Как нерезидентам платить налоги при продаже квартиры и сдаче ее в аренду?

Граждане России, которые живут заграницей и редко бывают на родине, получают статус налогового нерезидента. Этот статус определяет размер ставки НДФЛ, влияет на возможность получения налоговых вычетов. Особенно важно знать о нем тем, кто, находясь заграницей, сдает в аренду жилье в России или собирается его продавать. В этом материале мы объясним, кто считается налоговым нерезидентом, и расскажем, как нерезидент может уменьшить налог при сдаче жилья в аренду и при продаже недвижимости.

Кто такой налоговый нерезидент РФ?

Налоговым нерезидентом в России считается человек, который находился в стране меньше 183 дней в течение одного года. Если же человек пребывал в стране большее количество времени, то он по закону будет считаться налоговым резидентом.

Важно понимать, что на статус резидента не влияет то, какое гражданство имеет человек. Даже иностранные граждане, которые легально находятся в России больше 183 дней, становятся российскими налоговыми резидентами и приобретают все права и обязанности, сопровождающие этот юридический статус. А граждане России, которые перестают считаться налоговыми резидентами, теряют лишь этот статус, но не гражданство.

В последний день каждого года, 31 декабря, статус резидента окончательно определяется для каждого гражданина. Разобраться в том, какой налоговый статус вы имеете на данный момент, могут помочь специальные калькуляторы, которые размещены в интернете. Для расчета необходимо указать лишь даты пребывания в России в течение последнего года до установленного дня.

Некоторые особые обстоятельства позволяют человеку длительное время находиться заграницей, но не терять статус налогового резидента России. К ним относится:

1. Военная служба. Если военнослужащий отправляется в командировку в другую страну, то он не перестает быть налоговым резидентом РФ. К этому обстоятельству относится и гражданская государственная служба – она также позволяет сохранять статус налогового резидента.
2. Обучение заграницей, которое длится не более полугода.
3. Лечение в другой стране, которое длится не более полугода.
4. Рабочие командировки на нефтяные и газовые морские месторождения.

Налогообложение нерезидентов

Даже если гражданин России проживает в другой стране и нечасто возвращается на родину, за ним в полном объеме сохраняются налоговые обязательства. Нерезиденты по закону обязаны уплачивать все те налоги, что платят и российские налоговые резиденты: имущественный налог, транспортный и земельный, а также подоходный налог.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) нерезиденты обязаны платить по повышенной ставке в 30% вместо 13% – то есть в два с половиной раза больше, чем те, кто большую часть года пребывает в России. Важно, что НДФЛ нерезиденты должны уплачивать только с российского дохода. Например, если вы продали свой дом в России или сдаете свою российскую квартиру в аренду.

По-иному обстоят дела с удаленными работниками – теми, кто, находясь в другой стране, получает зарплату от российского работодателя. Если в вашем трудовом договоре есть пункт о том, что вы работаете дистанционно, подоходный налог на зарплату будет рассчитываться по такой же ставке, что и для резидентов – 13%, или 15%, если доход превышает 5 миллионов рублей.

Имущественный, транспортный и земельный налоги рассчитывается для граждан-нерезидентов по такой же ставке, что и для резидентов. Эти ставки отличаются в каждом субъекте России, но налоговый статус никак не влияет на них.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Налог на имущество нерезидентов

В России ставка имущественного налога зависит от того, каким конкретно имуществом владеет человек:

• Для владельцев комнат, квартир или доли в квартире, гаража, недостроенного объекта недвижимости или машино-места ставка имущественного налога составит не более 0,1%;
• Если вы владеете техническим зданием или нежилым помещением, ставка не будет превышать 0,5%;
• Владельцы дорогого жилья (стоимостью больше 300 миллионов рублей) должны платить имущественный налог не более 2%.

На официальном сайте Федеральной налоговой службы вы можете рассчитать имущественный налог, которым облагается ваше имущество.

Ставки имущественного налога одинаковы как для налоговых резидентов, так и для нерезидентов в России. Порядок расчета также един, независимо от вашего налогового статуса.

Как нерезиденту уменьшить налог при продаже квартиры?

Как мы уже сказали, при продаже российской недвижимости человек со статусом налогового нерезидента должен заплатить подоходный налог по повышенной ставке в 30%. Однако есть способы, с помощью которых можно уменьшить налоговое бремя. О таких способах мы расскажем далее.

