Как перевести апартаменты в квартиру?

В начале 2000-х годов в России появился такой класс недвижимости, как апартаменты. Несмотря на то, что они относятся к коммерческой недвижимости, россияне активно используют их как альтернативу обычным квартирам. Каковы их особенности и можно ли апартаменты перевести в жилое помещение, разберем ниже.

Что такое апартаменты?

Апартаменты – это недвижимость, которая имеет статус «коммерческой» и располагается в административно-деловых (коммерческих) зданиях, но, зачастую, адаптирована для проживания. То есть имеет жилые комнаты, кухонную зону и санузел.

Основные отличия апартаментов от квартир:

• Регистрация возможна только по месту пребывания (не жительства) максимум на 5 лет.
• Коммунальные платежи в среднем на 15% выше, не действуют льготы по ЖКХ и субсидии.
• Налог на имущество выше: от 0,5 до 2% (в отличие от квартиры, где он составляет 0,1%).
• Поскольку это коммерческая недвижимость, жильцы могут не соблюдать режим тишины после 23:00.
• Отсутствие социальной инфраструктуры вокруг здания, в том числе дворовой территории.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Чтобы облегчить себе поиск подходящей недвижимости, рекомендуем воспользоваться сервисом «Акварто», на котором собраны предложения продавцов с самых популярных российских площадок.

Зарегистрируйтесь в личном кабинете, сохраните поиск и включите уведомления. Так вы будете узнавать о новых выгодных вариантах самыми первыми, и поиск квартиры не займет много времени и сил.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

Чтобы получить больше прав и возможностей, владельцы апартаментов могут перевести их из разряда коммерческой недвижимости в жилую. Но задача эта – не из простых. В первую очередь это связано с изменением правового статуса как самого помещения, так и статуса земли, на которой расположено здание.

Какие апартаменты могут признать жилыми?

Не все апартаменты можно легко перевести в жилое помещение. Основные факторы, которые влияют на возможность перевода:

1. Земля, на которой стоит здание, не должна иметь назначение «общественно-деловое».
2. Здание и помещение должны соответствовать санитарным и строительным нормам, предъявляемым к жилым помещениям: наличие окон, потолки от 2,5 м, коммуникации (отопление, электричество, канализация), жилые комнаты не менее 8 кв. м и т.д.
3. Отсутствие обременений. Если апартаменты приобретены с использованием ипотечного кредита, начать процесс изменения статуса недвижимости с нежилого на жилое можно только после его погашения.
4. Местные законы и регламенты могут устанавливать свои правила и дополнительные ограничения.

«Почему застройщики выбирают строить апартаменты, а не жилую недвижимость? Ответ лежит на поверхности: вид разрешенного использования земельного участка не дает им такого права. Именно поэтому статус земли под зданием является первым и главным ограничением смены статуса апартаментов. Безусловно, можно попробовать запустить процедуру изменения вида разрешенного использования участка, но в реальности сделать это крайне сложно. Например, подать заявление может либо застройщик, либо владельцы апартаментов. А далее начинается долгий процесс принятия решения муниципальными органами, согласований с различными инстанциями, внесения изменений в нормативные документы и т.д. И не факт, что решение будет принято в вашу пользу», – рассказывает директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.

Документы для перевода апартаментов в квартиру

Полный список может варьироваться в зависимости от региона, однако можно выделить основные, которые обычно требуются:

• Правоустанавливающие документы.
• Технический план помещения и/или кадастровый паспорт.
• Поэтажный план здания с экспликацией или технический паспорт здания.
• План переустройства/перепланировки помещения: подтверждает, что перепланировка, если таковая имела место, согласована.
• Согласие от собственников других помещений в здании, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество или фасад здания.
• Заявление о переводе помещения.

Кроме того, заявителю может потребоваться провести санитарно-эпидемиологическую экспертизу или экспертизу проектной документации, чтобы получить заключения от профильных организаций.

Как перевести апартаменты в жилое помещение: инструкция

Если вы получили подтверждение того, что статус земли соответствует зоне жилой застройки, можно приступать к запуску процедуры перевода апартаментов в жилое помещение. 

Провести техническую экспертизу

Это самый важный этап, на котором независимые эксперты определят, соответствует ли помещение всем необходимым нормам и требованиям, предъявляемым к жилью, оценят состояние строительных конструкций, систем отопления, водоснабжения и электричества. А также дадут рекомендации по необходимому переустройству и перепланировке помещения. 

«Идеальный вариант, если застройщик изначально планировал строить здание с дальнейшей перспективой перевода его в жилое. Тогда и здание, и помещение с большой долей вероятности будет соответствовать всем строительным и санитарным нормам, и у собственника не будет необходимости приводить его в соответствие. Но на практике застройщикам намного выгоднее строить по нормам коммерческой недвижимости, так как требования к ней при приемке и вводе в эксплуатацию намного ниже, чем к жилью», – отмечает эксперт.

Подготовить проект перепланировки

Если эксперты выявят несоответствие нормам, то потребуется привести помещение в соответствие требованиям. Для этого проектно-архитектурным бюро готовится проект перепланировки и согласовывается в органах местного самоуправления.

Подать документы в МФЦ или местную администрацию

Подготовка и подача документов – одна из ключевых фаз в процессе перевода апартаментов в жилой фонд. Часто именно из-за неправильно оформленного комплекта документов может прийти отказ. 

Дождаться решения

Органы местного самоуправления формируют комиссию, которая проводит проверку всех предоставленных документов и инспектируют недвижимость. Срок рассмотрения заявления составляет не более 45 дней.

Причины отказа в переводе апартаментов в жилье

Несмотря на все проделанные действия, перевод апартаментов в жилье может быть отклонен. Основные причины:

1. Несоответствие апартаментов техническим стандартам жилого помещения.
2. Неполный пакет или ненадлежащим образом оформленные документы. 
3. Наличие обременений либо отсутствие права собственности у заявителя.
4. Несогласованные перепланировки помещения.

«Проект жилого здания в обязательном порядке должен предусматривать определенное количество парковочных мест, детскую площадку и соответствовать СНиПам. Для апартаментов требования по количеству парковочных мест значительно ниже, по наличию детских площадок отсутствуют. Поэтому если при переводе в статус жилого помещения в доме не будет нужного количества парковочных мест и места для размещения безопасной детской площадки, то в переводе будет отказано», – уточняет эксперт.

При вынесении отказа комиссия выдаст разъяснения и возможные пути устранения недостатков. Если вы уверены в неправомочности вынесенного отказа, то его всегда можно оспорить в судебном порядке.

Главное

Перевод апартаментов в квартиру – сложный и многоступенчатый процесс, требующий тщательной подготовки и соблюдения всех норм законодательства и большого количества регламентов. Прежде чем начинать его, важно изучить все аспекты и провести предварительную оценку возможности перевода. Процесс может потребовать большого количества ресурсов: сил, времени, денег, при этом вероятность получения положительного исхода на сегодняшний момент невелика. Но рынок недвижимости продолжает развиваться, и, вероятно, в будущем появятся новые возможности для владельцев апартаментов.