Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Иногда заемщики, которые по какой-то причине оказались в трудной финансовой ситуации, рассматривают банкротство как единственный вариант справиться с накопившимися непосильными долгами. В этом случае неизбежно встает вопрос о том, что произойдет с ипотечным жильем при банкротстве. В этом тексте совместно с экспертом, юристом Алексеем Братугиным, разберемся, что такое банкротство и как проходит процедура банкротства при ипотеке, а также постараемся ответить на вопросы о том, отнимут ли залоговое жилье при банкротстве физического лица, и как списать долги, сохранив при этом ипотечную квартиру в своей собственности.

Что такое банкротство?

Банкротство — это судебный процесс, при котором физическое лицо, неспособное выполнить свои финансовые обязательства перед кредиторами, может добиваться освобождения от своих долгов под надзором суда. Окончательно банкротство человека должен признать Арбитражный суд или иные структуры, если речь идет о внесудебной процедуре банкротства.

Эта процедура отчасти может быть выгодна как для заемщиков, так и для кредиторов. Должники смогут освободиться от долгового бремени, справиться с которым самостоятельно они не в состоянии, а также перенести уплату различных неустоек и штрафов. Организации-кредиторы, в свою очередь, смогут хотя бы частично компенсировать затраты, вызванные долгами клиента, признавшего себя банкротом.

Но эта процедура имеет и свои очевидные минусы. К самым серьезным относится то, что сохранить ипотечную квартиру должнику-банкроту будет крайне непросто.

Важно понимать, что банкротство бывает вынужденным и умышленным, и эти два вида очень важно разделять между собой. На умышленное банкротство могут пойти люди, которые по-настоящему не нуждаются в этой процедуре, и хотят лишь избавиться от обязанностей по выплате своих долгов. В России преднамеренное банкротство является уголовным преступлением, и наказывается, согласно статье 196 УК РФ, крупным денежным штрафом и даже тюремным сроком до 7 лет лишения свободы.

Что приводит к банкротству?

К банкротству человека может привести множество причин, отмечает юрист Алексей Братугин.

«Одной из самых частых причин является низкая финансовая грамотность человека. Некоторые люди берут кредиты, не учитывая при этом свои доходы. К банкротству могут привести также тяжелые жизненные ситуации, которые влекут за собой потерю доходов, а также проблемы со здоровьем и подобные причины», – поясняет юрист. 

Важно понимать, что для проведения процедуры не важно, какие конкретно долги не может выплатить гражданин, объявивший себя банкротом. Это могут быть потребительские кредиты, ипотека, обязательства по выплате алиментов или различных компенсаций, назначенных судом. Однако если от долгов по кредитам при помощи процедуры банкротства избавиться можно, то от выплаты алиментов, морального вреда, долгов по субсидиарной ответственности и возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью, избавиться не получится.

Как проходит банкротство при ипотеке?

Человек имеет право во внесудебном порядке объявить себя банкротом, если общая сумма его задолженностей по различным обязательствам составляет от 50 тысяч до полумиллиона рублей. Для этого нужно всего лишь заполнить заявление по установленной форме и подать его в отделение МФЦ. Признание банкротства без суда доступно только в том случае, если у человека нет имущества, которое могли бы взыскать судебные приставы.

Однако в случае с ипотекой такое встречается крайне редко, поскольку ипотечный кредит сам по себе является довольно крупным денежным займом. Закон обязывает людей, которые задолжали более 500 тысяч рублей обращаться в суд в течение 30 дней после того, как они потеряли возможность самостоятельно выплатить долг. Еще одним условием является то, что требования перед кредиторами заемщик не выполнял на протяжении минимум трех месяцев.

Задолженность по ипотечному кредиту попадает под действие Федерального закона «О несостоятельности», и может быть списана в случае объявления человека банкротом. Имущество, на которое была оформлена ипотека, будет продано при запуске процедуры банкротства, поскольку оно находится в залоге у банка-кредитора до того, пока долг не будет полностью погашен. Ипотечная недвижимость является своеобразным гарантом для банка, который выдал кредит, поскольку от продажи квартиры он сможет вернуть себе по крайней мере часть средств, если должника признают банкротом и он перестанет выплачивать кредит.

Имейте в виду, что вы не сможете оформить банкротство только в отношении одного своего долга — например, признать себя неспособным выплачивать задолженности по услугам ЖКХ, налогам и потребительским кредитам, но продолжить платить по ипотеке.

Если вас признают банкротом, то это, скорее всего, произойдет в отношении всех ваших долгов, и последствия вас ждут соответствующие. Исключения мы называли выше – выплаты, от которых человека не освободят в любом случае.

Продолжить выплачивать ипотечный кредит возможно в том случае, если банк, в котором вы оформили ипотеку, не станет входить в реестр кредиторов в деле о банкротстве, но это очень маловероятный сценарий. Важно понимать, что только сам банк-кредитор может обратить взыскание на ипотечное жилье, однако, как показывает практика, чаще всего кредиторы все же принимают участие в процедуре банкротства своих должников, поскольку это в их интересах.

