Как продать квартиру в ипотеке?

Редкая российская семья может просто взять и купить квартиру. Чаще всего приходится обращаться за помощью в банки, то есть брать ипотеку. У многих рано или поздно встает вопрос о расширении жилплощади или хочется более новое жилье – старое нужно продавать. Но как это сделать, ведь пока ипотечный кредит не выплачен, квартира, по сути, принадлежит банку? Ее нельзя продавать по одному только своему желанию. Вместе с экспертом разбираемся, как продать квартиру, взятую в ипотеку: какие варианты есть и какие риски в себе таят. 

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно, но необходимо спрашивать разрешения у банка и к тому же выполнять некоторые условия. Впрочем, добро получают продавцы не всегда – нередко финансовая организация накладывает запрет на сделку. Плюс ко всему не каждый покупатель согласится иметь дело с залоговой недвижимостью, потому что имеются некоторые риски, да и времени такая сделка часто занимает больше, чем обычная купля-продажа.

Прежде придется хорошенько подготовиться:

1. Сходите в банк или позвоните и узнайте, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке, какие способы кредитор предлагает и какие условия надо соблюсти, есть ли возможность досрочного погашения займа.
2. Отыщите покупателя, который не против участвовать в такой сделке.
3. Попросите банк о разрешении на продажу и дождитесь его вердикта.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Специалисты по недвижимости выделяют три способа продажи ипотечного жилья. Разберем каждый из них. 

Вариант №1. Закрыть кредит раньше срока

На первый взгляд, это самый простой вариант. Прежде чем продавать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо закрыть кредит. Тогда обременение тут же снимается, и, пожалуйста, продавайте.

Но для этого способа нужны деньги, которых, разумеется, нет, иначе бы и проблемы не было. Некоторые продавцы берут обычный потребительский кредит и гасят займ. Затем получают разницу от стоимости жилья и ипотечного займа и быстро рассчитываются с кредитом. Другие – рассчитываются за ипотеку деньгами покупателя. Да, такое тоже возможно.  

«Кредит, конечно, взять можно, но это очень невыгодно, – говорит Дарья Короткова. – Лучше все-таки перекрыть ипотеку деньгами покупателя, если они у него есть. А такого человека найти не всегда удается. Если поиски не привели к результату, то придется рассматривать другие варианты».

Если выбор пал на такой способ продажи ипотечной квартиры, то стороны сделки подписывают договор о задатке и перед выходом на сделку снимают обременение. То есть продавец не просто взял деньги у покупателя и отдал их в банк, а заключает дополнительный договор о том, что денежные средства в определенном размере переданы в счет оплаты квартиры. Банк обязуется вместо этого займа отдать квартиру.

Эксперт отмечает, что этот вариант имеет серьезные риски для покупателя, поэтому и найти его обычно тяжело.

«Мало ли какие обстоятельства сложатся. По договору займа покупатель дал деньги, ипотеку закрыли, а продавец на сделку передумал выходить. Возврат денежных средств, конечно, будет, но это очень долго».

План действий, если вы выбрали этот способ продажи:

1. Составьте и подпишите вместе с покупателем договор задатка.
2. Полученные деньги отправьте в банк, чтобы он погасил ипотеку.
3. Потребуйте у банка закладную, если она была. Кредитор должен указать в ней, что вы ему уже ничего не должны.
4. Снимите обременение с жилого объекта.
5. Подпишите договор купли-продажи.
6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Вариант №2. Закрыть кредит во время сделки

Продать квартиру с невыплаченной ипотекой можно и без составления договора о задатке. И такой вариант более надежный для покупателя, потому что свои кровные от отдает напрямую в банк. Часть из них кредитор забирает себе в качестве погашения ипотечного долга, а остатки перечисляет на счет продавца.

«Мы выходим на сделку. Продавец платит деньги через банк, и он уже самостоятельно перекрывает все обременения. Кредитная компания, грубо говоря, покупает этот долг», – поясняет Дарья Короткова.

Здесь могут быть два препятствия. Так же, как и в первом способе, у продавца должна быть на руках вся сумма, которая нужна для приобретения квартиры. Плюс ко всему банк может не разрешить досрочно избавляться от ипотеки.

