Что нужно знать о правилах для ипотеки с плавающей ставкой?

В России ввели новые требования к ипотеке с плавающей ставкой. Они затрагивают множество аспектов: от базовых условий предоставления займов до предельных сумм кредитования и временных рамок. Эти изменения направлены на создание дополнительной защиты для заемщиков, которые могут столкнуться с незапланированным увеличением процентной нагрузки. Разберем детально механизм работы плавающей ставки, принципы ее формирования и ключевые изменения для будущих заемщиков.

Виды ставок по ипотеке

Выбор подходящего варианта ипотечного кредитования начинается с понимания типа процентной ставки, которую предлагает финансовое учреждение. Этот параметр определяет не только размер ежемесячных выплат, но и общий объем переплаты за весь период пользования кредитом. Современный рынок ипотечного кредитования в России предлагает три основных варианта начисления процентов, каждый из которых обладает уникальными характеристиками и особенностями применения.

Фиксированная ставка

Фиксированная процентная ставка представляет собой классический вариант начисления процентов, при котором установленный при подписании договора процент остается неизменным на протяжении всего срока кредитования. Такой формат позволяет заемщику с точностью до рубля планировать свои расходы на годы вперед.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Плавающая ставка

Плавающая процентная ставка характеризуется динамическим характером – ее значение корректируется в течение срока действия кредитного договора под влиянием определенных экономических показателей. При таком формате кредитования финансовая нагрузка на заемщика может как снижаться, так и возрастать в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Комбинированная ставка по ипотеке

Комбинированная ставка объединяет преимущества обоих типов начисления процентов. На начальном этапе кредитования применяется фиксированный процент, который по истечении оговоренного периода трансформируется в плавающий, либо наоборот.

Как формируется плавающая процентная ставка по ипотеке?

В структуре плавающей ставки выделяют два ключевых компонента:

1. Базовая часть (банковская маржа) – неизменный компонент в диапазоне 2-5%.
2. Изменяемая составляющая – привязана к одному из экономических индикаторов: действующей ключевой ставке Центрального банка, текущему показателю инфляции, индикатору MosPrime Rate

Практический пример. При базовой марже банка в 3% и ключевой ставке ЦБ 7,5%, итоговая плавающая ставка составит 10,5%. Если регулятор поднимет ключевую ставку до 9,5%, конечная ставка автоматически увеличится до 12,5%.

В чем особенности плавающей процентной ставки?

Положительные аспекты:

• Потенциальная экономия на платежах при благоприятной экономической ситуации.
• Стартовая ставка обычно ниже фиксированной.
• Гибкие условия досрочного погашения без потери финансовой выгоды.

Факторы риска:

• Сложность прогнозирования будущих платежей.
• Вероятность существенного роста процентной нагрузки.
• Затруднения при долгосрочном финансовом планировании.

Новые правила для ипотеки с плавающей ставкой в России

С начала осени 2024 года оформить ипотеку с плавающей ставкой можно только при соответствии следующим критериям:

• Минимальная сумма займа – 15 млн рублей (эквивалент 200 среднемесячных зарплат).
• Срок кредитования не превышает 20 лет.
• Верхний порог суммы – 74 млн рублей (соответствует 1000 среднемесячных зарплат).

«Внедрение новых регуляторных мер существенно трансформирует сегмент ипотечного кредитования в России. С одной стороны, мы наблюдаем усиление защиты интересов заемщиков от волатильности процентных ставок. В то же время эти изменения фактически превращают ипотеку с плавающей ставкой в инструмент премиального сегмента рынка недвижимости. По нашим оценкам, в период 2025-2026 годов доля таких кредитов составит не более 1-2% от совокупного ипотечного портфеля банков. Для основной массы приобретателей жилья оптимальным решением по-прежнему будет классическая схема с фиксированной ставкой», – комментирует директор АН «Мультидом» Наталья Массальская.

Какие еще ввели ограничения для кредитов с переменной ставкой?

Введены и другие ограничения:

• Финансовые организации обязаны информировать клиента об изменении ставки за 15 календарных дней.
• Предельное повышение не может превышать 1/3 от изначального значения или 4 процентных пункта.
• Заемщик получает право на пролонгацию кредита до 4 лет при повышении ставки.

Практический пример. Рассмотрим ситуацию: заемщик оформил ипотечный кредит на сумму 20 млн рублей сроком на 15 лет со стартовой плавающей ставкой 10%. Первоначальный ежемесячный платеж составляет 214 925 рублей. В случае достижения максимально допустимой ставки 13,3% (рост на одну треть) размер платежа увеличится до 257 880 рублей. В такой ситуации клиент вправе обратиться в банк с заявлением о пролонгации кредита для снижения ежемесячной финансовой нагрузки.

Какую ставку выбрать: фиксированную или переменную?

Чаще всего россияне выбирают для ипотеки фиксированную ставку, чтобы быть уверенными в распределении финансовой нагрузки.

«Решение о выборе типа ставки должно основываться на тщательном анализе финансового положения и отношения к рискам. Фиксированная ставка оптимальна для тех, кто ценит предсказуемость расходов и стабильность платежей. Плавающая ставка может быть интересна заемщикам с высоким устойчивым доходом и существенным запасом финансовой прочности», – подчеркивает эксперт.

На фоне изменений в ипотечном кредитовании особенно важно найти оптимальный вариант жилья с точки зрения стоимости. Для этого удобно использовать сервис «Акварто», который собирает объявления о продаже квартир со всех основных площадок. 

Это позволяет быстро сравнить цены и характеристики разных вариантов, не переключаясь между множеством сайтов. Достаточно просто настроить фильтры и получить список подходящих объявлений.