Как правильно выбрать квартиру в новостройке?

Стать обладателем новенькой квартиры всегда приятно. Она как чистый лист, без истории, можно смело строить такую же новую жизнь. Вот только выбор квартир в новостройках сейчас такой огромный, что легко растеряться. Да и подходить к вопросу нужно с умом, потому что у только что построенного жилья свои нюансы. 

Вместе с экспертом разбираемся, как выбрать квартиру в новостройке: на что обратить внимание и какие подводные камни могут быть.

Правило №1. Определитесь с целью

Как правильно выбрать квартиру в новостройке? Первое, что нужно сделать, – понять, для чего она нужна: чтобы жить в ней, сдавать в аренду или для инвестиционных целей (в качестве инвестиционной недвижимости).

«Если вы рассматриваете квартиру, чтобы сразу после стройки продать ее и заработать, то стоит покупать жилье в малоразвитых районах. В дальнейшем такие квартиры хорошо подорожают. Помещения в новых домах, которые строятся в развитых районах, не так вырастут в цене. Они хороши для жизни, но как инвестиции не совсем подходят. Да, их стоимость тоже подрастет на момент сдачи дома, однако не на ту сумму, которую хотелось бы», – советует Дарья Короткова.

Что касается жилья для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо отталкиваться от района. Хорошо если оно будет рядом с центром города, остановками и метро. Большой пул жилья уходит в аренду для студентов. Если вы не против таких жильцов, квартира неподалеку от вузов – отличный вариант.

Правило №2. Подумайте над деталями и стоимостью 

Когда цель покупки ясна, пришло время подумать над деталями:

• Какой метраж у жилого помещения должен быть, комнатность и район, на каком этаже выбрать квартиру в новостройке.
• Сроки заселения. Если жить негде, а снимать долго не хочется, то придется искать стройку, которая скоро завершится.
• Сколько денег есть возможность потратить, и понадобится ли ипотека, есть ли в наличие материнский капитал, подходите ли вы под критерии какой-нибудь льготной ипотечной программы.   

«Нужно понимать, будет ли у вас первоначальный взнос, какая сумма. Потом будете подбирать вариант: взять квартиру подороже или подешевле. В плане расчетов главное – не ошибиться. Например, если собираетесь покупать квартиру для инвестиций, но в итоге выбрали ту, которая больше подходит для собственного жилья, то потеряете в деньгах», – отмечает эксперт.

Все необходимые детали запишите. В результате получите четкую картину – что и где искать. К примеру, итог размышлений может быть таким:

Однокомнатная квартира для собственного проживания на окраине города площадью 30 кв. м и стоимостью 3 млн рублей. Она должна сдаваться не позднее, чем через год. Район хоть и отдаленный, но у него хорошая транспортная развязка и рядом лес. В наличие есть материнский капитал почти 500 тысяч рублей и 1 млн рублей собственных накоплений. Придется брать ипотеку. Трат на ремонт в планах нет, поэтому нужен застройщик, который предлагает жилье с отделкой.

Правило №3. Выберите застройщика

В каждом городе, особенно крупном, столько строительных компаний, что выбрать трудно. Здесь главное, убедиться: застройщик работает давно на рынке, у него много готовых проектов и текущих, есть планы на будущее.

«Сейчас очень много застройщиков хороших, надежных, поэтому стоит отталкиваться в первую очередь от личных пожеланий – что хотите в итоге получить: малоэтажный это дом или многоэтажка должна быть, рядом с городом или лесом. Смотреть, есть ли в доме именно такие планировки квартир, которые хотелось бы», - успокаивает Дарья Короткова.

Правило №4. Все изучайте лично

Все познается в сравнении. Верить одной только рекламе и соглашаться на первый попавшийся вариант неправильно. Нужно обязательно лично съездить на объекты и увидеть все своими глазами.

Оказавшись в доме, можно понять, насколько качественно он построен или строится. Например, тут важно, насколько выровнены стены, иначе придется потратить еще немало денег, чтобы их исправить.

«Стоит внимательно смотреть, чтобы не было каких-то подтеков, плесени, заморозков по боковым стенам – это основные моменты, – считает риэлтор. – Потому что от плесени практически невозможно избавиться. Все остальное поправимо».

Если стройка еще только началась или в полном разгаре, можно съездить на другие уже готовые и заселенные проекты строительной компании. Жильцы с удовольствием расскажут обо всех недостатках и особенностях.  

Правило №5. Проверьте застройщика перед покупкой

Итак, выбор сделан: вы отсеяли всех ненужных застройщиков и остановились на самых лучших. Пришло время проверить их детально:

• Все ли в порядке с документами.

