Как переписать квартиру на жену, находясь в браке?

Бывают ситуации, когда муж по тем или иным причинам решает переоформить свое недвижимое имущество на супругу. Возникает вопрос – как это сделать правильно? Какие понадобятся документы, придется ли платить налог и есть ли риски у такой процедуры? Подробные ответы на эти и другие вопросы даем в этой статье.

Личная и совместная собственность супругов

Для начала поясним, что недвижимость может быть личной собственностью супругов либо же являться имуществом, нажитым совместно. Как отличить одно от другого? Все ли так однозначно в нашем законодательстве или при переоформлении квартиры на жену можно наткнуться на подводные камни?

Личная

Есть одно распространенное мнение о недвижимости, и звучит оно следующим образом: если недвижимость куплена до брака, то она – личная, и супруг никогда не сможет на нее претендовать. Действительно, купленное до заключения брака жилье считается личной собственностью, однако это не означает того, что Ваш муж или жена априори не могут претендовать на долю в нем. Об этом мы поговорим чуть позже, а пока рассмотрим на примерах другие виды личной собственности супругов: 

• Вариант №1. Имущество получено по безвозмездной сделке (договору дарения) до вступления одаряемого в брак. Мария получила в дар от родственников квартиру. Спустя время девушка вышла замуж, а через несколько лет развелась. Квартира все это время не претерпевала никаких изменений. Бывший муж Марии после развода не сможет претендовать на ее имущество, так как оно будет считаться личной собственностью девушки. 
• Вариант №2. Квартира получена по дарственной после вступления в брак. Мария вышла замуж, официально узаконив свои отношения. И вскоре молодоженам родственники подарили квартиру, оформив дарственную на Марию. Спустя время семья распалась, и, казалось бы, квартира теперь подлежит разделу, ведь она была приобретена в браке. Однако, согласно закону, это имущество считается личной собственностью Марии, и супруг на него претендовать не может. Такое же правило распространяется на недвижимость, полученную в наследство. Она будет принадлежать наследнику, независимо от того вступил он в наследство до брака или уже находясь в нем.

Совместная

А теперь поговорим об исключениях из правил. Вернемся к нашим примерам.

Имущество куплено до заключения брака, но признано при разводе совместным. Мария приобрела дом и вскоре официально вышла замуж. В браке родился ребенок, и супруги приняли решение расширить свою жилплощадь, сделав пристрой к дому площадью 20 квадратных метров. Мария находилась в декретном отпуске и финансово не участвовала в этом вопросе. Муж организовал ремонтные мероприятия за свой счет, а когда пара развелась, заявил о своем намерении получить долю в доме Марии. Суд удовлетворил требования истца и признал имущество совместно нажитым.

Как отмечают юристы, такие ситуации – не редкость, ведь по закону после развода добрачная недвижимость часто признается совместной. Для этого второй супруг должен доказать, что за время брака в жилье были вложены большие средства. И средства эти вкладывал именно он. Это может быть увеличение площади жилья или, например, его капитальный ремонт. Главное, чтобы после проводимых ремонтных мероприятий жилье значительно выросло в цене. Так что мнение о том, что достаточно поклеить обои в квартире жены и после развода претендовать на долю, ошибочно.

Суд, как правило, просит предоставить платежные документы, подтверждающие затраты на ремонт (кассовые чеки), а также доказательства того, что второй член семьи (собственник жилья) не участвовал финансово в этом процессе.  

По такой же схеме могут признать совместным имуществом недвижимость, полученную (в браке) в дар или по наследству. Если второй супруг внес значительный вклад в улучшение этого жилья, скорее всего, суд сочтет это жилье нажитым совместно.

Есть ли выход собственнику жилья из такой ситуации? Как отмечают юристы, можно возместить второй стороне понесенные им расходы. Проще говоря, вернуть деньги, потраченные на ремонт, а взамен попросить не претендовать на долю в вашем жилище.

Итак, подведем итог вышесказанному:  

• Недвижимость может быть личная или совместно нажитая.
• Личная – это когда недвижимость покупается до брака, либо приобретается по безвозмездной сделке (наследство, дарение) до или во время брака.
• Недвижимость, купленная после вступления в брак, считается совместной.
• Личная недвижимость может быть признана судом совместной, если второй супруг докажет, что вложил в усовершенствование этого жилья много денег.
• Чтобы признать личную недвижимость совместной, суд должен удостовериться в том, что жилье после дорогостоящего ремонта (проведенного на средства второго супруга) значительно выросло в цене. 

Можно ли переписать недвижимость на другого человека?

Как уже стало понятно из текста, переписать недвижимость на другого человека можно. Есть разные способы сделать это.

Способ №1 − оформить договор купли-продажи. Здесь все просто – один человек продает недвижимость, а второй ее покупает. Ограничений по родственным связям нет. Недвижимость может купить, к примеру, ребенок (совершеннолетний) у родителей или муж у жены. Во втором случае важно, чтобы отчуждаемое имущество было личной собственностью супруга − продать мужу имущество, совместно нажитое с ним же, нельзя.

Есть и другие нюансы, которые следует учесть при оформлении договора купли-продажи между родственниками. В такой сделке обязательно должны фигурировать деньги. Нельзя оформить договор, подтверждающий куплю-продажу жилья, а деньги при этом не заплатить. Более того, цена отчуждаемой недвижимости не должна быть заметно ниже рыночной (сказать, что договорились по-родственному за символическую сумму, не выйдет). Налоговая должна увидеть движение средств по счету после оформления сделки. В противном случае можно получить штраф.

