет-площадках, нужно пройти регистрацию, а затем следовать алгоритму на сайте. В этом нет ничего сложного, но дадим пару советов:
- Опишите свою квартиру максимально полно: расположение окон по сторонам света, какие есть фишки и особенности, что вы намерены оставить из мебели и техники, что есть во дворе и в пределах шаговой доступности (парковки, магазины, школы/детские сады, больницы, парки и т.д.) Добавьте юридические аспекты – число собственников, готовность документов.
- Размещайте максимально информативные фотографии, фото разных комнат разделяйте изображением санузлов, коридора, лоджии, самого дома. Если есть возможность, снимите и разместите видео. И не забудьте приложить план квартиры.
Организуйте просмотры
Пройдите путь ногами вашего потенциального покупателя: парковка, двор, подъезд, почтовые ящики, лифт/лестница, входная дверь, квартира. Если есть что-то, что можно подправить и сделать более привлекательным – собрать бесплатные газеты, починить домофон, вкрутить лампочку, стереть грубую надпись – не ленитесь. Человек еще не был в вашей квартире, а у него уже сложилось первое впечатление.
Ниже приведем несколько базовых правил:
- Будьте вежливы и приветливы.
- Назначайте просмотры с запасом по времени. В среднем просмотр длится от 15 до 30 минут, но некоторые люди имеют обыкновение опаздывать, поэтому закладывайте минимум 45 минут на одного человека, а лучше час.
- Проветрите помещение, включите свет, раздвиньте шторы.
- Предложите посетителям надеть домашние тапочки, даже если в квартире никто не живет – так они почувствуют себя как дома (можно закупить одноразовые).
- Постарайтесь отправить своих домашних погулять на время показа, особенно маленьких детей – они могут сильно отвлекать. Чем меньше людей присутствует на встрече, тем лучше. И, по возможности, выведите на время из квартиры домашних животных (отнесите их к друзьям или соседям).
Если вы последуете всем вышеприведенным советам и тщательно подготовите свою квартиру, это создаст хорошее впечатление у потенциального покупателя с первого взгляда, ведь, как говорится, встречают по одежке. А значит, вы сможете выставить квартиру по более привлекательной для вас цене и минимизировать торг по цене с потенциальными покупателями. Если же вы поняли, что у вас нет достаточных сил и времени, доверьте эти заботы риэлтору.