«Здесь нужно акцентировать внимание, в первую очередь, на то, в каком банке открыт эскроу-счет, есть ли разрешение на строительство, документ, дающий право на землю, на которой компания строит дома, проектную документацию», – отмечает Дарья Короткова.

Срок разрешения на строительство должен заканчиваться после даты, в которую планируются сдать объект в эксплуатацию. Разрешение стоит сверить с информацией на портале Росреестра.

• Как часто застройщик замечен в судебных разбирательствах.

С каждой строительной компанией хоть раз, но судились покупатели, и это нормально. Главное, чтобы не было огромного количества исков. Большой минус, если среди инициаторов судебных разбирательств выступает прокуратура – значит, дела совсем плохи. Полное отсутствие судов тоже настораживающий факт. Возможно, строительная компания еще ни разу ничего не строила.

• «Дружит» ли с крупными банками.

Если такого партнерства нет, вероятно, у застройщика плохая репутация, не заслужил доверия. К тому же отсутствие аккредитации в банках помешает вам купить квартиру с помощью ипотеки.

Правило №6. Выберите квартиру в новостройке

А теперь выбирает квартиру в новом доме. Если на примете сразу несколько новостроек от разных застройщиков, то обратите внимание на следующие моменты:

• Транспортная доступность района, его экология и отдаленность от шумных трасс.
• Как обстоят дела с парковочными местами во дворах. Предлагает ли застройщик отдельно купить машино-место на парковке.
• Есть ли необходимая инфраструктура: сад, школа, магазины рядом с домом. Бывает, что в строящихся районах пока ничего из этого нет, но уже намечается – возведение социальных объектов и торговых точек началось.
• Материал стен, количество лифтов в подъездах, насколько сами подъезды просторные и эстетически привлекательные.
• Есть ли в новостройке газовый котел, который не оставит без горячей воды в период опрессовки. Важный момент – система регулировки отопления: она поможет сэкономить деньги за обогрев жилья.

Конечно, выбор квартиры в новостройке по этим параметрам зависит от населенного пункта. Чем меньше город, тем меньше требований. Например, в миниатюрных городах будет не важен такой факт, как транспортная доступность. Плюс ко всему там и выбирать особо не придется, потому что мало застройщиков.

Один из самых важных моментов для покупателей жилья – как выбрать планировку квартиры в новостройке правильно и не прогадать с ее расположением. Существует несколько проверенных правил комфортной квартиры:

1. Лучше, если несущие стены расположены между квартирами – тогда будет проще устроить перепланировку. К тому же в таких домах соседи меньше слышат друг друга.
2. Самый удачный вариант квартиры – окна, выходящие на разные стороны дома. Это могут быть две комнаты или комната и кухня. Так жилье всегда можно хорошо проветрить.
3. Комфортнее обставлять мебелью и жить в комнатах, форма которых близка к квадрату.
4. Важно, чтобы кухня и коридор были просторными. На кухне семья часто собирается вместе, а в коридоре можно хранить верхнюю одежду и обувь.
5. Шумно будет жить в квартире, которая расположена близко к мусоропроводу или лифту, а также там, где проходит основной маршрут соседей.
6. То же самое касается обилия жилья. Когда в доме очень много квартир, то и постоянный шум гарантирован. Идеальный вариант – 5-6 квартир на этаже. 
7. Высокие потолки создают простор, даже если комнаты сами по себе небольшие.
8. Опасно, когда балкон в квартире граничит с общим балконом. В любой момент в жилье по нему могут пробраться воры.

Это основные моменты того, какую лучше выбрать квартиру в новостройке. Но можно также выделить факты, которые имеют индивидуальный подход:  

• При покупке квартиры в новостройке стоит обращать внимание, на какую сторону света выходят ее окна. Для кого-то нужна солнечная сторона, а кто-то предпочитает приятный сумрак. В первом случае выбирайте юг, юго-запад, во втором – север, северо-восток.
• Немаловажный момент – вид из окна. Хорошо, если можно любоваться парком или рекой вдали. Правда, за видовые квартиры, как правило, приходится переплачивать. Но часто дополнительные деньги потрачены напрасно. Застройщик обещает покупателям и парк, и реку. Они действительно существуют, только вот года через два перед окнами вырастают еще дома. Прежде чем переплачивать за вид, убедитесь, что он будет из ваших окон всегда. Например, можно попросить у строительной компании план застройки территории.
• Определяясь с этажом, учтите особенности состава семьи. Лифты могут ломаться, и если в квартире будут жить пожилые люди или совсем маленький ребенок, то лучше покупать квартиру в новостройке на первых или средних этажах.