Содержание
Продажа квартиры с прописанными детьми – юридически непростая процедура. Закон строго охраняет интересы несовершеннолетних, и необходимо это учитывать при сделке с такой недвижимостью. Разберемся, как правильно выделять доли в квартире, купленной с использованием маткапитала.
Что говорит закон?
Несмотря на то, что до 14 лет гражданин не вправе самостоятельно заключать сделки, он может быть собственником имущества, в том числе, недвижимости. Логично, что он имеет право на долю недвижимости, частично купленной на госвыплату в виде материнского капитала. Поэтому в жилье, приобретенном таким способом, доли несовершеннолетним должны быть выделены непременно. В противном случае родители рискуют попасть под уголовную статью.
Если квартира с вложением маткапитала приобретена в кредит, то на протяжении всего периода обременения это – совместная собственность. После полного погашения ипотечного займа ее часть должна быть обязательно выделена несовершеннолетним – на это законодательство отводит полгода после снятия банком обременения. Доли детям можно выделить и до закрытия кредита. Для этого нужно получить в опеке разрешение на оформление в залог собственности несовершеннолетнего, а также согласие банка-кредитора на выделение этой доли.
Согласие опеки для детей в возрасте до 14 лет получают их родители или опекуны, а несовершеннолетние от 14 лет (то есть, имеющие паспорт) запрашивают его самостоятельно, при наличии согласия законных представителей.
Как выделить ребенку долю в квартире: пошаговая инструкция
Рассмотрим, как выделить долю в квартире ребенку, если квартирой обзавелись (в том числе, в ипотеку) с использованием материнского капитала.
Важно! Вложить деньги маткапитала в жилье можно только с уведомлением Пенсионного фонда России. Соответствующее заявление в ведомство должна подать мать ребенка как получатель господдержки, приложив заверенное документальное обязательство от продавца приобретаемой квартиры передать объект в собственность покупателю в обозначенный срок.
Купленное (или выкупленное из ипотечного залога) жилье становится собственностью матери, которая, в свою очередь, по закону в течение шести месяцев должна выделить долю ребенку (детям).
Для выделения детям долей после погашения ипотеки, нужно сначала снять обременение – это делается через Росреестр, понадобятся заявления заемщика (уже погасившего кредит) и банка-кредитора.
Затем необходимо правильно рассчитать пропорции выделяемых долей. Закон не устанавливает конкретные цифры, но сложившаяся нотариальная и судебная практика полагает справедливым, когда доля ребенка в квартире рассчитывается как минимум пропорционально сумме вложенного маткапитала.
ДАЛЕЕ:
Удостоверьтесь в согласии сторон: оба родителя должны быть согласны выделить долю ребенку. Если согласия нет, может потребоваться обращение в суд.
Составьте и подпишите соглашение о выделении доли. Оно должно содержать:
- характеристики недвижимости;
- указание на выделение доли конкретному ребенку;
- размер доли всех участников (включая родителей) в процентах или долях;
- условия пользования общим имуществом.
Соберите следующие документы:
- паспорта обоих родителей и детей от 14 лет;
- свидетельство (-а) о рождении ребенка (детей).
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если жилье было ипотечным, может понадобиться справка о снятии обременения и закладная;
- свежую выписку из ЕГРН;
- соглашение о выделении долей – по одному экземпляру на каждого участника сделки и один для архива Росреестра.
Оплатите услуги Росреестра. Сумма госпошлины на переоформление прав собственности составляет 2 тысячи рублей за объект, но она должна быть разделена по количеству участников. То есть, для семьи из двух супругов с тремя детьми нужно взять пять чеков по 400 рублей.
Подайте в Пенсионный фонд России (ПФР) заявление о выделении доли. Приложите к заявлению:
- заверенное соглашение о выделении доли;
- копии родительских паспортов;
- копии свидетельства о рождении ребенка (детей);
- документы на объект.
