Ипотека при разводе

Семейная жизнь полна неожиданностей. Иногда приятных, а иногда нет. Если супруги принимают решение расстаться, то остро встает вопрос, как делится ипотека при разводе.

В этом материале подробно разберем ситуации с ипотекой при разводе и варианты раздела без суда и конфликтов.

Кто из супругов станет владельцем квартиры в ипотеке после развода?

Согласно закону, квартира, которую супруги купили после бракосочетания, является нажитой совместной собственностью. Об этом сказано в первом пункте статьи 34 Семейного кодекса РФ. Конечно, есть исключения. Например, брачный договор, который устанавливает правила владения жилплощадью. Либо это может быть унаследованная квартира или полученная на госслужбе недвижимость – они присуждаются безоговорочно одному из супругов.

Но во всех остальных ситуациях закон однозначен. Даже если квадратные метры были куплены в кредит, то закон по-прежнему трактует все как совместную собственность. При этом не имеет значения, кто из супругов выступал основным заемщиком, кто собственником и кто по итогу вносил ежемесячные платежи.

Так как все имущество у супругов считается общим, то и делится оно поровну. Ипотека и кредиты также разделяются между бывшими супругами на равные части.

Рассмотрим юридически возможные сценарии и основные правила раздела ипотеки при разводе:

• Если позволяют квадратные метры и доверительные отношения, то квартира может остаться в совместной собственности обоих супругов. Платежи по ипотеке также можно выплачивать совместно. Без изменений в ипотечном договоре с банком.
• Недвижимость можно поделить на доли. В зависимости от долей банк разделит и долг. Каждый из супругов продолжит выплачивать свою часть.
• Квартира выставляется на продажу, а полученная прибыль идет в уплату долга. Оставшуюся часть денег бывшие муж и жена могут расходовать по своему усмотрению;
• Допустимо приостановить ежемесячные выплаты по ипотеке. После максимально возможного периода просрочки по ипотечному договору, банк выставит недвижимость на торги. Полученная прибыль пойдет в счет уплаты займа.

У каждого из вероятных сценариев есть свои недостатки. Первый вариант встречается крайне редко, так как экс-супругам сложно прийти к соглашению. Второй вариант может не получить одобрения у банка-кредитора. Последние два сценария таят в себе риск потерять вложенные ранее деньги. Если рыночная стоимость недвижимости окажется ниже суммы ипотеки, например.

Что делать, если банк отказался делить ипотеку при разводе?

Процедуру расторжения брака в России регулируют два кодекса: Семейный и Гражданский. Семейный кодекс гласит, во время развода все имущество и все долги семьи делятся на равные части. Однако в Гражданском кодексе сказано, раздел ипотеки при разводе остается на усмотрение банка.

Решающее слово остается за банком, так как именно банк является владельцем денег, на которые супруги покупали квартиру в браке. На практике кредиторы не всегда идут навстречу экс-супругам. Это связано с большим риском просрочки платежей и дополнительными издержками.

Если банк отказался делить ипотеку при разводе, то можно обратиться в суд. Для этого подойдет стандартная исковая форма о разделе имущества. Вероятность выиграть дело крайне мала, а подавать аналогичный иск повторно запрещает закон. Кроме того, судебное разбирательство может затянуться, а необходимость выплачивать ипотеку никто не отменит.

Самый оптимальный и приемлемый вариант в такой ситуации – это соглашение сторон. При определенных договоренностях бывшим супругам можно оставить первоначальный ипотечный договор без изменений.  

Как делить ипотеку во время развода супругов?

Конечно, проще всего после развода продолжить выплачивать ипотеку совместно до полного погашения займа. А уже после этого выставить квартиру на продажу и поделить полученную прибыль.

Но так как этот вариант самый простой, он же и менее надежный. Аналогичные договоренности не имеют никакой юридической силы и основываются исключительно на взаимном доверии. Кроме этого, квартира может значительно потерять в цене к моменту полной выплаты ипотечного займа. Тогда бывшие супруги рискуют остаться без прибыли от продажи вовсе.

Как правило, после развода бывшие муж и жена стараются свести контакты друг с другом к минимуму. Перспектива еще несколько лет совместно выплачивать кредит мало кого радует. Многие хотят разъехаться и разойтись как можно скорее. Поэтому судебный иск о разделе всего имущества – самый благонадежный вариант.

Для того, чтобы избежать санкций со стороны банка, иск в суд о разделе совместно нажитого имущества стоит подавать без учета ипотечного кредита. Тогда судья будет обязан отнести разбирательство к отрасли семейного права, а не гражданского. Далее, согласно Семейному кодексу, квартира вместе с долгом будет поделена поровну между экс-мужем и женой.

После того, как суд вынесет решение о разделе недвижимости, ипотечные обязательства сохранятся на общих условиях. Однако у бывших супругов появится возможность договориться о ежемесячных выплатах без дополнительных согласований с банком.

Алгоритм действий в этой ситуации должен быть следующий:

• Один из экс-супругов направляет иск в суд с требованиями о разделе нажитого совместно имущества. При этом в список условий раздела не должна быть включена ипотека. Суд рассмотрит исковое заявление в пределах имущества, которое фигурирует в исковом заявлении. При разделе квартиры, находящейся в ипотеке, банк не теряет своих законных полномочий. С точки зрения права, интересы кредитора не нарушаются. После судебного вердикта бывшие муж и жена получают возможность переоформить кредит на новых условиях.
• Далее бывшие супруги передают сведения в Росреестр для изменения информации в выписке из ЕГРН. Основанием для изменений является решение суда. В новой выписке должны быть указаны актуальные сведения о владельце или совладельцах жилплощади.
• После завершения процедуры обновления данных важно получить свежую выписку из ЕГРН. Это и есть причина изменения условий кредитного договора. В судебном решении будет точно прописано, кто является собственником и в каких долях разделена недвижимость.

