Содержание статьи
Покупка или продажа недвижимости – важный этап в жизни, и правильное сотрудничество с риэлтором может сделать этот процесс более гладким и менее стрессовым. Но во всех вопросах, касающихся недвижимости, необходимо быть внимательным к деталям. В статье мы рассмотрим, как правильно составить договор с риэлтором, что обязательно нужно указать и какие моменты должны вас насторожить.
Почему важно заключить договор с риэлтором?
Будем честны, договоренности на словах мало что значат и не имеют почти никакой силы. Договор, который составили и подписали стороны, позволяет официально оформить отношения клиента и риэлтора. В документе закрепляются права и обязанности сторон.
Сейчас в России риэлторы не обязаны проходить аттестацию или сертификацию. Все это носит добровольный характер. Поэтому кто-то из риэлторов вступает в отраслевые ассоциации, а кто-то работает как самостоятельно. И совершенно не обязательно, что первый будет супер-профессионалом, а второй – мошенником. И среди агентов «без корочек» вполне можно встретить опытного специалиста.
Помимо того, что договор как бы диктует, кто и что должен делать, он защищает обе стороны. Клиент находится в более безопасном положении – в вопросах собственных ошибок и добросовестности агента. А риэлтор получает гарантию оплаты своих услуг и защищен от необоснованных претензий.
Каждая из сторон в случае серьезных нарушений может предоставить договор в качестве доказательства, например, в суде. В частности, клиент сможет взыскать убытки или потребовать выполнения каких-то действий.
Когда заключать договор с риэлтором на оказание услуг?
Так как риэлтор будет заниматься продажей, покупкой недвижимости или сопровождением сделки, договор со специалистом нужно заключать заблаговременно. Лучше всего заложить время на обсуждение договора и формулировки техзадания риэлтора. В любом случае договор должен быть подписан только до начала действий агента.
Конечно, перед заключением договора нужно убедиться, что перед вами надежный и добропорядочный специалист. Изучите отзывы в интернете на независимых порталах (на сайте самого специалиста все негативные комментарии запросто могут удалить). Важно, чтобы человек действовал именно в ваших интересах, а не только ради собственной выгоды. Хотя бы косвенно подтвердить добросовестность поможет тот факт, что специалист входит в отраслевой реестр и имеет лицензию.
Виды договоров с риэлтором
Единого образца договора в России не установлено. Однако есть несколько видов договора. Расскажем про то, какие полномочия и ограничения подразумевает каждый из них.
- Договор возмездного оказания услуг. Согласно Гражданскому кодексу РФ, по такому договору есть два лица с конкретными задачами: исполнитель, который оказывает услуги, и заказчик, который передает задание и оплачивает услуги. Обычно такой договор заключают для узконаправленного сотрудничества – приобрести конкретную квартиру, подобрать недвижимость. В таких ситуациях клиенты не всегда оформляют доверенность на риэлтора, а расходы исполнителя не компенсируются.
- Договор поручения. Такой документ пригодится, когда все действия по сделке передаются риэлтору. По закону, поверенный (риэлтор) за счет и от имени доверителя (клиента) совершает юридические действия. И здесь понадобится доверенность, которая позволит риэлтору совершать действия с недвижимостью. Все нюансы и ограничения должны быть обязательно прописаны в документе.
- Агентский (эксклюзивный) договор. В таком договоре агент может прописать, что в отношении конкретной сделки или на определенный срок клиент не имеет права пользоваться услугами других риэлторов. В противном случае, на клиента могут наложить штраф. Если чуть углубиться в подробности, то здесь есть два варианта:
- Агент за плату совершает юридические и другие действия от своего имени, но за счет клиента.
- Агент совершает действия от имени клиента и также за его счет.
Какой вид договора выбрать?
Часто риэлторы предпочитают заключать агентский договор. Такой документ позволяет иметь хоть какие-то гарантии, что человек не уйдет к другому специалисту. Но договор стараются сделать привлекательным не только для самого агента. Например, в нем могут прописать отдельные услуги: обязательство показывать квартиру без присутствия клиента, дополнительную юридическую проверку документов, заполнение налоговых деклараций.
Выбор вида договора зависит от того, что именно требуется от посредника. Главное, чтобы в документе была прописана ответственность за неисполнение обязательств. В частности, можно указать возможность одностороннего отказа, если вторая сторона не выполняет или выполняет не должным образом свои обязательства. То есть вы должны быть уверены, что ваши права будут гарантированно восстановлены. Проще говоря, документ должен четко определять, что будет происходить, если риэлтор не справится со своими задачами.
Обязательные пункты договора
Есть пункты и нюансы, которые обязательно нужно отметить в договоре, будь то договор с риэлтором на продажу квартиры или покупку, подбор недвижимости. Рассказываем, что обязательно нужно включить в договор с риэлтором, на что обратить внимание.
Дата составления
Обычно дату указывают перед тем, как подписать договор. И с оформлением «задним числом» тут лучше не рисковать.
Данные риэлтора и клиента
Полное название агентства, от которого действует риэлтор, ФИО и данные паспорта самого риэлтора, юридические реквизиты и адрес агентства. Если риэлтор частный, то понадобятся его паспортные данные, адрес и ФИО. О клиенте нужно указать – ФИО, адрес и данные паспорта.
Права и обязанности агента
В договоре нужно четко прописать, как агент проводит сделку. Чем меньше в нем будет белых пятен, тем лучше. То есть договор с риэлтором на продажу квартиры должен как минимум включать поиск покупателей, показы, проверку документов, юридическое сопровождение сделки и другие аспекты.
Тут же можно указать желаемый метраж, район, прописать обязательство риэлтора размещать объявления на соответствующих ресурсах.
