Продажа квартиры с временными жильцами

Сделки с недвижимостью требуют особого внимания и осторожности. Продажа квартиры с временными жильцами вызывает множество вопросов и опасений у потенциальных покупателей, а также требует от продавцов тщательной подготовки и информированности. Разберемся, чем опасна временная регистрация для собственника, можно ли продать такое жилье и как это сделать без проблем для обеих сторон.

Кто такие временные жильцы?

Временные жильцы – это люди с временной регистрацией, срок действия их прописки ограничен. Это основное отличие от постоянной регистрации. Срок действия временной прописки – от 3 месяцев до 5 лет.

Права временно зарегистрированных

Пока действует прописка, временный жилец может пользоваться квартирой. И это единственное право, которое принадлежит и проживающему, и владельцу одновременно. Например, человек может жить в квартире один или с супругом, с ребенком. Детей можно прописать на той же жилплощади без согласия владельца. 

Временный жилец может пользоваться социальными услугами, доступными по месту пребывания. Например, обращаться в медучреждения, учиться в школе или поступить в детсад. Временная регистрация пригождается для получения ряда социальных услуг.

На право собственности временный жилец претендовать не может. Это работает, даже если человек сделал ремонт в квартире или купил мебель.

Как временные жильцы появляются в квартире?

Вот два самых распространенных случая появления временных жильцов:

• Квадратные метры сдают в аренду. Обычно арендаторы там и проживают.
• Владельцы помогают друзьям или родственникам, чтобы они могли устроиться на работу, попасть в больницу или получить социальные услуги. Не всегда такой человек живет в квартире.

Какие могут быть последствия, если не выписать временного жильца до продажи жилья? Он может в любой момент прийти и разместиться на квадратных метрах, пока действует его прописка. Временная прописка при продаже квартиры не аннулируется.

Чтобы прекратить регистрацию, владельцу и жильцам необходимо прийти к соглашению. В договоре купли-продажи (ДКП) собственник не сможет прописать условие, что временные жильцы выпишутся после сделки. Это будет незаконно.

Ситуация осложнится, если временные жильцы регистрируют ребенка в том же помещении. Выписать малыша в никуда не получится.

Можно ли продать квартиру с временно зарегистрированными?

Запрета на реализацию такого жилья нет. Временная регистрация при продаже квартиры не будет непреодолимым препятствием. Так что ответ на вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, однозначный. Да, можно.

«Продажа квартиры с зарегистрированными лицами не запрещена. Это не ограничивает владельца жилья в реализации своего права собственности. Согласие жильцов на нее не требуется. Поэтому продавать такую квартиру правомерно. Но это влечет потенциальные проблемы с проживанием в ней, если покупатель планирует сразу там разместиться. Он может обнаружить, что жилплощадь занята. А продавец может столкнуться, например, с потерей денег на скидках за объект», – отмечает юрист Анастасия Власова.

Чем временные жильцы квартиры мешают покупателю?

Влияет ли временная регистрация на продажу квартиры, мы разобрались. Теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны – чем грозит временная прописка собственнику квартиры, который только ее купил?

Если планируете въехать в квартиру сразу после покупки, придется делить жилплощадь с людьми до окончания прописки. Временные жильцы не помешают покупателю, если он приобрел имущество для сдачи в аренду, а жильцы являлись арендаторами.

«Хотя и тут могут возникнуть проблемы, если новый владелец решил поднять стоимость», – говорит эксперт.

Обстоятельства могут быть разными. И не всегда вопрос можно решить быстро и мирно. Особенно много сложностей возникнет, если продавец не контактировал с временными жильцами.

«Предположим, прежний собственник, разрешивший проживание, просто продал квартиру, но не договорился с людьми, не снял с учета, не попросил выписаться. При этом у него остался заключен договор аренды. Принудительно выселить таких людей не получится даже через суд», – поясняет эксперт.

Также проблемы у покупателя возникнут, если в квартире прописали несовершеннолетних.

«Рекомендую идти к юристу. Здесь нужно учитывать множество моментов: и статус проживающего, и вид его регистрации, и возраст, и пользование квартирой», – советует Анастасия Власова.

Еще один минус для покупателя – высокая вероятность получить отказ по ипотеке. Финансовые организации видят в такой сделке риски, поэтому не стремятся выдавать кредиты на покупку квартиры.

Как продать квартиру с временными жильцами?

Обстоятельства требуют приложить больше усилий, чем при продаже квартиры без прописанных в ней людей.

«Нужно проработать механизм сделки. Например, прописать, что аккредитив откроется, когда продавец предоставит адресную справку или справку о зарегистрированных лицах, в которых будет сказано, что постоянно или временно зарегистрированных в жилье нет. Это можно сделать и перед заключением договора без аккредитивов», – поясняет юрист.

Эксперт также рекомендует решить все вопросы еще до того, как покупателю перейдет право собственности. 

«Временно зарегистрированных жильцов можно выписать заявлением о досрочном убытии. Во избежание конфликтов лучше предварительно поговорить с жильцами. Еще один вариант – дождаться окончания срока временной регистрации», – рассказывает юрист.

Рассказываем подробнее, как продать квартиру, если там прописан человек.

Проверить срок действия временной регистрации

В любой сделке по покупке и продаже недвижимости обязательно запрашивается справка о зарегистрированных на данной жилплощади. Так как в 2018 году домовые книги отменили, выписки уже не выдают. Вместо них оформляют справку по форме №9. Название документа может отличаться в зависимости от региона: единый жилищный документ, адресная справка, справка о регистрации или о составе семьи и т.д.