Минимальный предельный срок владения

Если вы владели своей недвижимостью больше минимального предельного срока, то вы по закону автоматически и полностью освобождаетесь от уплаты налога при продаже. До 2019 года в России этим могли воспользоваться только налоговые резиденты. Теперь это правило действует и для тех, кто получил статус нерезидента. Но что такое минимальный предельный срок владения?

Минимальный предельный срок рассчитывается в зависимости от конкретного случая. Перечислим разные варианты:

1) Если вы владеете объектом жилой недвижимости на протяжении 5 и более лет.

2) Если вы владеете объектом недвижимости 3 года, то вы достигли минимального предельного срока при следующих условиях:

• эта недвижимость – ваше единственное жилье;
• вы получили жилье в процессе приватизации;
• этот объект недвижимости вы получили от близких родственников и членов семьи в результате наследования или в дар;
• этот объект недвижимости вы получили по договору пожизненного содержания с иждевением.

3) Если у вас в семье два ребенка и более, и вы собираетесь продать свою недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия, то независимо от того, сколько времени квартира или дом была в вашей собственности, платить налог с продажи вам не придется. 

Важно понимать, что все эти обстоятельства учитываются только в том случае, если объект недвижимости на продажу не является нежилой недвижимостью, которая используется для любой предпринимательской деятельности. Для продажи коммерческого объекта освободиться от уплаты налога не получится, как и уменьшить ставку.

Дарение близкому родственнику-резиденту

Для того, чтобы уменьшить налоговую ставку с 30% до 13%, вы можете подарить свою недвижимость близкому родственнику с налоговым статусом резидента России. Если уже он продаст подаренную недвижимость, как свою, ставка будет снижена.

По закону налогообложению не подлежат доходы от дарения какой-либо собственности близкими родственниками, а потому налоговое бремя будет в 2,5 раза меньше, чем если бы недвижимость продавал сам человек-нерезидент. В число близких родственников входят родители, братья и сестры, дети, супруги.

Также следует помнить о том, что если новый владелец продаст квартиру не раньше трех лет после принятия ее в подарок, такая сделка не будет облагаться даже 13-процентным подоходным налогом. Однако этот вариант не подойдет тем, кто не готов ждать столько времени.

Родственник может сделать запрос на налоговый вычет, когда квартира будет продана. Можно выбрать один из двух вариантов:

1. Фиксированный вычет, размер которого – 1 миллион рублей;
2. Вычет в размере расходов, которые новый владелец понес в процессе приобретения недвижимости. Он возможен исключительно при условии, если эти расходы будут подтверждены документально.

Дарение резиденту РФ

Если у вас близкого родственника-резидента РФ, то уменьшить налоговую ставку можно, подарив свою недвижимость любому другому резиденту РФ. Конечно, при такой схеме сэкономить на налогах получится меньше, поскольку собственность, полученная в результате дарения, будет облагаться налогом, хоть это и безвозмездная сделка. Однако это все равно уменьшит налоговое бремя по сравнению со ставкой в 30% для нерезидентов.

Итак, человек, который получит в дар вашу квартиру или дом, должен будет оплатить подоходный налог, равный кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако, когда он будет продавать эту недвижимость, он сможет уменьшить налоговую базу на ту сумму, с которой ранее платил налог. Подоходный налог при продаже, в таком случае, будет рассчитываться по ставке 13%.

Следует помнить, что любая попытка нерезидента снизить налог через дарение недвижимости резиденту может быть расценена Федеральной налоговой службой как прикрывающая операция.

ФНС с большой вероятностью заинтересуется сделкой, если объект недвижимости продали сразу же после того, как он был принят в дар – например, если все это произошло в течение одного года. Последствие, которое ждет нерезидента, если его раскроют, заключается в том, что придется все же уплатить налог в полном размере по ставке в 30% и начисленные пени.

Использование налоговых ставок УСН при продаже квартиры

Нерезидентам при продаже недвижимости можно прибегнуть к налоговым ставкам для предпринимательской деятельности. Для этого человеку необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Индивидуальным предпринимателем в РФ может стать любой гражданин независимо от своего налогового статуса. Также ИП может зарегистрировать гражданин другой страны, если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание.

