Оценка квартиры для ипотеки

Когда денег нет, а собственную квартиру хочется, приходится идти в банк за ипотекой. У финансовых компаний куча требований, и одно из них сделать оценку покупаемой квартиры. 

Разбираемся, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, что из себя представляет отчет оценщика и сколько придется заплатить специалисту.

Можно ли обойтись без оценки квартиры в ипотеку?

Прежде чем взять ипотечный кредит, предстоит пройти несколько этапов:

1. Выбрать банк, отталкиваясь от его условий, в том числе от того, насколько выгодна процентная ставка.
2. Подать в банк пакет документов, включающий справку 2-НДФЛ и трудовую книжку. По ним финансовая организация будет решать: стоит ли вам давать деньги или есть риски и лучше отказать.
3. Получить предварительное одобрение в выдаче кредита.
4. Найти «ту самую» квартиру: на нужном этаже, необходимой планировки и стоимости.
5. Найти компанию по оценке и сделать заявку на услугу.

Многие задаются вопросом, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке? Ведь и так все понятно: продавец желает сбыть жилье именно по определенной стоимости. На деле же не все так просто.

«При покупке квартиры в ипотеку и при оформлении любого объекта недвижимости в ипотеку без отчета об оценке обойтись никак нельзя. Потому что банки дают деньги, исходя из рыночной стоимости, которую посчитал оценщик. То есть на основании отчета оформляется закладная», – говорит ведущий оценщик ООО «Авангард Оценочная компания» Ольга Дудченко.

Другими словами, оценка квартиры при покупке в ипотеку – пункт обязательный, потому что продиктован законом.

«Согласно ст.8 135-ФЗ, оценка – это обязательная процедура при ипотечном кредитовании, в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, – поясняет эксперт-оценщик ООО «Оценочное дело» Алена Митькина. – Также в соответствии с 102-ФЗ «Об ипотеке» при покупке недвижимости с использованием кредитных средств рыночная стоимость объекта должна быть указана в закладной. Выдавая ипотечный кредит, банк получает в залог недвижимость. Этот залог – обеспечение по кредиту. Оценка недвижимости при оформлении ипотеки необходима, чтобы банк определился с размером кредита, который предстоит выдавать на приобретение этой жилплощади. Возможность для банка учесть рыночную стоимость недвижимости позволяет застраховать себя на случай возникновения проблем с выплатой кредита. Отчет об оценке нужен как для оформления кредита под залог вторичного жилья, так и для закладной после ввода жилого дома в эксплуатацию при покупке новостройки (жилье на стадии строительства)».

Если вы вдруг по какой-то причине не сможете рассчитаться с банком, то он выставит квартиру на торги, ведь, по сути, она как бы принадлежит пока ему. И оценка этого объекта недвижимости еще на этапе выдачи кредита покажет финансовой организации, легко ли будет продать это жилье.

Впрочем, и вам, как покупателю, полезно будет узнать настоящую оценочную стоимость квартиры, а не выдуманную продавцом. Владелец может необоснованно завышать цену, приукрашая недвижимость. А кто-то, наоборот, слишком дешево и при том безосновательно продает квадратные метры. В этом случае у продавца, наверняка, есть проблемы. Например, он может проходить процедуру банкротства, из-за чего пытается быстро избавиться от квартиры. Если вовремя не узнать об этом факте, в дальнейшем есть риск потерять по суду купленное жилье. 

Оценка квартиры перед покупкой в ипотеку

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценивает, а потом создает отчет об оценке квартиры для ипотеки специалист-оценщик. Это может быть как частный предприниматель, так и оценочная компания. Главное, чтобы у специалиста было профильное образование. Оценка квартиры входит в полную стоимость ипотечного кредита.

«Но все-таки выбирают не конкретного оценщика, а компанию. Потому что эти специалисты в большинстве своем не частнопрактикующие, а работают в какой-то фирме», – отмечает Ольга Дудченко.

Как выбрать компанию для оценки?

Перед тем, как сделать оценку квартиры для ипотеки, нужно правильно выбрать компанию, которая подготовит отчет. 

