Какие обязанности есть у управляющей компании?

УК – управляющая компания, которая обслуживает многоквартирный дом. Каждый собственник обязан оплачивать работу сотрудников компании, сумма указывается в квитанции, которая содержит информацию о коммунальных услугах. Разберемся, что же обязана делать управляющая компания, какие у нее есть права и обязанности перед МКД.

Как узнать, какая УК обслуживает ваш дом?

Управляющая компания является юридическим лицом, деятельность которой связана с управлением многоквартирным домом, его обслуживанием и решением технических и санитарных вопросов. В УК в отличие от ТСЖ не состоят собственники квартир, управляющая компания – сторонняя организация. Владельцы жилья в доме, где есть УК, могут в любой момент расторгнуть с ней договор, если на то есть причины.

Для того, чтобы узнать, кто обслуживает ваш дом, необходимо обратиться к сайту «ГИС ЖКХ» и там найти вкладку «Реестр объектов жилищного фонда». Затем по своему адресу проверить информацию. Также в новых домах зачастую внизу в каждом подъезде есть доска с объявлениями, там может быть указано, кто обслуживает МКД.

Обязанности управляющей компании

В законодательстве Российской Федерации четко прописаны все пункты, которые обязана выполнять УК. Официального разделения обязанностей нет, но для удобства поделим их на эксплуатационные и организационные работы. 

По эксплуатации MKД

Эксплуатация многоквартирного дома включает в себя множество пунктов:

1. Минимум раз в полгода компания должна совершать обход всего дома на предмет выявления каких-либо повреждений и нарушений. Осматриваются все места в доме включая общие балконы, чердаки, фундамент и прочее.
2. Контролирование ситуации с пожарной безопасностью, проверка всех требований ПБ, например, поддержание порядка в проходах для быстрой эвакуации в случае пожара.
3. Подготовка к зиме всего оборудования, которое отвечает за отопление, и другие мероприятия, связанные с подготовкой к этому периоду.
4. Ремонтные работы, которые необходимы дому в данный момент. Например, замена сломанных дверей или окон, вызов мастеров для починки лифтов, замена лампочек на новые.
5. Обслуживание той территории, которая прилегает и относится к общедомовому имуществу. Сюда входит замена урн, лавочек, их покраска, озеленение и починка спортивных и детских площадок.
6. Любые работы, связанные с ликвидацией последствий аварий в доме.
7. Организация уборки во всех подъездах. УК может нанять работников, которые будут убирать и мыть лестничные клетки.
8. Обслуживание коммуникаций и сетей во всем доме. Компания может как самостоятельно, так и с помощью сторонней организации поддерживать их рабочее состояние.
9. Вывоз мусора и других отходов – организовать это можно через подрядчиков.
10. Ведение учета оплаты за общедомовые нужды с помощью специальных приборов.
11. Расчеты для уменьшения расходов, например, замена ламп накаливания на энергосберегающие.

Организационные обязанности управляющей компании

Помимо эксплуатации МКД существует и организационные обязанности УК, в них входят:

1. Ведение учета всех проживающих в доме граждан включая тех, кто снимает жилье по договору социального или обычного найма.
2. Разоблачение тех, кто не платит за услуги или осуществляет незаконные методы по экономии ресурсов.
3. Ведение учета оплаты, составление списков должников.
4. Обеспечение безопасной зоны хранения для документов на многоквартирный дом.
5. Донесение до владельцев жилья информации, которая включает в себя важные изменения, например, новые тарифы.
6. Заключение договоров с организациями, которые будут обеспечивать подачу отопления и других коммунальных услуг, а также контроль качества данных услуг.
7. Организация собрания жильцов дома для отчетов о проделанной работе раз в год или чаще.

Некоторые обязанности могут быть изменены из-за региона, в котором находится МКД. Чтобы узнать точную информацию, можете попросить у УК договор, где перечислено все, что они обязаны выполнять.

