Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, необходимо обладать некоторыми юридическими знаниями: проверить на юридическую чистоту квартиру и собственника, собрать необходимые документы, грамотно составить ДКП. И если среди собственников имеются несовершеннолетние дети, этот процесс может превратиться в настоящий квест. Рассказываем, как продать квартиру с несовершеннолетними собственниками.

Статусы детей по отношению к недвижимости

Несовершеннолетний гражданин может быть не только зарегистрирован в квартире, но и владеть ею целиком либо долей. В каждом конкретном случае порядок действий при приобретении либо продаже такой недвижимости будет разный.

Ребенок прописан в квартире

Согласно п.2 ст.20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства детей, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей». Таким образом, в квартире, которую вы планируете купить/продать, может быть прописан и ребенок.

Если вы продаете недвижимость, то ваша задача не только выписать своего ребенка, но и прописать в новом месте вашей регистрации.

Исключение составляет ситуация, когда ребенок лишился родительского попечения: оба родителя умерли либо лишены родительских прав. Тогда для продажи недвижимости необходимо согласие органа опеки и попечительства, даже если ребенок не является собственником.

Если вы покупаете квартиру, то ваша задача убедиться, что в ней на момент сделки никто не зарегистрирован, в том числе и несовершеннолетний. Обычно собственник квартиры приносит на сделку справку формы 40 либо иной документ, подтверждающий отсутствие в квартире зарегистрированных граждан.

Ребенок владеет долей

Кроме случаев, когда родители добровольно решили сделать своих детей сособственниками недвижимости, владеть долями в квартире дети могут в двух случаях:

1. Если при покупке квартиры был использован материнский (семейный) капитал, то дети, наряду с обоими родителями, должны быть наделены долями. Необходимо учитывать, что воспользоваться средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий можно по достижении ребенком 3-летнего возраста, за исключением случаев, когда эти средства направляются на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту либо идут на его погашение. Размер полагающегося вам маткапитала будет зафиксирован в государственном сертификате, а рассчитать размер каждой доли вам поможет нотариус. Чаще всего это небольшая доля, она пропорциональна сумме маткапитала к рыночной стоимости квартиры.
2. Если квартира была приватизирована, то все проживающие в ней, в том числе и дети, наделяются равными долями. Отказаться от приватизации несовершеннолетние граждане могут только с согласия органов опеки и попечительства. Согласие это могут выдать, если у детей есть в собственности другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.
3. Доля в квартире получена в наследство.

Ребенок владеет полностью квартирой

Несовершеннолетний собственник может владеть не только долей, но и полностью всей квартирой в следующих случаях:

1. Родители оформили собственность на ребенка, чтобы в дальнейшем у него не возникло проблем с жильем, либо они не хотят, чтобы квартира считалась совместно нажитым имуществом. В некоторых случаях такое действие может иметь и околомошеннический характер – родители не могут ответить по своим обязательствам перед кредиторами и таким образом защищают недвижимость.
2. Квартиру ребенку подарил кто-то из родственников (в этом случае правоустанавливающим документом является договор дарения). Делается это обязательно с согласия родителей.
3. Ребенок получил квартиру в наследство (правоустанавливающий документ – свидетельство о праве на наследство).

Нюансы купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Самый главный нюанс при совершении действий с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний – это обязательное участие органов опеки и попечительства. Их задача следить, чтобы права ребенка не были нарушены.

Но могут возникнуть ситуации, при которых изначально права несовершеннолетнего были нарушены: ребенок должен был стать собственником, но не стал. Это грозит серьезными судебными разбирательствами новым владельцам даже спустя много лет после приобретения недвижимости, причем зачастую суды встают на сторону именно бывшего несовершеннолетнего.

Что проверить перед сделкой, чтобы минимизировать риски, если вы знаете или пока только предполагаете, что у собственника есть несовершеннолетние дети?

