Содержание
Нередко проблемы с неотделимыми улучшениями становятся неприятным сюрпризом для будущих собственников при покупке квартиры. Давайте сегодня поговорим о том, что же такое — неотделимые улучшения, как они должны быть оформлены, чтобы не было проблем.
Перед продажей жилья, особенно по вторичке, собственники чаще всего ремонтируют квартиру. Благоустроенное жилье быстрее продается и стоимость продажи может быть выше. Каким будет ремонт — косметическим или капитальным, то есть с неотделимыми улучшениями, зависит от состояния жилья и цели продажи недвижимости.
Что такое неотделимые улучшения?
Это качественное изменение жилья для более комфортного проживания, расширения функциональных свойств помещения или повышения продажной стоимости. На практике есть два типa yлyчшeний — oтдeлимыe и нeoтдeлимыe. Отделимые улучшения — это незначительные косметические изменения, которые делаются для улучшения эстетического состояния жилья. Например — нанесение на стены специальной краски вместо обоев, замена светильников, смесителей раковины или ванной. Это не капитальный ремонт, а только незначительные улучшения.
Неотделимыми считаются такие масштабные улучшения, как замена ванны на душевую кабину, устройство электрического подогрева пола, установка пластиковых окон вместо деревянных, перепланировка и замена системы вентиляции или кондиционирования. Такие изменения можно провести только при капитальном ремонте — их нельзя впоследствии демонтировать или удалить без нанесения вреда первоначальному состоянию жилья. Например, если демонтировать установленную во время ремонта сплит-систему кондиционирования воздуха, то на внутренних и наружных стенах квартиры или дома останутся следы креплений, отверстия для воздуховодов, вмятины от крепежей или посадочных мест кондиционера. При этом отверстия для воздуховодов можно закрыть ремонтными смесями, но качество несущей стены и наружных отделочных материалов дома от этого неминуемо пострадают. А, допустим, установка шкафа, встроенного в стену, потребует перепланировки стен или перекрытий.
Как при продаже квартиры оформить неотделимые улучшения?
Как мы уже сказали, неотделимые улучшения повышают качество жилья, эстетические свойства, увеличивают стоимость и создают условия для комфортного проживания в квартире. Проведение таких работ требует значительных средств. И собственник может рассчитывать на них при продаже квартиры. Есть несколько способов оформить документы на покупку квартиры с неотделимыми улучшениями.
Дополнительное соглашение
При этом варианте участники сделки делают дополнительное соглашение к основному ДКП. И в этом соглашении прописывают отдельно ту сумму, которую совместно определили как стоимость неотделимых улучшений. Этот документ составляют в свободной форме, главное — указать все условия. Самое главное — сведения о продавце и покупателе. Также в нем должно быть согласие обоих участников сделки по сумме и условиям передачи денег, а еще – перечислены все работы, проведенные собственником до дня продажи недвижимости. Например, если продавец объединил санузел или расширил кухню, это нужно обязательно занести в соглашение вместе со стоимостью работ. Очень важно прописывать не только сроки и форму оплаты, но и порядок, выбранный сторонами.
Государственной или нотариальной регистрации такое соглашение не требует. Но в случае судебного разбирательства, дополнительное соглашение станет вполне весомым аргументом в вашу пользу, поэтому не стоит пренебрегать им или относиться к этому невнимательно. Это все же документ, значимый и полноценный, хотя и не заверенный никакими органами.
Договор купли-продажи
Если вы составляете договор купли-продажи квартиры (ДКП) и неотделимых улучшений в ней, общая цена покупки включает стоимость квартиры и стоимость улучшений. При этом отдельно эти суммы расписывать не надо. Это классический договор, который должен содержать сведения о продавце и покупателе, полные данные продаваемой квартиры и все неотделимые улучшения.
Расписка
Также можно оформить расписку. Это почти как соглашение, но немного в иной форме. Разница тут, строго говоря, только в названии. В расписке указываются все данные, перечень улучшений и прочие сведения. Еще нужно, чтобы была указана оплата за неотделимые улучшения при продаже квартиры.
