Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Взяв кредит или ипотеку, к сожалению, не каждый заемщик адекватно оценивает свои финансовые возможности. Нередки случаи, когда в процессе выплаты кредита человек допускает просрочки по платежам или вовсе в силу разных причин перестает выплачивать долг. В такой ситуации возникает резонный вопрос – какие санкции могут последовать? Возможно ли лишиться своей недвижимости и могут ли единственное жилье забрать за долги? Ответ на эти и другие вопросы даем в нашей статье.

Что такое единственное жилье?

Единственное жилье – это недвижимость, которая является единственным местом проживания человека или семьи. Например, у гражданина есть только одна квартира в праве собственности. Это жилье играет важную роль в жизни человека, так как обеспечивает ему не только физическое пространство, но и юридическую защиту.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Когда могут изъять квартиру?

Согласно действующим нормам, существует несколько оснований, по которым жилье может быть изъято у собственника:

• Наличие долгов, связанных с ипотечными и потребительскими кредитами. Если гражданин не выполняет свои финансовые обязательства, кредиторы могут инициировать процесс взыскания, что может привести к потере жилья.
• Неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Долги за коммуналку также могут стать причиной для изъятия. Если собственник жилья накапливает большие задолженности за такие услуги, как отопление, водоснабжение и вывоз мусора, управляющая компания может обратиться в суд для принудительного взыскания долгов, что в конечном итоге может привести к выселению.
• Банкротство. В случае признания гражданина банкротом его имущество, включая жилье, реализуют для погашения долгов перед кредиторами.
• Незаконная перепланировка. Если собственник произвел изменения в планировке квартиры без согласования с соответствующими органами, это может привести к административным мерам, вплоть до выселения.
• Нарушение санитарных норм. Ненадлежащее содержание имущества и нарушение спокойствия соседей также могут стать причиной для обращения в суд. Если жилье находится в плохом состоянии или собственник создает шум, регулярно мешая другим жильцам, это может привести к судебным разбирательствам и изъятии у собственника квартиры.

Исполнительский иммунитет на единственное жилье должника

В ГК РФ существует понятие исполнительского иммунитета. Оно означает, что единственное жилье должника не может быть изъято − исполнительский иммунитет является гарантом того, что должник и его семья не окажутся на улице.

Рассмотрим на примере. Валерий проживает в частном доме. Других объектов недвижимости в его собственности нет. Поэтому на дом – единственное жилье Валерия – наложен исполнительский иммунитет. Как, кстати, и на земельный участок, на котором располагается дом.

А в собственности друга Валерия – Александра – находятся два объекта недвижимости: загородный дом и квартира в городе. Александр проживает в квартире, поэтому исполнительский иммунитет в данном случае будет наложен на квартиру Александра. На второй объект недвижимости иммунитет единственного жилья действовать не будет. 

Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги?

Ипотечное жилье, приобретенное с привлечением кредитных средств, по закону является залоговым обеспечением кредита. Это значит, что оно фактически находится в залоге у банка до полного погашения ипотеки. В случае возникновения просрочки по платежам, банк имеет законное право потребовать возврата долга и в качестве меры принудительного исполнения судебного решения может реализовать заложенное имущество. Даже если оно является единственным жильем заемщика. Проще говоря, изымать жилье за долги по ипотеке банк может. Однако законодательство РФ предусматривает определенные механизмы защиты прав граждан, препятствующие произвольному изъятию единственного жилья.

Ключевым фактором является длительность просрочки платежей и размер образовавшейся задолженности. Как правило, банк забирает квартиру за долги более 5% от общей суммы кредита. При этом период просрочки должен составлять более трех месяцев. То есть заемщику дается время, чтобы найти возможности для решения своих финансовых проблем и не потерять жилье. Однако если проблема просрочки затягивается, кредитор вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и реализации залогового имущества.

Рассмотрим еще один вариант из судебной практики.

Заемщик владеет только долей в квартире, и эта доля является его единственным жильем. В такой ситуации суд обычно не принимает решение о ее принудительной продаже. Однако и в этом случае существуют исключения. Если рыночная стоимость доли больше суммы задолженности, суд может поставить вопросы о ее реализации для погашения кредита.