Оплата
Будет не лишним указать, за что предполагается фиксированная оплата, вне зависимости от того, состоялась ли сделка. Суммы, которые получит агент, нужно определить заранее. В противном случае цену могут накрутить.
Чаще всего гонорар зависит от того, сколько стоит недвижимость. Поэтому можно установить обязанность риэлтора провести бесплатную оценку объекта.
Лучше всего, чтобы в документе были указаны:
- Сколько стоят услуги риэлтора.
- Какой процент от суммы сделки получит риэлтор, когда будут выполнены условия договора.
- Сколько и что вы будете компенсировать риэлтору в процессе (например, траты на бензин при подборе недвижимости).
- Способ оплаты (наличными, на счет в банке, через аккредитив и т.д., и в случае необходимости указать реквизиты счета, на который поступит оплата).
- Сроки оплаты. Можно также указать ответственность за нарушение сроков, например, неустойка в 0,1% от суммы долга в день.
Условия выплаты
С тем, сколько и куда вы будете платить, мы определились. Теперь нужно разъяснить, что именно будет считаться выполнением обязательств. Здесь можно обозначить, что до исполнения вы ничего не должны будете платить риэлтору. Правда, иногда агентства взимают с клиентов предоплату.
Стоимость недвижимости
Проще говоря, как продавец вы должны указать, сколько денег хотите получить за свою недвижимость. Если вы покупатель, то сколько готовы заплатить.
Тут же можно перечислить дополнительные условия:
- использование средств маткапитала;
- рассрочка (уточните вид рассрочки);
- кредиты при покупке или продаже жилья и так далее.
Если обойдетесь без всего вышеперечисленного, это тоже можно указать в документе.
Условия отказа
Об этом мы говорили выше. В договоре лучше всего прописать возможность одностороннего отказа от договора в случае, если агент не выполняет свои обязательства. Это позволит не переплачивать неустойки или штрафы за отказ от договоренностей. Такую же возможность по большому счету можно предусмотреть и для риэлтора.
Срок действия и исполнения обязательств
Законодательством установлено, что в каждом из трех видов договоров можно указывать срок его действия. Предположим, если вы закладываете на продажу своей квартиры не более трех месяцев, то можно установить именно такой срок действия и самого договора.
Предмет договора
Это один из важнейших пунктов. Собственно, вы прописываете, ради чего этот самый договор с риэлтором и заключаете. Если вы хотите продать свою квартиру, то предмет будет выглядеть так: «продажа трехкомнатной квартиры площадью 77м² по адресу: г. Самара, ул. Партизанская, 177а – 35 за цену не менее 12 млн рублей».
Описание объекта
Если вы продаете жилье, то нужно указать все характеристики, в том числе данные из выписки из ЕГРН. Здесь не обойтись без кадастрового номера, вида, площади и этажа и других параметров.
Сопровождение сделки
Помимо всех действий можно прописать, что риэлтор будет обязан заниматься юридическими вопросами. В частности, проверять все документы продавца недвижимости, если помогает вам приобрести новое жилье. Причем проверку необязательно должен проводить он лично. Распространенная практика, когда риэлтор привлекает к сделке знакомых проверенных юристов. И такую возможность для него нужно прописать в документе заранее.
Проведение сделки
Отдельные договоры предполагают, что «проведение сделки» – это когда жилье продали/купили, все получили или отдали деньги, и все стороны остались удовлетворены. Но можно указать в договоре и послепродажное обслуживание. Например, чтобы риэлтор помог зарегистрировать сделку в Росреестре.
Отчеты
Согласно статье 1008 ГК РФ, по агентскому договору риэлтор должен предоставить отчеты в процессе исполнения или по окончании действия этого договора (в том числе по расходам). В документе можно предусмотреть сроки, в которые агент должен будет отчитаться.
Сомнительные условия договора
Каждый договор уникален и учитывает особенности конкретно вашей ситуации, вашей сделки. Именно поэтому читать его нужно особенно внимательно – полагаться на шаблоны тут не придется.
Стоит насторожиться и настоять на составлении договора заново, если вы видите, что в документе:
- нет четких условий по купле-продаже недвижимости и порядка действий;
- не указан объем и условия вознаграждения;
- нет определения, от чьего лица действует риэлтор (от своего или клиента);
- у риэлтора слишком много полномочий, в том числе, которые не пригодятся при сделках;
- указана обязанность клиента оплачивать допрасходы риэлтора, но не указаны другие условия;
- прописана возможность для риэлтора менять стоимость вашего объекта;
- за отказ от договора обозначена неоправданно большая сумма санкции.
Иногда риэлторы прописывают в договорах пункты, которые выглядят подозрительными, но таковыми не являются. В частности, та же история про невозможность сотрудничества клиента с другими риэлторами. Это агенты прописывают в договорах, чтобы обезопасить свой же труд.
Конечно, все зависит от конкретной ситуации. Например, если риэлтор вам нужен только, чтобы провести сделку с уже конкретным покупателем квартиры, то за показы переплачивать просто нет смысла. Поэтому заключать договор нужно внимательно, все нюансы обговаривая с риэлтором.
Образец договора с риэлтором
Как мы говорили выше, каждый договор с риэлтором на оказание услуг будет уникальным. Поэтому даже беря за основу шаблоны из интернета, обязательно прочтите каждый пункт. Договор должен учитывать ваши пожелания и особенности.
Имейте ввиду, что образец договора с риэлтором на продажу квартиры будет выглядеть совсем иначе. Как минимум, у вас не будут указаны требования к жилью и инфраструктуре. Вместо суммы, которую вы готовы заплатить, нужно будет указать сумму, которую вы ожидаете получить при продаже. А вот договор с риэлтором на аренду квартиры как раз будет чуть больше похож на наш образец.