Зарегистрируйте доли в Росреестре. После одобрения ПФР обратитесь в Росреестр напрямую или через МФЦ для регистрации доли в квартире. Приложите к заявлению все необходимые документы: вышеперечисленный список плюс квитанцию об уплате госпошлины (2 тыс. руб.).
Получите свидетельство о регистрации долей в Росреестре.
Уведомите Пенсионный фонд РФ обо всех изменениях, касающихся доли ребенка.
Как правильно разделить жилье?
Выделить доли в жилье, купленном на средства маткапитала, придется всем членам семьи, включая несовершеннолетних. В расчет берется семейный состав на момент выделения долей. То есть, если квартиру покупала семья с двумя детьми, а к моменту закрытия ипотеки и снятия обременения появился третий малыш – он тоже должен получить законную часть, хотя он и не вписан в ранее оформленное обязательство. Но ребенку, рожденному после этой процедуры, выделять долю законом не предписано – решение остается за родителями.
Если заемщиком по ипотеке и собственником был только один из супругов, он тоже обязан выделить доли детям. Оставшуюся часть жилплощади делить необязательно, она может остаться в совместной собственности мужа и жены.
Выделять доли можно по двум принципам: на равные части и пропорционально размеру материнского капитала. Разберем оба случая.
На равные части
Это самый простой способ, при котором жилье делится поровну на всех членов семьи. К примеру, в семье с родителями и двумя детьми квартира будет поделена на четыре равные части, а в семье из одной матери и двух детей получится по ⅓ доли объекта на каждого. Напомним, что учитывается количество членов семьи на момент выделения долей: даже если после получения маткапитала у родителей появился еще ребенок или больше – они тоже должны быть учтены. А, если кто-то из детей на этот момент уже стал совершеннолетним, на него все равно нужно выделить долю. К примеру, семейство с двумя детьми купило квартиру площадью 50 кв. м. К моменту выделения долей старшему ребенку исполнилось 18 лет, и родился еще один ребенок. Квартира будет делиться поровну на пятерых – то есть, каждый получит 1/5 от объекта – по 10 кв.м.
Пропорционально размеру маткапитала
Выделение доли по материнскому капиталу подразумевает разделение объекта на доли, в зависимости от вложенной суммы господдержки. То есть, рассчитывается, какой процент стоимости жилья составляет маткапитал – это и будет долей детей.
Выделение долей детям по материнскому капиталу может быть рассчитано следующим образом. Рассмотрим пример с семьей из мамы, папы и двух детей. Эта семья покупает квартиру стоимостью 8,5 млн. руб. Из средств маткапитала в покупку вложили 765 тыс. рублей – то есть, 9% от стоимости. Тогда 9% площади распределяют между всеми членами семьи — по 2,25% на каждого. Оставшиеся 91% жилья супруги, если желают, могут поровну разделить между собой либо оставить в совместной собственности.
Нужно ли обращаться к нотариусу?
Не так давно для выделения доли при покупке жилья с материнским капиталом требовалось нотариально заверенное обязательство о выделении долей. В ином случае Пенсионный фонд РФ считал имущество совместно нажитым в браке, и по этой причине отказывал в выдаче денег.
Однако в 2020 году российское законодательство претерпело изменения: нотариальное удостоверение обязательства выделения долей исчезло из Правил направления средств материнского капитала. Теперь этот родительский долг закреплен в ч.4 ст.10 ФЗ №256
По этой теме уже сложилась судебная практика. Верховный суд в 2021 году решил, что эта процедура не требует обращения к нотариусу. Теперь владельцу сертификата на маткапитал достаточно отправить заявление в ПФР в свободной форме, обязуясь выделить детям часть площади объекта.
Когда требуется выделение долей детям?
Выделение долей детям в квартире надо провести в течение 6 месяцев после оформления собственности или снятия с нее обременения, если объект был в ипотеке.
