Содержание
Покупка квартиры – это ответственный процесс, где стоит предусмотреть все риски. Те или иные сложности могут возникнуть при покупке как жилья в новостройке, так и вторички. Но во втором случае подводных камней гораздо больше – есть даже понятие «проблемная квартира». Такие объекты могут привлекать низкой ценой, однако выкуп проблемной квартиры небезопасен для приобретателя. Можно столкнуться с крупными дополнительными тратами или вовсе остаться без жилья и без денег, если сделку признают недействительной.
Вместе с экспертом обсудим, чем может грозить покупка проблемной квартиры, какие объекты относятся к таким и как снизить риски, если вариант, который может оказаться проблемным, кажется вам наиболее подходящим для приобретения.
Самые проблемные квартиры
Приобретение квартиры на вторичном рынке всегда сопряжено с определенными рисками. Как отмечает эксперт-юрист Константин Бахтин, к основным из них можно отнести:
- нарушение прав несовершеннолетних, наследников или супруга;
- приобретение квартиры с обременением;
- незаконная перепланировка;
- заключение сделки по доверенности.
Рассмотрим каждый из вариантов подробнее, а также разберем, чем чреват выкуп проблемных квартир.
В числе собственников квартиры – дети
«Сделки с имуществом несовершеннолетних считаются одними из самых рискованных, поскольку всегда есть вероятность ущемления интересов ребенка, – поясняет эксперт. – Важно помнить, что для заключения договора требуется согласие органа опеки и попечительства, а сама сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры».
Квартира была куплена с использованием маткапитала
Еще одна распространенная проблема: покупателя могут не предупредить о том, что продавец использовал материнский капитал, когда приобретал жилье.
Нюанс в том, что, если при покупке недвижимости прежними владельцами использовался маткапитал, в квартире обязательно должны быть выделены доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из Фонда пенсионного и социального страхования об использовании средств материнского капитала. Если дети не входят в число собственников, есть риск, что уже вашу сделку признают незаконной.
«Нецелевое использование материнского капитала относится к риску нарушения прав несовершеннолетнего, что может стать причиной последующего оспаривания сделки», – уточняет Константин Бахтин.
Квартира досталась продавцу в наследство
В случае с нарушением прав наследников одной из самых популярных категорий споров является признание сделки недействительной.
«Здесь, как правило, речь идет о цепочке предыдущих сделок, которые могут быть признаны недействительными судом», – уточняет эксперт-юрист, представляющий группу «Гебель и партнеры».
Доставшиеся в наследство объекты – потенциально одни из самых проблемных квартир. Особенно если со дня смерти прежнего собственника прошло меньше года. Если вам все-таки приглянулся подобный вариант, проверьте, не ведется ли спор среди наследников, нет ли в их числе тех, кто, например, на момент продажи находится в местах тюремного заключения.
Собственники приобрели квартиру, будучи в браке
Проблемной может стать общая квартира супругов, проданная без согласия одного из них, предупреждает Константин Бахтин.
«В соответствии со ст.35 СК РФ, сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, может быть оспорена и признана недействительной. Также осторожно следует относиться к покупке квартиры у одного из бывших супругов, она может быть не разделена в судебном порядке или в отношении нее не заключался брачный договор», – советует юрист.
На квартире есть обременение
Любая квартира, даже при отсутствии других рисков, может находиться под обременением, например, в ипотеке или под арестом. Из-за обременения собственник не вправе свободно распоряжаться имуществом, соответственно, перерегистрировать недвижимость на покупателя не получится.
Жилье с незаконной перепланировкой
Покупка недвижимости с незаконной перепланировкой может обернуться для нового собственника непредвиденными расходами по приведению квартиры в прежнее состояние. Либо придется самостоятельно ходить по инстанциям, чтобы узаконить изменения, которые внес предыдущий владелец.
«В ином случае есть риск не просто получить административный штраф, но и лишиться квартиры в связи с ее реализацией на торгах, – отмечает эксперт. – Вырученные от продажи деньги собственнику вернут, но определенные издержки при этом все равно придется понести».
Квартиру продают по доверенности
При покупке квартиры следует осмотрительно подходить к совершению сделки по доверенности. Связано это с тем, что заключение договора купли-продажи без личного общения с продавцом открывает широкие возможности для мошеннических действий.
«Практике известно множество случаев, когда квартиры продавались вовсе без ведома собственника, – говорит эксперт. – В таких условиях покупатель рискует лишиться не только денег, но и самой недвижимости».
Дело в том, что доверенность можно отозвать, также нужно помнить, что она прекращает свое действие при смерти владельца. Чтобы предотвратить риски, нужно выйти напрямую на собственника и убедиться, что с ним все в порядке.
Общие сигналы о том, что квартира может быть проблемной
Еще до проверки документов собственников и особенностей жилья, выставленного на продажу, стоит обратить внимание на несколько факторов, которые могут сигнализировать о потенциальной проблемности квартиры.
Общие признаки проблемных квартир:
- Цена. Слишком низкая стоимость объекта может выглядеть заманчиво, однако стоит проявить бдительность, если цена квартиры существенно ниже рынка. Также будет подозрительным, если продавец предлагает занизить официальную стоимость объекта, а основную часть суммы отдать наличными.
- Сроки. Если собственник, сам или общаясь с покупателями через риэлтора, стремится как можно быстрее закрыть сделку, торопит с документами и предлагает обойтись без длительных проверок, это может быть тревожным звоночком. Разумеется, есть ситуации, когда продать квартиру действительно нужно срочно: в связи с отъездом за границу или нуждой в деньгах. Однако может быть и так, что перед вами – проблемная квартира, а продавец надеется, что в спешке документы, которые откроют правду, будут проверять не так внимательно.
- Плохое состояние квартиры. Это прежде всего жилье, пострадавшее от ЧП (например, потопа или пожара), а также квартиры, в которых годами не было ремонта. Там могут даже отсутствовать батареи, сантехника и так далее. Подобную недвижимость покупают некоторые организации, в том числе прямо размещая объявления содержания «куплю проблемную квартиру», а также частники, занимающиеся флиппингом – ремонтом и перепродажей подобных объектов (таких людей называют флипперами). Однако вряд ли среднестатистическому покупателю стоит приобретать подобное жилье. Без опыта самостоятельного проведения ремонта или больших вложений в работу специалистов жить в подобной квартире будет невозможно или, как минимум, некомфортно.
- Жилье в долевой собственности. Выкуп проблемных квартир с несколькими собственниками, у которых разные доли – один из самых непростых для оформления вариантов. Иногда доля на одного человека в такой квартире может составлять всего несколько квадратных метров. Подобные объекты тоже лучше оставить тем, кто готов разбираться в юридических тонкостях или привлечь компетентных специалистов. Раздробленное на доли жилье – однозначно проблемная квартира.
Как защитить себя при покупке квартиры?
Из-за несовершенства законодательства и наличия в нем пробелов ни один юрист или специалист в области недвижимости не может дать стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки. Несмотря на это, чтобы минимизировать существующие риски покупки проблемной квартиры, следует придерживаться базовых правил проверки.
«Необходимо проверить личность продавца, запросить все правоустанавливающие и технические документы на квартиру, убедиться в отсутствии обременений, долгов, – рекомендует Константин Бахтин. – Только в таком случае покупатель будет признан добросовестным и при возникновении споров сможет защитить свои интересы в судебном порядке».