В итоге, когда будут готовы все документы, решение суда вступит в силу, изменения в Росреестре окончательно закрепятся, то банку придется согласиться на процедуру переоформления условий ипотечного займа.

Отметим, этот алгоритм законно и точно может помочь разделить как недвижимость, так и ипотеку. Однако важно даже после расставания сохранить какие-то минимальные доверительные отношения. Эта схема действий не сработает без обоюдного согласия.

Как решить вопрос ипотеки при разводе, если бывшие супруги не договорились?

Не всегда супружеские пары готовы расстаться по-хорошему. Если муж и жена не готовы общаться друг с другом, значит, вариант только один. Продажа квартиры в данном случае – лучшее решение.

Есть законные и приемлемые варианты, как продать квартиру с ипотечным обременением. Это можно сделать самостоятельно с согласия банка. Либо кредитная организация без участия кого-либо продаст недвижимость на торгах.

У самостоятельной продажи, как и у продажи на торгах, есть свои достоинства и недостатки. С особыми затруднениями можно столкнуться, если ипотечный заем был выдан на льготных условиях. К примеру, во время покупки квадратных метров семейная пара воспользовалась маткапиталом или военной ипотекой.

В любом случае ипотека является серьезным обременением, льготная она была или нет. Для поиска покупателя может потребоваться много времени. Это связано с тем, что банк может не согласовать сделку, покупатель может найти вариант лучше, без долгов и так далее.

Что делать, если квартира в ипотеку куплена до брака?

Недвижимость, приобретенная до брака одним из супругов, разделу имущества при разводе не подлежит. Но что делать в ситуациях, когда, к примеру, жена купила квартиру в ипотеку до брака, а погасила кредит уже в замужестве? Закон гласит, в таком случае квартира тоже не подлежит разделу.

Однако есть исключения. Муж в судебном порядке может доказать совместную выплату части ипотечного займа во время брака из общего, семейного бюджета. И потребовать либо денежной компенсации расходов, либо выделения доли в квартире.

Судебная практика в подобных спорах неоднозначна. Жена, как правило, также может предоставить подтверждения, что всю сумму ипотеки вносила самостоятельно весь период кредитования без чьей либо-помощи. Как до бракосочетания, так и во время семейной жизни. В теории суд выслушает все аргументы и примет решение о разделе квартиры в пользу стороны с самыми весомыми доказательствами.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие несовершеннолетних детей серьезно влияет на процесс раздела имущества при разводе. Суд на законных основаниях вправе отступить от принципа равенства частей. Конечно, в интересах детей. Этому посвящен второй пункт статьи 39 Семейного кодекса РФ.

Если в семье есть несовершеннолетние, то без судебного разбирательства при разводе не обойтись. Рассмотрим обобщенные вероятные сценарии подобных процессов:

• Судья выслушает аргументы бывших супругов и разделит ежемесячные платежи по ипотеке на равные доли. Но тот супруг, на попечении которого останутся дети, получит большую часть квадратных метров.
• По итогам разбирательства также может быть снижена сумма ежемесячного ипотечного платежа. Но только для того супруга, кто обязуется взять воспитание детей на себя. Это правило принято называть особыми обстоятельствами. Оно действует и в ситуациях с инвалидностью, декретным отпуском, беременностью или временной нетрудоспособностью из-за тяжелой болезни. Отметим, для второго супруга при этом ежемесячные взносы суд увеличит.
• Экс-супруга имеет право воспользоваться маткапиталом для погашения своей части ипотеки при разводе. В таком случае органы опеки обязаны будут проконтролировать, чтобы ребенку обязательно была выделена доля в недвижимости. Когда ребенок достигнет 18-летнего возраста он сможет свободно распоряжаться своей долей. Если ипотека к тому моменту уже будет погашена полностью, конечно.

Материнский капитал по закону не является нажитым совместно имуществом. Это деньги со строго обозначенным назначением. Их нельзя делить между супругами при разводе.

Военная ипотека при разводе

Кроме маткапитала средствами с четко предписанным расходованием являются займы по военной ипотеке. Надзорные органы пристально следят за тем, чтобы квартира, купленная по военной ипотеке, при разводе осталась у военнослужащего.

Раздел такого имущества не предусмотрен ни на одном законодательном уровне. Это связано с тем, что в таких сделках кроме банка участвует еще и такое ведомство как Росвоенипотека. Поэтому на заемщика накладываются дополнительные обязательства и переоформление таких сделок на новых условиях считается незаконным.

Бывают ситуации, когда средства военной ипотеки задействуются частично. А источником первоначального взноса, к примеру, является второй супруг, гражданское лицо. Тогда дело переходит в отрасль регулирования гражданского права. И при разводе гражданское лицо может рассчитывать на возмещение потраченных денег, либо на выделение доли, равной сумме вложений.

Несовершеннолетние дети тоже могут изменить исход судебного разбирательства. Тогда суд может встать на сторону гражданского лица и передать часть квадратных метров в собственность.

Если второй супруг докажет, что во время брака ежемесячно вносил платежи по военной ипотеке вместо военнослужащего, то суд также может установить долевую собственность.

Судебная практика демонстрирует множество различных прецедентов. Однако самым оптимальным и достойным вариантом все же являются взаимные соглашения между бывшими супругами.