Способ №2 – оформить дарственную. Для этого нужно отправить соответствующее заявление в Росреестр, сопроводив его пакетом документов.

Способ №3 − наследство. Рассмотрим два разных примера вступления в наследство:

• При жизни бабушка составила завещание, в котором определила оставить свое имущество детям, наделив каждого из них равными долями. В таком случае после смерти завещателя (в течение полугода) дети должны обратиться к нотариусу и заявить о своем праве на недвижимость, после чего пройти стандартную процедуру оформления документов и вступить в наследство.
• Второй пример, когда завещание составлено не было. Такое в судебной практике случается нередко. В данном случае недвижимость будет делиться по закону в рамках правила о восьми очередях наследования – от более близких родственников к более дальним. Если же наследников не окажется вообще, имущество отойдет государству.

Как переоформить квартиру на жену?

Можно заметить, что при переоформлении квартиры на супругу подходят не все способы. Пожалуй, единственно верным будет решение оформить дарственную.  

Заключить договор дарения

Договор дарения должен быть правильно оформлен. В нем нужно обязательно указать:

• Паспортные данные сторон.
• Адрес недвижимости, ее кадастровый номер, площадь жилья и другую информацию технического характера.
• Суть сделки (дарение).
• Факт отсутствия обременений. Необходимо указать, что квартира не находится в залоге, никому не продана и не подарена, не имеет других обременений.
• Расходы. Нужно указать, кто оплачивает расходы на регистрационные действия и нотариальное заверение.
• На каких условиях данный договор может быть аннулирован.
• Особые условия, если таковые имеются.  

Договор можно сделать самим, но лучше обратиться за помощью к специалистам. Заверять договор дарения у нотариуса необязательно. Исключение составляют ситуации, когда вы дарите лишь долю в недвижимости (а не всю недвижимость) или когда одаряемому еще не исполнилось 18 лет.

Как оформить дарственную на квартиру. Как оформить договор дарения?

Собрать необходимые документы

Когда договор будет готов, нужно подготовить пакет документов. В него должны войти:

• договор дарения с подписями обеих сторон;
• паспорта (оригиналы и копии);
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины.

Обратиться в Росреестр

Следующий шаг – обратиться в Росреестр. Там рассмотрят ваше заявление в течение семи-девяти дней и выдадут готовые документы.

Можно ли переоформить ипотечную квартиру на жену?

Законом такое не запрещено, однако необходимо одобрение со стороны банка. Пока долг за недвижимость полностью не выплачен, жилье не находится в залоге у банка. Соответственно, заемщик не может распоряжаться им как захочет. В такой ситуации нужно запросить у банка разрешение. Кредитор в праве как отказать, так и согласиться.

Не стоит забывать, что при дарении ипотечной квартиры/дома на нового собственника переходят долговые обязательства, поэтому важно учитывать его платежеспособность.

Нужно ли уплатить налог?

При дарении недвижимости уплачивается налог в размере 13% от ее кадастровой стоимости. Исключение составляет дарение близким родственникам, каковыми, согласно закону, являются друг другу и супруги. Так что при дарении недвижимости мужу или жене налог платить не придется.

Кроме того, если вы дарите недвижимость близкому родственнику, сообщать в налоговую об этом не нужно. А значит не придется и заполнять декларацию 3-НДФЛ.

Когда переписать квартиру не получится?

Дарить недвижимость (и, соответственно, доли в ней) не могут дети в возрасте до 14-ти лет, а также граждане, признанные судом недееспособными. Дарителями не могут выступать и пациенты социальных учреждений. К слову, супруг и другие родственники пациента тоже не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений. 

Не могут принимать в дар квартиры, дома и земельные участки госслужащие. Кроме ситуаций, когда дарственную оформляет кто-то из близких родственников. 

Еще одно исключение, когда одна коммерческая организация хочет подарить имущество другой. Такое запрещено законом. Однако подарить недвижимость гражданину коммерческой организации никто не запрещает. Так же, как и гражданин вправе оформить дарственную в адрес коммерческой организации.

Дарить недвижимость не могут и граждане, на которых наложены ограничения военкоматом. Речь идет об ограничениях в плане имущества.  

Риски при перерегистрации недвижимости на супругу

Даритель имеет право оспорить дарственную. Но сделать это можно только в течение трех лет со дня дарения. Рассмотрим ситуацию на примере.

Находясь в браке, Сергей подарил своей жене квартиру, оформив дарственную на эту недвижимость. Через четыре года брак распался, и мужчина решил забрать свою квартиру обратно. Однако по закону срок, в течение которого даритель мог вернуть свою недвижимость, оспорив дарственную, уже истек. И аргументы в пользу того, что брак распался, Сергею никак не помогли.  

Поэтому юристы советуют грамотно подходить к этому вопросу. В договоре стоит заблаговременно прописать все необходимые пункты. Например, что даритель может оспорить дарственную в любой срок (а не в течение трех лет) и тем самым вернуть обратно свое имущество. Или другой вариант − указать, что подаренная жене недвижимость вернется к мужу после развода или в случае смерти супруги.

Рассмотрим еще одну ситуацию, которая, скорее, является примером ограничения, нежели риска.

Сергей подарил жене недвижимость, которую жена вскоре решила продать, сэкономив на уплате налогов. Но сэкономить не получилось. Виной тому − распространенное, но ошибочное мнение, что продать недвижимость, принятую в дар от близкого родственника, можно сразу и без уплаты налога. Юристы поясняют, что оформить сделку купли-продажи, не уплачивая налог, можно только спустя три года со дня регистрации договора дарения. До истечения этого срока налог уплачивается на общих основаниях.