План действий, если вы выбрали этот способ продажи:

1. Уточните у банка, можно ли закрыть ипотеку раньше времени. А также получите согласие на продажу квартиры.
2. Возьмите у кредитора выписку, где будет сказано, сколько вы еще должны за ипотеку. Этот документ должен оказаться у покупателя.
3. Составьте ДКП.
4. Дождитесь, когда покупатель перечислит деньги банку.
5. Зарегистрируйте переход права владения квартирой продавцу. 

Вариант №3. Продать квартиру вместе с ипотекой

Когда у покупателя тоже нет денег, а остаток ипотеки слишком большой, то ему придется брать ипотеку, чтобы перекрыть обременение. Однако долг по кредиту теперь ложится на покупателя, а продавец совершенно свободен.

Минус этого способа кроется в том, что покупатель может совершенно не вписаться в требования и условия банка, где у продавца ипотека: он недостаточно зарабатывает, что-то насторожило в кредитной истории и так далее. В этом случае можно поискать банк, который перекроет обременение этого банка или же продавец сделает рефинансирование займа в другой финансовой компании, где покупателю одобрили ипотеку. 

«Далеко не все банки готовы перекрывать ипотеки своих конкурентов, – предупреждает Дарья Короткова. – Тогда попробуйте рефинансироваться в другой компании. Однако помните, что здесь может ждать неожиданность: торг может не состояться, а продавец уже рефинансировался в другой банк, где ставка может быть выше».

План действий, если вы выбрали этот способ продажи:

1. Дайте знать кредитной компании, что вы собрались продавать жилье.
2. Дождитесь ее согласия на это.
3. Дождитесь пока банк одобрит кандидатуру покупателя и когда между ними состоится сделка.
4. Получите свои деньги. Вам положен остаток от цены жилья без ипотечного кредита.
5. Зарегистрируйте переход права собственности.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке тоже вполне реально, однако предстоит иметь дело не только с банком, но и органами опеки. Дело в том, что родители обязаны предоставить своим детям доли в квартире, которую покупают в том числе на деньги материнского капитала. Если часть продаваемого жилья уже принадлежит детям, то на ее продажу необходимо разрешение опеки. Добро могут и не дать.

Если же доли еще не выделены, то сделать это необходимо сразу после того, как задолженность по ипотеке будет погашена.    

«Когда использован маткапитал и куплена квартира по ипотеке, некоторые банки не выделяют сразу долю в квартире. Сначала нужно закрыть ипотеку, потом выделить долю. А есть банки, которые сразу выделяют долю. Нужно будет идти в опеку и брать разрешение о том, чтобы выделить долю в другом жилье, потому что это продаем. Это неудобно из-за сроков – такие сделки длятся от двух месяцев», – констатирует эксперт.

Сроки продажи ипотечной квартиры

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке – вопрос, который непременно возникает у продавца. Всем хочется как можно быстрее продать квартиру в ипотеке и купить другую, например. Однако придется запастись терпением.

«Если говорить о сроках продажи, при условии, что уже есть покупатель, то в лучшем случае на всю процедуру уходит две недели. Но тут много нюансов, – комментирует Дарья Короткова. – Если, например, закладная находится в том же городе, откуда продавец и покупатель, то сделка пройдет быстрее. Но если в другом населенном пункте, то ее придется ждать месяц-полтора. Быстрее всего сделки проходят, если вообще нет закладной. Мы на продажу квартиры в ипотеке в среднем ставим сроки 1,5 месяца со всеми рисками».

Если же покупателя только предстоит найти, то ни один специалист не сможет определить сроки продажи и вообще сказать сходу, легко ли будет продать квартиру в ипотеке. Тут все зависит от желаемой цены, ситуации на рынке и характеристик самого жилья. Например, быстрее находятся покупатели у квартир небольших – малогабаритных однокомнатных, например. Срок их экспозиции составляет 55 дней. Трешку продать тяжелее всего: от момента публикации объявления до заключения сделки купли-продажи уходит не менее 75 дней.

Покупателей больше не только у маленького жилья, но и у квартир в хороших районах и в приличном состоянии. Еще лучше, если стоимость будет заманчивой. Так что, если хочется продать быстрее, придется снижать цену или делать хотя бы косметический ремонт. 

Еще один фактор, влияющий на скорость продажи, – это ситуация на рынке недвижимости и в сфере экономики страны в целом. Имеет значение наличие денег у покупателей в принципе, размер ипотечных ставок, предоставляет ли государство какие-то льготные программы на покупку жилья.