Наши эксперты советуют обращать внимание на такие детали:

• Страховка. Важно уточнить, на какую сумму оформлена у компании страховка. Чем она больше, тем лучше.
• Штат оценщиков в компании. Требуется минимум два специалиста. Но, как и в первом пункте, чем штат больше, тем лучше.
• Репутация компании. В этом поможет интернет: можно посмотреть на разных ресурсах отзывы клиентов, насколько компания лояльна к ним, есть ли доставка документов, сопутствующие услуги, какой опыт работы в этой области имеется.
• Наличие соответствующих документов, которые подтверждают деятельность оценщика или компании по оценке.
• Членство в СРО. Оценщик должен входить в состав саморегулируемой организации.

«При оценке для ипотечной сделки банк может предложить заемщику воспользоваться услугами его доверенных (аккредитованных) оценочных компаний, – добавляет Алена Митькина. – Обязательное условие в части аккредитации оценочной компании имеется у многих банков. Какие именно компании являются рекомендованными, обычно можно увидеть на сайте банка в разделе «Партнеры». Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании. Но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта залога вместе с оценкой затянется по срокам. Например, для аккредитованной компании этот срок составляет всего 3 дня, а для неаккредитованной до 21 дня». 

Важны также сроки подготовки отчетов. Результат трудов оценщика, если заказ срочный, будет готов уже через один рабочий день после осмотра объекта недвижимости и предоставления полного пакета документов. Стандартный же срок подготовки составляет 3-4 рабочих дня.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Конечно же, оценщики не работают бесплатно и их услуги не оплачивает банк. Расходы по этой статье ложатся исключительно на плечи заемщика.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки стартует от 3 тысяч рублей, если работа оценщика будет в пределах населенного пункта. По словам Ольги Дудченко, стоимость оценки квартиры при оформлении ипотеки зависит от того, на каком рынке ее продают. Если жилье на первичном рынке, то цена услуги составляет от 3 тысяч рублей. А если на вторичном, то уже от 3,5 тысячи рублей.

Сумма может увеличиться, если специалиста вызывают в соседний город, поселок и дачное общество. Итоговая цена зависит от расстояния.

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры?

Если вы заказали оценку квартиры для ипотеки, то получите толстую брошюру, состоящую из листов А4. Обычно в нее входит не менее 40 листов. По сути, это шаблон, в пустые строки которого специалист вносит информацию об объекте недвижимости. Сейчас чаще всего присылают подготовленный отчет на электронную почту заказчика. Можно его распечатать или прямо так отправить в банк.  

Важно! Заверяет отчет электронная подпись. Она должна прийти на почту вместе с готовым документом. 

На самой первой странице указано, кто именно заказал отчет, а также адрес квартиры или дома, когда отчет создан и определена стоимость. Последние данные играют большую роль, потому что документ действует лишь 6 месяцев. То есть, если вы по какой-то причине не купили оцениваемую квартиру сейчас, но решили сделать это через полгода, то придется вновь заказывать оценку.   

В самом отчете можно найти:

• подробную информацию о жилье, включая степень износа объекта недвижимости;
• описание района, где находится квартира, фото прилагаются;
• аналитику рынка недвижимости: сколько стоят в среднем такие же по своих характеристикам квартиры в городе и в этом районе;
• указание рыночной и ликвидационной стоимости.

Последний пункт разберем подробнее.

Какая бывает стоимость?

Для оценщиков, как и банков стоимость бывает двух видов – рыночная и ликвидационная.

Рыночная стоимость. Представляет собой цену, по которой жилье можно продать, если достаточно времени, никуда не нужно спешить и не случаются форс-мажоры.

Ликвидационная стоимость. Минимальная сумма, которую удастся выручить, если квартиру необходимо продать в короткие сроки. А именно так – быстро и без задержек – банки планируют сбывать житье, если заемщик не может обеспечивать кредит. Самые выгодные для них небольшие квартиры или студии без дизайнерских изысков, находящиеся на популярных этажах, например, с 3 по 8. В отчете будет указано и то, за какое время именно это жилье можно будет легко продать.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры?

Оценка рыночной стоимости квартиры для ипотеки складывается из самых разных характеристик дома, самой квартиры и даже рынка на данный момент:

Технические характеристики. Учитывают, сколько лет дому, какая у него серия постройки, в каком состоянии ему удалось сохраниться, когда он пережил капремонт и переживал ли его вообще, сколько в доме этажей, имеются ли рядом парковочные места или подземная парковка, а внутри мусоропровод. Оценщик констатирует, нужен ли подъезду косметический ремонт и даже сам проверит, значится ли дом в рядах аварийных объектов.

