Как оформить семейную ипотеку без детей?

Внимание! Данная статья была опубликована 14.02.2025. С тех пор изменились параметры семейной ипотеки. В частности, с 1 февраля 2026 года запрещено привлекать донора, если основной заемщик не соответствует критериям программы (например, у него нет детей). При этом у семей сохраняется возможность вовлекать третьих лиц для финансовой поддержки, если их собственного дохода не хватает для получения льготного кредита. Подробнее о новых условиях программы рассказываем в статье.

В условиях высокой ключевой ставки ЦБ и, соответственно, больших процентов по ипотеке остается все меньше способов покупки жилья. Можно, конечно, воспользоваться льготными программами, например, семейной ипотекой со ставкой 6%. Но что делать, если заемщик не подходит под условия этой программы? Разбираемся вместе с экспертами, можно ли получить семейную ипотеку без детей и как это сделать.

Можно ли получить семейную ипотеку без детей?

Краткий ответ – да. Взять семейную ипотеку, если нет детей, получится при одном условии. Нужно привлечь созаемщика, который подходит под требования программы, но не собирается оформлять льготную ипотеку.

«Получить семейную ипотеку в этом случае возможно, взяв в долю созаемщика с правом на данный вид ипотеки, то есть, имеющего детей и подходящего под условия», – делится генеральный директор АН «Культурная столица» Ольга Бочарникова.

Условия семейной ипотеки

Напомним условия оформления семейной ипотеки, которые ужесточились летом 2024 года:

1. Максимальная сумма кредита для регионов – 6 млн руб. Для столицы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн.
2. Ставка – 6%.
3. Первый взнос – 20%, но в некоторых банках просят уже 50%.
4. Максимальный срок – 30 лет.
5. Объект – квартира в новостройке или частный дом.

Доступна семейная ипотека при выполнении следующих условий:

• В семье есть малыш в возрасте до 6 лет.
• Либо в семье есть ребенок с инвалидностью до 18 лет.
• Или в семье рождены либо усыновлены 2 и более детей, их возраст – до 18 лет. Но купить квартиру можно не во всех регионах, а только там, где небольшой объем строительства нового жилья, либо в городах с населением до 50 тыс. человек.
• Обязательное требование – гражданство РФ и постоянная прописка в России.

Далее расскажем, как оформить семейную ипотеку без детей в 2025 году.

Что нужно для семейной ипотеки без детей?

Ипотечный брокер из Санкт-Петербурга Маргарита Калининская объяснила, что для получения семейной ипотеки без детей нужен так называемый донор – созаемщик, у которого есть ребенок до 6 лет включительно. Он обеспечит право основному заемщику на получение семейной ипотеки.

«Такой созаемщик должен обладать приемлемой кредитной историей и не иметь семейных или каких либо других льготных ипотек, оформленных после 23.12.2023. С этой даты введено правило единственности льготной ипотеки – одна из программ в одни руки», – отмечает эксперт.

Кроме того, по словам брокера, можно оформить семейную ипотеку на строительство или покупку частного жилого дома у застройщика, если есть двое несовершеннолетних детей. Соответственно, у «донора» для такой сделки может быть 2 несовершеннолетних ребенка, а не один, возрастом до 6 лет.

«Созаемщик в данном случае – не номинальная гарантия, он полноценный участник кредитного договора, а также договора долевого участия. Созаемщиками могут выступить родственники или друзья основного заемщика» – дополняет эксперт Ольга Бочарникова.

Как взять семейную ипотеку без детей: инструкция

Итак, разберемся, как получить семейную ипотеку без детей. В целом схема оформления аналогична взятию семейной ипотеки с собственным ребенком. Но только нужно найти подходящего созаемщика.

Шаг 1. Поиск «донора»

Суть схемы получения льготной семейной ипотеки без детей – привлечь созаемщика. Например, родственника или близкого друга, который не собирается брать льготную ипотеку, но подходит под ее требования.

Шаг 2. Сбор и подача документов в банк

Для согласования кредитного лимита в банк предоставляются паспорта всех участников сделки, СНИЛСы, документы, подтверждающие трудоустройство и доход, и свидетельство о рождении ребенка созаемщика.

Ипотечный брокер напомнила, что для согласования подобранного объекта в банк также направляется проект договора долевого участия или документы-основания права на приобретаемый земельный участок с проектно-сметной документацией на дом (если цель – строительство дома по договору подряда). 

Шаг 3. Оформление ипотеки

Когда банк одобрил выдачу семейной ипотеки с привлечением созаемщика, подписываются ипотечный договор и ДДУ. Деньги банк переводит на эскроу-счет застройщика.

Шаг 4. Выделение доли созаемщику

Один из важных моментов оформления семейной ипотеки без детей – выделение доли созаемщику. 

«Так называемому донору необходимо выделить долю в приобретаемом объекте недвижимости, составляющую не менее 6 кв. м, в связи с чем, у обеих сторон, как у основного заемщика, так и у донора, возникает ряд рисков», – подчеркивает брокер.

Риски схемы донорской ипотеки

Плюсы схемы семейной ипотеки без детей довольно понятны. Застройщик продает квадратные метры, покупатель приобретает в дешевый кредит, а созаемщик оформляет право на долевое участие и получает право на имущественный налоговый вычет. Однако и рисков схемы предостаточно.

Ипотечный брокер выделила следующие риски для заемщика:

• «Донор» может отказаться добровольно передать свою долю собственнику, реально платившему ипотеку, либо потребовать выкупить эту долю. И юридически он будет прав.
• Созаемщик за время действия этой ипотеки может попасть в различные жизненные обстоятельства, в том числе, стать банкротом. И доля в объекте основного заемщика может быть включена в состав конкурсной массы для последующей реализации.
• Сложная процедура вывода созаемщика из ипотеки.

Рисков для самого «донора» гораздо больше. Эксперт Маргарита Калининская перечислила следующие:

• Созаемщик утрачивает право на получение семейной ипотеки в будущем, как и любого другого вида льготной ипотеки.
• Основной заемщик может перестать платить ежемесячные платежи по ипотеке. А созаемщик несет солидарную ответственность по погашению этой ипотеки. Поэтому банк будет требовать погашения ежемесячного платежа в равной мере и с созаемщика.
• Если платежи так и не будут вноситься, либо будут вноситься, но с просрочками, «донор» рискует получить испорченную кредитную историю.

«Если созаемщик начнет вносить платежи по этой ипотеке самостоятельно, он все равно сможет претендовать только на фактически выделенную ему долю в квартире/доме», – комментирует ипотечный брокер.

• Также основной заемщик может подать на банкротство. Со всеми вытекающими для кредитной истории «донора» последствиями.

«Справедливости ради, надо сказать, что случаи обращения к подобным схемам довольно редки, поскольку связаны с целым рядом рисков. Несмотря на то, что данная схема де-факто не является незаконной, многие риэлторы сегодня неохотно соглашаются работать по ней. А пока на первый план в данной ситуации выходит вопрос абсолютного доверия между потенциальными собственниками и «донорами» и их уверенности в финансовых возможностях – своих и друг друга», – подводит итог руководитель агентства недвижимости Ольга Бочарникова.

Для поиска квартиры воспользуйтесь сервисом «Акварто». Там собраны объявления с самых крупных площадок.

Настройте фильтры – год постройки, вид сделки, цену. И «Акварто» выдаст подходящие варианты квартир.