У нас отчего-то принято считать, что расписка — это несерьезная «бумажка», которая в случае возникновения разбирательств, ничем не поможет и ничего не подтвердит, если на ней не стоят печати нотариуса или государственных органов. Это традиционное заблуждение. Любой письменный документ принимается судом и рассматривается во время слушания: даже устная договоренность чаще всего имеет весомое значение.
Чтобы подпись в расписке нельзя было потом оспорить, написать ее собственноручно должен именно продавец, так как он будет получателем денежных средств.
Важно! В расписке необходимо четко прописать обязательства продавца вернуть покупателю полученные за неотделимые улучшения деньги, если договор купли продажи будет расторгнут. Это поможет защитить покупателя от любых недобросовестных действий продавца.
Риски для продавца
Если неотделимые улучшения квартиры указаны в договоре купли-продажи, продавец практически полностью исключает все риски, которые могут возникнуть при сделке. Неотделимые улучшения при продаже квартиры облагаются налогом. Так как цена квартиры указана с учетом стоимости неотделимых улучшений, никаких претензий со стороны налоговиков не возникнет.
А вот если вы составляете дополнительное соглашение или расписку, нужно будет декларировать полученные средства как совокупный доход. Иначе есть немалый риск того, что полученную сумму могут признать занижением налогов. И здесь налоговые органы начисляют НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. К тому же, придется платить штраф в размере до 40% от суммы начисления. Это может случиться, когда покупатель принесет в налоговую службу заявление на налоговые вычеты за квартиру с указанием полной стоимости квартиры с улучшениями.
Важно! Иногда по соглашению между продавцом и покупателем неотделимые улучшения в договоре купли-продажи квартиры не указывают, а оформляют отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений. Если называть вещи своими именами, отдельный договор о неотделимых улучшениях при продаже квартиры часто используют как способ неуплаты налогов. Сейчас такого рода сделки даже иногда признают недействительными. К тому же, это может привлечь внимание налоговой.
Риски для покупателя
Покупатель — всегда наиболее уязвим в сделке с недвижимостью. Например, если продавец будет признан банкротом, или, например, если он не выделил доли детей при оплате квартиры материнским капиталом, решение по сделке будет рассматриваться судебными органами. Важно знать, что такие ситуации могут возникнуть даже спустя некоторое время после завершения сделки. Если при покупке недвижимости неотделимое улучшение имущества неправильно оформлено, цена квартиры вместе со стоимостью улучшений не указана полностью в договоре купли-продажи, или заведомо уменьшается, возникают серьезные риски для покупателя.
Есть еще один важный нюанс. Неотделимые улучшения часто связаны с перепланировкой квартиры. Поэтому во время сбора документов для оформления договора купли-продажи или дополнительного соглашения, вам обязательно нужно проверить, узаконена ли перепланировка. Если перепланировку не согласовывали и не регистрировали в БТИ, то узаконить это новому собственнику будет непросто — только через суд. А если перепланировка еще и противоречит градостроительным нормам (например, затронули несущую стену здания), то суд может принять решение отказать в регистрации и обязать вас вернуть квартиру в исходный вид. И тут нужно быть готовым к тому, что такие работы потребуют серьезных затрат.
К примеру, если вы покупаете квартиру, где балкон самовольно застеклен и расширен, есть риск, что вас обязуют вернуть его в первоначальный вид. При покупке квартиры на вторичке такие вещи случаются достаточно часто, на это обязательно нужно обращать внимание. Это касается и утепления лоджий, которые нередко объединяют с комнатами для расширения жилой площади.
Итак, мы в вами максимально пристально рассмотрели вопрос о неотделимых улучшениях при продаже недвижимости. Как видите, в этом деле есть немало тонких мест и подводных камней. Рекомендация по итогу может быть только одна: внимательно подходите к составлению ДКП и не пытайтесь уйти от налогов: все «хитрые» схемы уже давно известны и наказуемы. Самостоятельно контролируйте каждый шаг в процессе купли-продажи или доверьте эту задачу специалисту. Это позволит вам избежать мелких или крупных неприятностей.