Что указано в справке:

• Кому выдан документ и где прописан получатель.
• Кто прописан по данному адресу и какой у них формат регистрации. Если временная, то указывается срок действия.
• Степень родства прописанных и получателя справки.
• Информация о наличии/отсутствии долгов за ЖКХ.
• Данные о правах на жилье.

Такой документ выдают только владельцу квартиры. Чтобы справку мог получить риэлтор, нужно оформить соответствующую доверенность.

Справки выдают:

• в многофункциональном центре (МФЦ);
• в едином расчетном центре (ЕИРЦ);
• в управляющей компании (УК).

Покупатель может уточнить причины регистрации в квартире. Если люди арендуют жилье, то выписать их получится, когда закончится срок действия договора об аренде. В остальных ситуациях целесообразно попросить продавца выписать людей до сделки, уладить формальности, связанные с договором аренды, если покупатель приобретает жилье для своего проживания, а не для инвестиций.

Снизить цену квартиры

На снижение стоимости объекта продавцы идут неохотно. Однако, если продажа квартиры с прописанным человеком – единственный вариант, нужно обсудить скидку. И сделать это лучше до осмотра квартиры.

«Наличие временных жильцов наверняка отразится на цене имущества. Если в предпродажную подготовку не включили снятие с регистрации, то этим надо будет заниматься новому собственнику, иногда через суд. Вряд ли это покажется привлекательным. Покупателю лучше вообще не брать такой объект. Либо брать, но еще на этапе осмотра объекта и переговоров обсуждать, кто и когда выписывается, и требовать скидку за ожидание», – поясняет Анастасия Власова.

Какими аргументами можно оперировать в переговорах:

1. Затраты на оплату коммунальных услуг могут быть выше. Ее рассчитывают по количеству проживающих.
2. Есть риск, что придется тратиться на судебные разбирательства, если временные жильцы не захотят съезжать.
3. Будет сложнее продать квартиру, если в ней продолжат жить.
4. Придется ждать, пока не закончится срок регистрации, если в квартире живут с детьми.

Важно! Скрывать наличие прописанных нельзя. Продавец должен сообщать о них до подписания договора. Лучше всего, если все нюансы оговорены до осмотра объекта. Если же продавец скрыл информацию, то новый собственник сможет оспорить сделку и вернуть деньги.

«Продавцу лучше решить все вопросы с постоянно и временно зарегистрированными заранее. Чтобы выставлять на продажу пустой объект за полный ценник: и быстрее продастся, и скидки могут быть только за состояние квартиры, если не было предпродажной подготовки вроде клининга, отсутствия косметического ремонта», – отмечает юрист.

Помочь новому собственнику с выпиской временных жильцов или выписать самостоятельно

Если в квартире зарегистрированы без договора аренды, владелец может выписать людей сам. Для этого нужно подать заявление самостоятельно или через представителя (по доверенности, заверенной нотариусом). Присутствие временно проживающего не нужно.

«Собственник может отозвать временную регистрацию, подав в подразделение МВД заявление о досрочном убытии временно зарегистрированного. Такое заявление подается, если временный жилец действительно убыл», – уточняет Анастасия Власова.

Если срок действия временной регистрации истекает в ближайшее время, в подаче заявления нет необходимости. Нужно лишь дождаться, когда прописка прекратится автоматически.

Заявление о снятии с регистрационного учета можно подать в МФЦ, УК или паспортный стол.

Строгого шаблона заявления нет, поэтому составить его можно заранее в свободной форме.

В документе обязательно нужно указать:

• информацию о владельце квадратных метров – ФИО и паспортные данные;
• просьбу снять с временного учета;
• ФИО временного жильца, дату въезда в жилье и выезда из него;
• причину прекращения прописки (например, досрочное расторжение договора аренды, отъезд и т.д.);
• название и адрес места подачи заявления (например, миграционного отдела);
• дату составления;
• подпись.

Также необходимо собрать пакет документов:

• копию и оригинал паспорта владельца;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• копию соглашения о расторжении договора аренды (при наличии);
• доверенность (если документы подает представитель).

На аннулирование регистрации заложено 3 дня, если вы обратились в миграционный отдел. Если же ходили в МФЦ, паспортный стол или УК, придется подождать около 5-6 дней.

Как продать квартиру с временно зарегистрированным ребенком?

Временная регистрация влияет на продажу квартиры. Прописка ребенка также может осложнить и затянуть все процессы.

«Надо говорить с родителями, чтобы сняли ребенка с учета и поставили в новом месте вместе хотя бы с одним из родителей. Иначе снимать с учета ребенка придется через суд. А это не всегда получается, поскольку выписать ребенка в никуда невозможно», – рекомендует Анастасия Власова.

Ребенок и один из родителей будут прописаны в помещении либо до окончания срока действия временной регистрации ребенка (а это может быть и 5 лет). Второй вариант – если ребенка некуда прописать, родители заново оформляют временную регистрацию в этом же помещении, пока не найдут жилье. В противном случае родители получат штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ, то же ждет и собственника помещения.

«На практике популярны замещающие сделки: семья продает свое жилье и тут же покупает новое. Ребенок остается прописанным в старом жилье непродолжительное время – пока не пропишут в новом. Мой главный совет: не надо покупать недвижимость, где есть зарегистрированные дети. В противном случае необходимо четко прописать срок, в течение которого продавец обязан снять с регистрационного учета всех членов семьи, если ребенок относится к членам семьи собственника», – говорит юрист.