• Если квартира получена в наследство, проверьте, кем является ребенок по отношению к наследодателю. Нюансов в наследственном праве очень много (очередность наследования, форма наследования и т.д.), поэтому после выяснения всех деталей лучше всего проконсультироваться у нотариуса.
• В случае, если правоустанавливающим документом на квартиру является договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, уточните, где был прописан ребенок на момент приватизации. Если он был зарегистрирован в этой квартире, то ему полагается доля в квартире. Это можно проверить по расширенной справке формы 40.
• Использование материнского капитала при приобретении недвижимости не отражается ни в одном документе на квартиру, поэтому на сегодняшний день это самый незащищенный вариант.

«Максимально много рисков сейчас возникает именно при использовании средств материнского капитала. Нужно понимать, что наделение детей долями при использовании маткапитала на улучшение жилищных условий – это ответственность родителей. То есть средства могут быть использованы, нотариальное обязательство наделить долями оформлено, а фактически долями детей не наделили. По разным причинам: от простой забывчивости до махинаций с государственными средствами. Социальный фонд России сейчас делает выборочные проверки с целью выявления нарушений, но, к сожалению, это никак не страхует потенциального покупателя», – подтверждает директор агентства «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.

Если квартира приобретена в ипотеку, попросите у собственника справку из банка, что в первоначальном взносе или при погашении кредита не были использованы средства материнского капитала. Также можно попросить предоставить справку из Социального фонда, что маткапитал не выделялся, об остатке средств материнского капитала или справку о расчетах по материнскому капиталу (выдавался ли и куда был использован). Заказать эти документы собственник может при вас на сайте Госуслуг через личный кабинет либо непосредственно в Социальном фонде или через МФЦ. 

«Подобная практика нова для России, поэтому собственники (и особенно их риэлторы) не всегда охотно идут навстречу в предоставлении дополнительных документов. При этом все чаще банки просят у собственников предоставить подобные справки при оформлении ипотечных кредитов, причем независимо от того, есть запись в паспорте в разделе «дети» или ее нет», – дополняет эксперт.

• Если квартира по документам была изначально приобретена на ребенка, задайте вопрос родителям, почему они решили так сделать. Настоящие мошенники вряд ли ответят честно, но все-таки некоторые могут проговориться, что так они скрывают имущество от кредиторов. Риски для покупателя в данном случае минимальны, но нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что суд может признать наделение ребенка имуществом незаконным.

Получение разрешения опеки на сделку

Получение разрешения органов опеки на куплю-продажу недвижимости с участием несовершеннолетнего лица – обязательное условие сделки. В противном случае сделка не будет зарегистрирована, может быть признана ничтожной и аннулирована.

Чтобы получить разрешение на продажу недвижимости, собственником в которой является несовершеннолетний, необходимо совершить следующие действия.

Самый простой и правильный способ понять, как это сделать – проконсультироваться в органе опеки и попечительства по месту постоянной регистрации ребенка. Вам подскажут, куда и какие документы необходимо представить, чтобы его получить. В каждом субъекте федерации, а иногда и населенном пункте, свои регламенты, поэтому и список запрашиваемых документов может отличаться.

Самое важное правило: при продаже имущества ребенка его жилищные условия не должны ухудшаться. Имейте в виду, что четких критериев, что значит не ухудшать жилищные условия, нет, поэтому решение будет приниматься субъективно конкретными специалистами на местах. А значит, очная консультации – это шанс для вас заранее наладить контакт с лицом, принимающим решения. Постарайтесь попасть на прием к наиболее опытному специалисту, лучше всего, если это будет начальник отдела.