Район. Оценка района необходима, потому что в каждом уголке города свои цены на недвижимость. На стоимость также влияет наличие рядом с домом автобусных остановок или метро, школ, детсадов и досуговых центров, поликлиник. Из негативных моментов – близость к заводам или СИЗО. 

Характеристики квартиры. Имеет значение, на каком этаже она расположилась, какая у нее планировка, раздельный или совмещенный санузел, есть ли ремонт и насколько качественно сделан. Оценщик учитывает каждую деталь, начиная от качества стеклопакетов и заканчивая покрытием на полу. Также от внимания не уйдут меблировка и наполнение техникой, если продавец собирается все оставить покупателю. 

Рыночная ситуация. Специалист анализирует ситуацию на рынке недвижимости, которая сложилась на данный момент. Для этого выбирает пять одинаковых или сильно похожих между собой квартир, что помогает вычислить, у каких из них специально завышена или, наоборот, занижена стоимость. 

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры?

Чтобы определить ликвидационную стоимость квартиры, оценщик использует формулу. Итог складывается из двух моментов: эластичности спроса и стоимости денег во времени.

Эластичность спроса. Этот критерий зависит от числа претендентов на квартиру и ее характеристик. Эластичность спроса выше, если речь идет о популярных объектах. Например, квартира небольшая, с ремонтом, рядом с автобусной остановкой. Ее будет легче и быстрее продать, потому что желающие всегда найдутся. Ликвидационная стоимость практически сравняется с рыночной.  И, наоборот, эластичность спроса ниже у просторных квартир, да еще и на первых этажах – их купят не так скоро, как хочется. В этом случае ликвидационная стоимость будет ощутимо меньше, чем рыночная.

Стоимость денег во времени. Деньги имеют свойство обесцениваться. К примеру, на 100 рублей сейчас можно купить плитку шоколадки, а через год на эту же сумму вам продадут только половинку плитки. Вроде бы в кармане все те же 100 рублей, но из-за инфляции они стали дешевле. Это явление и можно назвать стоимостью денег во времени. Применяя термин в сфере жилья, получается, что лучше его продавать дешевле, но прямо сейчас, чем дороже, но через какое-то время.

Если вдруг вы не сможете закрывать ипотеку, то банк продаст квартиру по ликвидной стоимости. Из этих денег большая часть уйдет на покрытие кредита, возможно, еще и штрафы, а вам достанутся лишь остатки. Поэтому лучше, если ликвидная стоимость будет приближена к рыночной, – вы получите хоть что-то. А ликвидная цена у недорогого объекта недвижимости будет почти как рыночная. На элитное же жилье придется делать скидку, чтобы его продать.

Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?

Главное, на что влияет оценка квартиры при ипотеке, – это размер кредита, который одобрит банк. Сумма ипотеки может составлять до 80% от итоговой стоимости, указанной оценщиком в отчете. Цена, которую установил продавец, не имеет значения.

Некоторые покупатели просят тех, кто проводит оценку квартиры при ипотеке, например, завысить стоимость. Конечно, не просто так, а из-за хорошей отделки или недавно прошедшего в доме капремонта. Да, это возможно, потому что оценщики могут применить повышающие коэффициенты. Однако, делают это только в рамках позволенного. 

«Повлиять на результат оценки чисто теоретически можно. Мы ведь считаем среднерыночную стоимость. У рыночной стоимости есть интервал от минимального до максимального значения. Но, как правило, интервал этот небольшой и очень ограничен: плюс-минус 5-10%, – объясняет Ольга Дудченко. – Из-за этого иногда мы можем цену повыше поставить. Например, когда аналогов продается много, есть и подешевле, и подороже варианты. Но не всегда можем это сделать. Если клиент хочет поднять стоимость объекта на 20-50%, то есть желаемая цена не в рынке, то оценщик здесь бессилен. Что рынок показывает, то он и насчитает. Вообще клиенты часто просят, чтобы занизили или завысили результаты. Однако мы таким не занимаемся, дорожа своей репутацией и соблюдая требования стандартов оценки. Если отчет создается для банка, то он не примет документ с завышенной стоимостью, вернет обратно. А нам возвраты невыгодны – это влияет на нашу репутацию».