Содержание
Продажа квартиры – это важный и ответственный шаг в жизни любого человека. Но помимо радости от получения денег, необходимо помнить о том, что часть средств придется отдать на уплату налогов.
Но не стоит заранее расстраиваться: есть вполне действенные инструменты экономии на налоге. В данной статье мы расскажем, платят ли налог с продажи квартиры, сколько процентов придется отдать и возможна ли продажа квартиры без налога вовсе.
Какой налог платят с продажи квартиры?
Налог с продажи квартиры для физических лиц – это не какой-то конкретный вид налога или пошлины. В случае продажи человек получает доход, и как раз эти деньги облагаются «стандартным» налогом – налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Причем речь здесь идет не только про квартиры или дома, но и про любое имущество.
НДФЛ как таковой является одним из главных источников доходов субъектов РФ. Эти деньги используются для финансирования различных соцпрограмм, обеспечения безопасности и благосостояния граждан. В целом, уплата налога – это обязанность граждан и важный элемент функционирования экономики страны.
Когда платить?
Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего после продажи года. То есть, продав однушку в сентябре 2023 года, нужно будет подать декларацию до 30 апреля 2024. После того, как вы подадите документы, вам начислят налог. Его нужно будет оплатить до 15 июля 2024 года. Если не сделать это вовремя, вам начнут начислять пени.
Сколько составляет налог с продажи квартиры в 2023 году?
Размер налога будет зависеть от того, являетесь ли вы налоговым резидентом России. Это означает, что вы фактически проводите в стране не менее 183 календарных дней в течение 1 года. Под исключение подпадают государственные и военные служащие, находящиеся в заграничной командировке по службе, – их налоговый статус не «приостанавливается».
Для налоговых резидентов установлен размер НДФЛ в 13%. Для нерезидентов условия более жесткие, налог составляет 30%. Причем в этом вопросе не учитывается наличие или отсутствие российского гражданства.
В каких случаях платят налог с продажи квартиры?
Налог придется платить, если стоимость проданного имущества превышает 250 тыс. рублей. То есть, продав машину за 350 тыс. руб., тоже придется уплачивать налоги.
Думать о сокрытии продажи недвижимости не стоит. Во-первых, так вы нарушите закон. Во-вторых, все сделки с недвижимостью проходят через госорганы, ведомства. Поэтому налоговая служба с большой долей вероятности о продаже узнает достаточно быстро.
Но продавец недвижимости не всегда должен подавать декларацию и платить налог. Далее разбираемся, когда платить налог не придется и как на нем можно сэкономить.
Продажа квартиры без уплаты налога
Есть перечень случаев, в которых налог после продажи квартиры не будет обязательным. В первую очередь это касается минимального срока владения квадратными метрами. Рассмотрим вопрос подробнее.
Как не платить налог с продажи квартиры?
Налог с продажи квартиры: срок владения
Прежде важно обозначить, каким образом исчисляется срок владения. А начинается он с момента, как право собственности зарегистрировал Росреестр. Это касается и наследственной квартиры, и дарственной, и других. То есть, если дарственная на вас была оформлена в ноябре, но вы оформились в Росреестре как собственник только в январе следующего года, три месяца с момента дарения и до регистрации не будут считаться. Поэтому не лишним будет проверить дату регистрации по документам на квартиру.
Есть несколько моментов, когда срок будет исчисляться иначе:
- по программам переселения в срок зачтется время владения недвижимостью в старом доме;
- при увеличении доли недвижимости (например, когда вы выкупаете доли у других владельцев) отсчет начинается с даты приобретения первой части;
- при приобретении «в долевку» срок владения будет отсчитываться с момента, как договор будет полностью оплачен (своими деньгами или ипотечными).
Продажа квартиры, в собственности 5 лет
Продать свое недвижимое имущество можно без трат на налоги, если вы владели квартирой или домом больше 5 лет. В этом случае вам как продавцу даже не придется подавать декларацию в налоговую. Нередко именно так происходит, когда человек решает перебраться из маленького городка в мегаполис.
Продажа квартиры, в собственности 3 года: налог
Если же вы являетесь владельцем недвижимости больше 3 лет, понадобятся дополнительные условия. Например, вам не придется платить налог с продажи квартиры по наследству. Также вы можете избежать налога, если:
- вам подарили эту недвижимость;
- жилплощадь была приватизирована;
- реализуемое жилье – единственное у вас как продавца (то есть нет другого своего или общего с супругой/супругом жилья или новое жилье куплено не более чем за 90 дней до продажи старого);
- покупатель платит за квартиру ровно столько же, сколько и вы потратили на ее приобретение;
- квадратные метры перешли вам по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если недвижимость стоила меньше 1 млн руб., то налог тоже платить не придется. Однако декларацию подать все же надо. Об этом нюансе подробнее расскажем в главе «Получить налоговый вычет».
Льготы по уплате налога для семей с детьми
Семьи – та ячейка общества, которая требует наибольшей защиты и поддержки в жилищном вопросе. В России для семей создана более лояльная атмосфера в вопросе приобретения недвижимости. В частности, родители с детьми зачастую могут рассчитывать на более мягкие условия по ипотеке, на финансовую помощь государства, в том числе субсидии на жилье.