Как уже было сказано, законодательно прописанных критериев у органов опеки и попечительства нет, поэтому постарайтесь выбрать новое жилье, следуя следующим требованиям:

• Доля ребенка по метражу и/или стоимости в новой квартире будет равна или больше, чем в предыдущей. Необязательно сильно увеличивать долю, это может быть совсем незначительное увеличение.
• Сама квартира будет больше по площади либо в ней будет больше комнат, и например, у ребенка появится собственная комната.
• Квартира расположена в новом доме или находится в более привлекательном районе с развитой инфраструктурой.
• В случае, если вы покупаете квартиру в другом городе или другом регионе, в заявлении необходимо написать, чем именно этот город или район будет лучше для вашего ребенка. Возможно, что помимо хорошей квартиры или хорошего климата, там проживают ваши родные, которые смогут вам помогать и с которыми будет общаться ваш ребенок.

Одним словом, жизнь и условия проживания ребенка должны улучшиться.

Имейте в виду, что органы опеки менее охотно выдают разрешение, если новое жилье приобретается в ипотеку, так как до момента выплаты всей суммы недвижимость, а значит и доля ребенка, находится в залоге у банка. Также при покупке квартиры в строящемся доме специалисты будут принимать в расчет репутацию застройщика, процент готовности дома, условия договора долевого участия. Так или иначе вы всегда можете повысить шансы на одобрение, представив дополнительные документы и приведя максимум аргументов в пользу ребенка.

В исключительных случаях, когда планируется переезд в другой город или страну, органы опеки разрешают открыть счет на имя несовершеннолетнего и перевести средства от продажи доли на его счет. Дальнейшее распоряжение средствами с этого счета также контролируется органами опеки и попечительства и возможно с их разрешения. Сам ребенок сможет распоряжаться ими только после достижения 18-летнего возраста.

Как продать квартиру с ребенком-собственником: инструкция

Шаг 1. При использовании материнского капитала наделить детей долями. Для этого необходимо сначала получить разрешение банка на выделение долей, если еще выплачивается ипотека, но не все банки идут на это. Второй вариант – найти средства, досрочно погасить ипотечный кредит, снять обременение, выделить доли, зарегистрировать новое право собственности в Росреестре, а затем идти в органы опеки и попечительства.

Шаг 2. Сбор необходимых документов о собственной квартире либо квартире несовершеннолетнего и получение предварительного одобрения в органах опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Параллельно выставляете квартиру на продажу и ищете покупателя.

Шаг 3. Поиск новой квартиры в соответствии с требованиями органа опеки. Помните, что условия проживания ребенка должны улучшиться.

Шаг 4. Когда найден покупатель на вашу квартиру, подобрано жилье для покупки и заключен предварительный договор купли-продажи, вы собираете недостающие документы уже о приобретаемой квартире.

Шаг 5. Подача заявления в органы опеки и попечительства и получение разрешения на продажу недвижимости. Между подачей заявления и получением разрешения специалисты будут тщательно проверять все нюансы сделки и самой недвижимости, а также могут вызвать вас и ребенка для беседы, даже выехать на осмотр жилья. Но все это не дольше, чем в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Шаг 6. Проведение сделок купли-продажи недвижимости и государственная регистрация перехода прав собственности.

Шаг 7. Предоставление в органы опеки документов, подтверждающие наделение несовершеннолетнего долями в новой квартире.

Вывод

Безусловно, сделки по купле-продаже недвижимости с детскими долями несколько сложнее и подготовка к ним дольше, чем к обычной. Но не стоит лишать себя возможности переехать в другое жилье.

Совет для продавца. Перед выставлением объявления о продаже, максимально тщательно подготовьтесь к сделке – узнайте в органах опеки, какие документы потребуются для получения разрешения, соберите их и заполните заявление. Если объект, куда вы будете переезжать, уже найден, то это максимально ускорит сроки. Если же его еще нет, то заранее подготовьте отдельный список по документам, которые потребуются от собственника вашей будущей квартиры. Таким образом, к моменту появления потенциального покупателя вы сможете успокоить его, что с вашей стороны все готово, и нужно только подождать разрешения от опеки.

Совет для покупателя. Помните об обязательном участии органов опеки и попечительства в сделках с участием несовершеннолетних. Разрешение от опеки – это ваша гарантия, что права детей не были нарушены, а, следовательно, и сделка законна.