До закрытия ипотеки тоже можно выделить доли, если получено разрешение банка, который выдал займ. Эта процедура может понадобиться, если планируется продавать объект, за который еще не выплачен кредит – такие сделки возможны с разрешения банка. Но не все банки охотно идут на процедуру выделения долей детям. Причина в том, что собственность несовершеннолетних может существенно осложнить реализацию квартиры с торгов, если заемщики нарушат график платежей по ипотеке. Еще одним препятствием может стать позиция опеки – это ведомство тоже далеко не всегда разрешает выделение долей на квартиру в банковском залоге. Как правило, сомнения чиновников касаются не очень надежных заемщиков, а у платежеспособных проблем быть не должно.
Выделение доли детям при разводе родителей
По Семейному кодексу, имущество, купленное в браке, при разводе между супругами делится поровну. Но в целях интересов детей суд может отступить от этого правила и определить большую часть имущества родителю, с которым останутся несовершеннолетние. Кроме того, родители могут по желанию распределить имущество с учетом детей: в этом случае их доля выделяется по устной договоренности, по письменному соглашению или через суд, если кто-то из родителей не согласен с принципами раздела.
Маткапитал, как правило, полностью сохраняется за матерью. Отец может получить право тратить эти деньги только если женщину лишили родительских прав, она пропала без вести или умерла.
Если разводятся супруги, владеющие квартирой с выделенными детскими долями, то эти доли сохраняются за детьми. Собственность ребенка не подлежит разделу.
Что будет, если не выделить доли детям?
Если не выделить доли в квартире ребенку, то это нарушит его права. Если этот факт выяснится при проверке прокуратуры, суд обяжет родителей выделить доли детям или полностью вернуть средства господдержки. Разделение квартиры на доли через суд может инициировать второй супруг или сами дети, когда достигнут совершеннолетия. Кроме того, игнорирование детских прав в этом вопросе может стать основанием для уголовного преследования за мошенничество.
Сделка с квартирой с невыделенными детскими долями может быть оспорена и признана недействительной – в таком случае продавец объекта обязан вернуть покупателю полученную сумму. Есть прецеденты, когда суд считал недействительной сделку только в части детских долей. Детские доли выделили постфактум, оценили и вернули собственникам (детям), а в остальном эта сделка признана состоявшейся. То есть, на часть проданной квартиры в размере детских долей было прекращено право собственности купившего гражданина, а продавцу пришлось вернуть эквивалентную часть уплаченной суммы.
Продажа квартиры с детскими долями
Можно ли продать квартиру, доля которой принадлежит ребенку? Да, но для таких сделок обязательно разрешение от опеки. Его можно получить только при гарантии нового жилья (детей нельзя выписать «в никуда»), и эти доли будут равноценными или большими, чем те, которые есть сейчас. Кроме того, нельзя ухудшать жилищные условия детей. Чиновники оценят площадь нового жилья, количество комнат (если сейчас у ребенка есть своя комната – в новой она тоже должна быть), качество инфраструктуры, регион и т.д.
Продажа квартиры в центре мегаполиса с переездом в глухомань, скорее всего, будет заблокирована опекой. В некоторых случаях можно доказать, что изменение условий – не обязательно ухудшение. Например, понятен переезд из центра города на окраину, но в жилье большей площади. Или вообще за город – но в собственный коттедж. Изменения в обратную сторону (новое жилье меньше по площади, но в более удобном и перспективном районе) тоже можно обосновать, чтобы опека разрешила сделку.
Если продаваемая квартира – не единственное жилье семьи, то долю ребенка можно выделить в другом объекте. Тогда опека будет оценивать уже его, а не планируемый вариант, и жилье можно просто продать, не покупая другого.
Все сделки, где фигурируют несовершеннолетние, проводятся с согласия опеки и заверяются нотариусом.
Сделки с использованием бюджетной поддержки, затрагивающие интересы несовершеннолетних, на особом контроле у государства. Стоит очень внимательно отнестись к требованиям закона и оформлению документов.