Российские предприниматели имеют право на упрощенную систему налогообложения для ведения своей деятельности. По этой системе можно платить налог 6% со всех доходов, либо же 15% на доход с вычетом расходов. Окончательная ставка зависит от региона России, в котором человек ведет предпринимательскую деятельность – субъекты могут снижать их до 1% и 5% вместо 6% и 15%.

Получается, что, став индивидуальным предпринимателем-нерезидентом РФ, вы сможете существенно снизить налоговую ставку при продаже квартиры или дома. Ставка по УСН будет составлять:

• 6%, если вы решите платить налог со всех средств, полученных за продажу недвижимости;
• 15%, если вы решите платить налог с разницы между ценой покупки и продажи.

Как уменьшить налог нерезиденту при сдаче жилья в аренду?

Как и в случае с продажей квартиры, сдача российской квартиры в аренду также обязывает нерезидентов платить НДФЛ по повышенной ставке в 30%. Однако и в этом случае ставку можно понизить. Вот как это сделать.

Оформить налог на профессиональный доход

Налог на профессиональный доход – это такой налоговый режим, при котором граждане освобождаются от уплаты налогов за некоторые финансовые операции, к которым относится, в частности, сдача жилой недвижимости в аренду. На сдачу внаем или в аренду нежилых помещений НПД не распространяется.

Для налога на профессиональный доход существуют свои единые ставки:

• 4% для тех, кто сдает недвижимость внаем (то есть в пользование физлиц);
• 6% для тех, кто сдает недвижимость в аренду (то есть в пользование юрлиц или ИП).

Оформить налог на профессиональный доход можно независимо от своего налогового статуса. Однако этот режим доступен только для российских граждан, а также граждан тех стран, которые входят в ЕАЭС. Воспользоваться им могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Оформить ИП на ПСН

Если вы зарегистрировались как индивидуальный предприниматель, вам доступен и другой налоговый режим – патентная система налогообложения. Когда применяется этот режим, индивидуальный предприниматель будет освобожден от уплаты подоходного налога, если приобретет патент.

Патент приобретается за стоимость в 6% от суммы, которая будет рассчитана как возможный доход от аренды или наема. На сайте ФНС можно воспользоваться специальным калькулятором, который рассчитает, сколько будет стоить патент для конкретного объекта недвижимости.

Патентная система налогообложения имеет одно большое преимущество перед налогом на профессиональный доход – в отдельных случаях ее можно использовать одновременно с упрощенной системой налогообложения для предпринимателей.

Оформить ИП на УСН

Упрощенная система налогообложения для индивидуальных предпринимателей распространяется на сдачу квартиры в аренду. Как и в случае с продажей квартиры, вы можете выбрать наиболее оптимальный для себя вариант – платить налог 6% или 15%.

Сдавать жилье через доверенного человека-резидента

Поручить сдачу квартиры в аренду можно человеку, который является российским налоговым резидентом. Для этого необходимо оформить доверенность. В ней должно быть прописано, что доверенный человек оставляет деньги, полученные от арендодателей себе, и тогда с этих средств он будет платить подоходный налог в размере 13% как резидент.

Если же вы хотите договориться о том, чтобы доверенный человек перечислял доход от сдачи недвижимости вам, уплатив НДФЛ по пониженной ставке в 13%, такая операция может привлечь внимание со стороны Федеральной налоговой службы. Если ее признают прикрывающей (то есть незаконной, поскольку основная цель – платить меньше налогов), она будет игнорироваться при расчете налогов, и вы обязаны будете оплатить полную сумму по повышенной ставке для нерезидентов.

Как нерезиденту заполнить налоговую декларацию?

Вы не должны самостоятельно подавать в налоговый орган декларацию, если ваш единственный доход в России – это зарплата от российской компании, в которой вы работаете дистанционно. В таком случае выплачивать налоги обязан ваш работодатель.

Люди, которые имеют налоговый статус нерезидента, и получали доход в России, например, от продажи квартиры или от сдачи своей недвижимости в аренду, должны подавать в уполномоченные органы декларацию 3-НДФЛ. Ее можно подать в налоговый орган лично и по почте. В ней вы должны самостоятельно посчитать сумму налога по повышенной ставке в 30%.