Более щадящие правила для семей предусмотрены и в «налоговой» теме. Например, семья может не платить налог при продаже жилья. Однако для этого нужно соблюсти каждое из следующих условий:
- в семье есть двое несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они учатся очно);
- продав старую квартиру в прошлом году, семья купила новую не позже 30 апреля текущего года;
- новая квартира – дороже (по кадастровой стоимости) и больше старой, но стоит не больше 50 млн руб.;
- во время продажи у членов семьи нет в собственности более 50% другого и большего по размерам жилья.
Как уменьшить сумму налога?
Иногда оплатить налог с продажи нет физической возможности. Так бывает, например, когда сразу после продажи квартиры человек покупает новую недвижимость. И даже тем, кто может себе позволить дополнительные траты, эти расходы не приносят особого удовольствия.
И в такой ситуации можно сэкономить на налоге при продаже жилья – заплатить меньше или не платить вовсе. Рассказываем о том, как можно сберечь свои деньги и не отдавать их государству.
Подождать 3-5 лет
Как уже было сказано выше, можно не платить налог, если вы владели квартирой более пяти лет. Поэтому порой есть смысл подождать и отложить продажу жилплощади, чтобы сэкономить на налогах. Лучше всего будет просчитать все доходы и расходы заранее, обратившись к специалисту – например, риелтору. Возможно, что инфляция за несколько лет «съест» выгоду от отсутствия налога.
Если же квартира вам досталась по наследству от бабушки или вам ее подарили родители, то ждать придется чуть меньше. Посчитайте, когда срок владения недвижимостью превысит 3 года – именно тогда можно будет продать ее и не платить налог.
Продать квартиру за ту же сумму, за которую покупалась
В отличие от того же автомобиля, недвижимость редко обесценивается со временем. Чаще всего стоимость квартиры при последующей продаже выше цены покупки. Это работает даже для случаев, когда приобреталось жилье на первичном рынке, и, по сути, при продаже уже считается вторичным жильем. Особенно сильно возрастает цена, если изначально жилье бралось по относительно невысокой цене на этапе строительства.
Если не хочется платить налог за продажу, можно снизить цену недвижимости до той цены, за которую вы его приобретали. В этом случае лучше тоже все просчитать со специалистами. Если цена вашего жилья выросла на 20-25%, то снижение стоимости ради экономии 13% на НДФЛ будет невыгодной.
Если же выгода очевидна, то и в снижении цены есть смысл. Кроме того, низкая цена привлечет больше покупателей и может заметно сократить сроки продажи.
Получить налоговый вычет
На сегодняшний день есть возможность сократить сумму, из которой будет считаться НДФЛ. Для этого можно воспользоваться имущественным вычетом. Вычет работает при продаже дома, квартиры, комнаты, садового или дачного участка, земли или доли в такой недвижимости.
Максимальный размер вычета на сегодня составляет 1 млн руб. Например, продавая квартиру за 4 млн вы можете оформить вычет и оплатить налог только с 3 млн рублей, то есть 390 тыс. руб. Чтобы получить вычет, нужно подать заявку на оформление налогового вычета вместе с налоговой декларацией.
Вычесть расходы, если квартира покупалась за свои деньги
Продавец может сэкономить на налоге, если покупал продаваемую недвижимость за свои деньги (то есть не в ипотеку). В таком случае налог посчитают на разницу между суммами покупки и продажи. Чтобы воспользоваться этой возможностью, нужно приложить документы по вашей покупке этого (проданного) жилья.
Для примера рассмотрим ситуацию, в которой Сергей продает купленную 2,5 года назад квартиру. Тогда Сергей заплатил за квартиру 4 млн рублей, сейчас он продает ее за 5,5 млн рублей.
Упрощенно формула будет выглядеть так:
|
(сумма продажи) минус (сумма покупки) = (разница)*13% 5 500 000 - 4 000 000 = 1 500 000 * 13% = 195 000 руб. налогов |
Еще один шанс сэкономить: добавить к сумме покупки расходы, например, на ремонт. Это особенно актуально будет для тех, кто покупал квартиру без отделки в новостройке. Увеличив сумму покупки, можно уменьшить разницу, а значит – уменьшить и сумму налога.
Как оплатить налог после продажи квартиры?
В наше время для подачи декларации совсем не обязательно идти в районную налоговую инспекцию и стоять в очередях. Но вот заполнить некоторые документы все-таки придется. В частности, продавцу понадобится заполненная декларация 3-НДФЛ, если он владел квартирой/домом менее 3 или 5 лет (в зависимости от того, как получил эту недвижимость).
Декларацию можно подать и оплатить удаленно:
- Через портал Госуслуг. Для этого нужно перейти в сервис «Оплата по квитанции» и указать код УИН (это 20-25 цифр из уведомления или квитанции).
- Через сайт Федеральной налоговой службы (ФНС). Для этого нужно будет создать (или войти в существующий) личный кабинет налогоплательщика. Этот способ подойдет тем, кто не знает УИН.
Кроме того, можно оплатить налог в банке: понадобятся УИН, штрихкод, QR-код или бумажная квитанция.