Судебная практика в каждом конкретном случае индивидуальна и зависит от множества факторов, включая финансовое положение заемщика, наличие у него другого жилья, обстоятельства возникновения просрочки и другие смягчающие факторы. Поэтому для защиты своих прав заемщику необходимо активно взаимодействовать с кредитором, искать компромиссные решения и при необходимости обращаться за юридической помощью. На ранних стадиях возникновения просрочки важно своевременно связаться с банком для реструктуризации кредита. Это позволит избежать негативных последствий и сохранить свое жилье.

Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье?

Как правило, изымать при банкротстве единственное жилье у должника – нельзя. Однако судебная практика в этом вопросе очень разнообразна. Например, ипотечное единственное жилье в ходе такой процедуры, вероятнее всего, будет реализовано. О том, как защитить свою ипотечную недвижимость от изъятия при банкротстве, можете прочитать здесь.

Когда единственное жилье могут забрать за долги по кредиту?

Многих должников волнует вопрос – могут ли отобрать единственное жилье за долги по кредитам? Ответ – да, могут. Но в ряде случаев. Так, обращение взыскания на единственное жилье может быть направлено, если:

• Жилье куплено в ипотеку. Об этом мы уже говорили выше.
• Жилье находится в залоге у банка. Должник может не иметь ипотечных кредитов, но иметь потребительский, при оформлении которого в качестве залога он оставил свое единственное жилье.
• Жилье считается элитным. Например, жилье по своей площади значительно превышает необходимый для нормальной жизни метраж. Однако суды здесь обращают внимание не только на количество квадратных метров, но и на качество жилья. Нередко выносится решение изъять у должника элитное единственное жилье и приобрести жилье поскромнее. Оставшиеся после сделок деньги пойдут в счет погашения задолженностей.

Как избежать изъятия единственного жилья?

Основные советы довольно просты:

1. Не допускать просрочек по кредиту.
2. Если все-таки по ипотеке или потребительскому кредиту не получается закрывать ежемесячные платежи, стоит рефинансировать или реструктуризировать займ.
3. В любых случаях идти на разговор с банком и договариваться.
4. Самому продать единственное жилье, закрыть часть долга, а на оставшуюся часть взять квартиру поскромнее.

Для поиска квартиры воспользуйтесь сайтом «Акварто», ведь там есть объявления со всех крупных досок.

В фильтрах выберите интересующие вас параметры, и сервис выдаст варианты, подходящие под ваши запросы. Так вы найдете новую квартиру легко и быстро.

Если вы решили подстраховаться и продать свое единственное жилье, юристы рекомендуют сделать следующее:

• Продавцу заказать у оценщика отчет об оценке объекта недвижимости.
• Покупателю обратиться к риелтору (заключив с ним договор) для поиска объекта недвижимости. Это также будет указывать на то, что сделка являлась реальной, а не фиктивной, так как для ее совершения были привлечены различные посредники. 
• Объявления о продаже объекта недвижимости рекомендуется размещать публично на соответствующих сайтах и досках объявлений, чтобы была возможность доказать факт поиска покупателя.
• Расчеты по сделке купли-продажи нужно провести через банк. Желательно сохранить платежное поручение о переводе денег от покупателя к продавцу.
• Для суда следует подготовить ответы на вопросы, которые, вероятно, могут быть заданы. Например, почему должник решил продать единственное жилье именно сейчас, куда он потратил вырученные деньги, как нашел покупателя, проживает ли покупатель теперь в новом жилье, зарегистрировался ли там и т. д.

Если вы не стали продавать единственное жилье, а продолжаете быть его собственником, следует:

• Привлечь экспертов, которые проведут анализ рынка и выдадут вам заключение о том, что ваше жилье не является роскошным.
• В течение всей процедуры рекомендуется вести себя добросовестно, оперативно предоставлять все документы, которые запросит суд или ваш финансовый управляющий.
• До начала процедуры банкротства оформлять сделки грамотно, чтобы в дальнейшем их не смогли оспорить.

Вам необходимо обосновать в суде привязку к вашему району проживания. Например, проживание вместе с вами в этом районе близких родственников, особенно возрастных родителей, которым требуется ваш уход. Или расположение в данном районе вашего места работы/места учебы ваших детей, их кружков, секций, близкого окружения и т.д. Если привязка к району будет доказана, то смысла в покупке замещающего жилья может не быть, так как его придется покупать в том же районе, а разница в ценах может быть несущественной.