Документы для банкротства

Для оформления банкротства вам понадобится предоставить пакет документов, который включает в себя следующее:

1. Договоры или расписки, в которых прописаны ваши обязательства перед кредитором или кредиторами.
2. Документы о праве собственности на имущество.
3. Документы, которые подтверждают сделки на сумму более 300 тысяч рублей, совершенные за последние три года.
4. Справки о доходах по форме 2-НДФЛ за последние три года, а также справки об уплаченных налогах.
5. Опись имущества, в том числе ипотечной недвижимости, находящейся в залоге.
6. Справки о наличии счетов и вкладов в банках.

Как сохранить ипотечную квартиру?

Сможет человек сохранить ипотечную квартиру или нет, если процедура банкротства уже запущена или ее предстоит запустить в ближайшее время, зависит от каждого конкретного случая.

«Варианты могут быть разные. Если включать в задолженность кредит, обеспеченный залогом, то, понятное дело, квартиру заберут. Однако есть и другие варианты, при которых оставить квартиру вполне реально», – рассказал Алексей Братугин. 

О них мы поговорим далее.

Отказ кредитора забирать имущество

В очень редких случаях банк-кредитор может отказаться забирать вашу ипотечную недвижимость, если с ее продажей могут возникнуть трудности. Это может произойти, например, если жилье находится в крайне плохом или даже аварийном состоянии.

Кроме того, возможна и такая ситуация, при которой ипотечный кредитор по собственной ошибке потеряет статус залогового кредитора, и фактически откажется забирать имущество, которое находится у него в залоге. Дело в том, что банк, в котором оформлена ипотека, по закону должен подать в реестр кредиторов банкрота свои требования в течение двух месяцев со дня, когда была запущена процедура реализации имущества должника. Если этого не произойдет, то банк утратит статус залогового кредитора, а ипотечная недвижимость будет учитываться судом как единственное жилье банкрота, а не как заложенное имущество.

Однако не стоит надеяться на то, что банк допустит подобную оплошность, ведь сам кредитор заинтересован в том, чтобы все прошло по правилам, и он смог вернуть себе хотя бы часть денег независимо от того, что будет происходить в процессе процедуры банкротства должника. Ошибки тут возможны, потому что человеческий фактор исключать нельзя, но они крайне редки.

Реструктуризация ипотеки

Реструктуризация ипотеки — это один из самых комфортных и действенных способов для должника, который хочет сохранить ипотечное жилье. При судебной реструктуризации банк-кредитор не продает ипотечную недвижимость на торгах, но и не списывает долги. Однако для заемщика будет составлен план, согласно которому он в период до трех лет на более выгодных условиях будет погашать накопившиеся долги, в том числе ипотечную задолженность. В том случае, если должник имеет стабильный официальный доход и сможет потянуть сумму выплат, которая прописана в плане реструктуризации ипотеки, суд утвердит его, и тогда банкротство как таковое не понадобится.

Суд в процессе реструктуризации долгов формирует сумму ежемесячного платежа таким образом, чтобы она не превышала половины от официального дохода должника, а также отменяет начисленные банком-кредитором штрафы и снижает процентную ставку до ставки рефинансирования Центробанка России.

До объявления банкротства вывести жилье из-под залога

Если заемщик погасит ипотеку до того, как будет запущена процедура банкротства, это позволит сохранить недвижимость в своей собственности, отмечает юрист Алексей Братугин. Дело в том, что в таком случае жилье официально перестает быть залоговым имуществом, а значит не может быть выставлено на торги банком-кредитором.

Залоговая квартира — единственное жилье

По закону, единственное жилье должника, признанного банкротом, не может быть продано для погашения долгов. Однако ипотечная недвижимость является залоговым имуществом, а потому это правило на нее раньше не распространялось.

В августе 2024 года был принят закон, согласно которому должнику, признающегося банкротом, будут оставлять единственное ипотечное жилье, но только в том случае, если после процедур по банкротству он сможет и дальше платить ипотеку.

Отсрочка реализации ипотечной квартиры

Вы должны иметь в виду, что, согласно Федеральному закону «О несостоятельности», банк-кредитор не может продавать ипотечную недвижимость и выселять должника до того, как суд в процессе признания банкротства не вынесет окончательное решение по делу.

Если банкротства все-таки не избежать, по закону вы имеете полное право просить банк предоставить отсрочку реализации ипотечного жилья на срок не более 12 месяцев по уважительной причине. Но есть условия — кредитор должен дать на это согласие, а размер обязательств не должен превышать стоимость залога.

Важно отметить, что конкретные правила и процедуры, касающиеся отсрочки продажи заложенной квартиры, могут различаться в зависимости от ситуации конкретного человека, поэтому в рамках процедуры банкротства крайне важно как можно скорее обратиться за юридической консультацией, чтобы понять свои права и возможности в рамках закона.