Права управляющей компании

Естественно, управляющая компания имеет не только обязанности, но и права. Их также моно найти в документах УК и в законодательстве РФ. Перечислим некоторые из них:

1. Общаться с владельцами жилья и теми, кто арендует квартиры и требовать от них оплаты услуг.
2. В случае, если жилец не хочет или не может оплатить все услуги, УК в праве начислять ему пени на просрочку. 
3. Не менее, чем один раз за 6 месяцев, компания может провести проверку сведений, который собственник предоставил УК. Речь идет о приборах учета.
4. Отключать любые коммунальные услуги, если владелец не платит по квитанциям.
5. Требовать от собственников предоставление доступа в квартиры в случае возникновения аварии или для планового осмотра, которые проводят сторонние службы.

Можно сделать вывод, что УК имеет такие права, которые помогают выполнять обязанности.

Ответственность управляющей компании

Управляющую компанию могут наказать, если она не будет выполнять своих обязанностей или будет исполнять их ненадлежащим образом. На ней лежит ответственность перед всеми проживающими в доме гражданами, наемными подрядчиками и определенными инспекциями. Существует несколько пунктов, по которым УК может понести административное наказание и получить штраф:

1. Не соответствие предоставляемых услуг caнитapнo-эпидeмиoлoгичecким нормам, например, очень грязная вода из-под крана.
2. Не выполнение текущих ремонтных работ или выполнение их не в полном объеме.
3. Нарушение сроков выполнения постановлений от вышестоящих должностных лиц.
4. Нарушение прав жильцов дома, например, получение собственниками квитанций за коммунальные услуги в двойном объеме.

Существуют и меры по отстранению УК. В случае, когда компания имеет множество нарушений, ее отстраняют от управления МКД и заключают договор с новой. Также место УК может занять ТСЖ.

Как контролировать деятельность УК?

Как уже было сказано ранее, хотя бы раз в год УК обязана проводить собрание жильцов и отчитываться о проделанной работе и планах на бедующий год. В законе прописано, какие пункты обязательно должны озвучивать на собраниях представители УК:

1. Все работы, которые были проведены за год: ремонт, замена сломанных и поврежденных вещей, оборудования (лампочки, мусорные баки, лавочки и пр.).
2. Сумма, которую компания потратила на обслуживание дома.
3. Планы, которые УК обязуется осуществить в будущем, и средства, которые потребуются для этого.

Собственники квартир должны подписать соответствующий документ, но только, если согласны с перечисленными планами на будущий период. В обратном случае УК обязана изменить документ и еще раз предоставить его владельцам.

Также есть возможность проследить за тем, какие работы были сделаны, а какие нет, и в случае чего потребовать объяснений. Можно будет написать претензию за невыполненные услуги, если они указаны в отчете и вернуть часть средств.

Естественно, жильцы могут сами прийти в управляющую компанию и узнать интересующую их информацию. Например, можно уточнить, когда планируется ремонт или как рассчитываются коммунальные услуги.

Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

Бывают случаи, когда организация по каким-либо причинам не выполняет свои обязанности. Есть несколько способов, как решить данный вопрос.

Первый – мирно поговорить с сотрудниками и спросить, почему они не делают, что должны.

Если диалог не помог или работники не хотят идти на контакт, то второй вариант – собраться с другими собственниками и решить, необходимо ли расторгнуть договор с УК.

Третий способ может помочь в том случае, если управляющая компания не хочет расторгать договор или всячески препятствует этому. Необходимо написать претензию в двух экземплярах на имя руководителя УК и внести туда сведения о своем ФИО, адресе регистрации, сути претензии. В конце поставьте дату, подпись и расшифровку.

Затем отдайте свой экземпляр для того, чтобы там поставили подпись или печать от должностного лица организации. Рассмотрение займет до 30 рабочих дней.

УК может прислать отписку или не ответить вовсе, тогда ваш вариант – обращение в вышестоящие органы: Роспотребнадзор, прокуратуру, Жилищную инспекцию. Лучше всего перед этим составить коллективную жалобу.