Комплексное развитие территорий (КРТ): что это и как работает

Комплексное развитие территорий (КРТ) меняет старые районы и превращает их в современные и удобные для жизни кварталы. В этой статье мы разберем, что такое комплексное развитие территорий, какие бывают виды проектов КРТ, как проходят расселение и голосование жильцов, и что нужно знать, чтобы защитить свои права.

КРТ – что это значит в строительстве и зачем нужна программа

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это государственная программа, целью которой является обновление жилья, развитие городской инфраструктуры и благоустройство общественных пространств. Программу курирует Минстрой России. При КРТ застройка ведется не точечно, а сразу на всей территории, попавшей под программу. В рамках проекта на месте устаревшей или неэффективно используемой застройки, не реализующей градостроительный потенциал территории, появляются новые кварталы с дорогами, школами, детскими садами и жилыми комплексами.

Программа КРТ нужна, чтобы обновлять городскую среду комплексно без хаотичной застройки. Она позволяет одновременно решать несколько задач: расселять аварийное и ветхое жилье, использовать землю более рационально и создавать комфортные районы, где есть все необходимое для жизни.

Земельный юрист Лида Восканян отмечает, что проекты КРТ в последний год реализуются очень активно.

«Если еще два-три года назад это были единичные случаи, то сегодня речь идет о сотнях проектов по всей стране. В крупных городах программа КРТ идет быстрее всего. Например, только в Москве в 2025 году было опубликовано в три раза больше проектов, чем годом ранее», – комментирует эксперт.

Отличия механизма КРТ от реновации в Москве

КРТ не стоит путать с программой реновации жилья в Москве – это разные механизмы с разными принципами реализации.

Реновация в Москве – это программа, которая финансируется из городского бюджета и направлена на замену старого жилого фонда с гарантированным переселением жителей в новые квартиры. Решения по таким проектам принимает город, а участие собственников регулируется отдельными правилами.

КРТ – это более широкая программа, которая может применяться в разных регионах и не ограничивается только жильем. Проекты чаще реализуются с участием частных инвесторов или застройщиков, а финансирование складывается из внебюджетных источников и вложений девелопера. В отличие от программы реновации, здесь речь идет о комплексном развитии территории, включая инфраструктуру, дороги и общественные пространства (парки, скверы, спортивные комплексы), а не только переселение жителей и строительство новых домов.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Найти квартиру

Законодательная база: как работает 494-ФЗ

Федеральный закон № 494‑ФЗ закрепил механизм комплексного развития территорий на уровне всей страны и внес изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы. Он определяет, что такое КРТ, какие участки могут попасть под программу, кто принимает решения о развитии и на каких условиях реализуются такие проекты.

По закону власти могут инициировать КРТ для жилой и нежилой застройки, в том числе на территориях с аварийными или устаревшими домами. Решение принимается на региональном или муниципальном уровне, после чего участок выставляется на торги или передается инвестору для реализации проекта.

Документ также устанавливает правила расселения и защиты прав собственников. Жителям должны предложить равноценное жилье или компенсацию, а сами проекты реализуются в рамках договоров между властями и застройщиками, где фиксируются сроки, объемы строительства и обязательства по созданию инфраструктуры.

Четыре вида зон комплексного развития территорий

В законодательстве выделяют несколько типов территорий, для которых применяется программа комплексного развития территорий.

КРТ жилой застройки

Речь идет о территориях с многоквартирными домами (МКД) и объектами ИЖС, в том числе признанными аварийными или ветхими, а также территории с неоформленной или самовольной застройкой (самостроем). В таких проектах предусмотрено расселение жителей с предоставлением равноценного жилья или компенсации. После сноса формируется новая застройка – как правило, более плотная и современная. Одновременно с жильем создаются дороги, инженерные сети и социальные объекты, чтобы район не оставался похожим на стройплощадку без инфраструктуры.

КРТ нежилой застройки

К этой категории относятся промышленные зоны (или промзоны), территории с гаражами, складами и другими объектами, которые утратили прежнюю функцию или используются неэффективно. Такие участки могут полностью менять назначение: на их месте появляются жилые кварталы, деловые центры, спортивные комплексы или смешанная застройка. Программа КРТ предусматривает не только снос старых сооружений, но и создание благоустроенной инфраструктуры вокруг – парковок, удобных подъездных путей, озелененных зон и пешеходных маршрутов, чтобы новые объекты гармонично вписывались в городскую среду.

КРТ незастроенных территорий

К этой категории относятся пустыри, заброшенные участки и непродуктивные земли. Это свободные участки, которые ранее не были освоены или использовались формально. Здесь проекты реализуются «с нуля»: формируется планировка кварталов, прокладываются дороги, создаются инженерные сети. Параллельно закладываются школы, детские сады и другие объекты, чтобы территория не развивалась разрозненно. Такие проекты позволяют развивать город без расширения границ, улучшая качество среды и снижая нагрузку на существующую инфраструктуру.

КРТ по инициативе правообладателей

В этом случае инициатива исходит от собственников земельных участков или зданий. Правообладатели объединяются и предлагают проект комплексного развития территории, который затем согласуется с властями. Такой формат позволяет учитывать интересы владельцев на старте и заранее определить условия реализации. Город, в свою очередь, получает новую комфортную территорию без прямого бюджетного участия. После утверждения проект КРТ реализуется на общих основаниях, включая требования к инфраструктуре и срокам застройки.

На практике программа КРТ чаще всего реализуется на территориях бывших промышленных зон – складов, заводов и других неиспользуемых площадок, отмечает земельный юрист Лида Восканян.

«Также под программу часто попадает жилая застройка, в частности, знаменитые "хрущевки". В последнее время в проекты включают и участки с индивидуальными жилыми домами – основанием для внесения в КРТ служит неэффективное использование земли», – подчеркивает эксперт.

Механизм и план реализации проекта КРТ: пошаговая схема

Механизм КРТ реализуется поэтапно – от подготовки решения до заключения договора и разработки планировки территории.

Этап	Что происходит	Сроки и уведомления
Уведомление собственников о проекте КРТ	Жильцы получают информацию о типе проекта, территории и предполагаемых изменениях	После подготовки и официальной публикации проекта решения о КРТ
Проведение общих собраний собственников жилья	Определяется позиция собственников: они могут задавать вопросы, вносить предложения и выражать согласие или несогласие	Срок устанавливается регионом, но не может быть менее одного месяца
Предоставление официального решения о включении дома в проект КРТ	Власти принимают и публикуют решение о КРТ, дом официально включается в проект	После принятия и официальной публикации решения о КРТ
Уведомление о сроках переселения и сноса	Жителям направляют предложения о переселении или компенсации, включая детальные графики переселения, варианты нового жилья или размера компенсации	Сроки устанавливаются договором КРТ; на практике уведомление направляется заранее (как правило, за несколько месяцев до освобождения жилья)
Расселение и освобождение территории	Жители переезжают, здания готовятся к сносу	Поэтапно, в сроки, указанные в договоре

 

Расселение по КРТ: что это значит для собственников и нанимателей

Расселение – один из ключевых этапов КРТ, который определяет, какие варианты получают собственники и наниматели при изъятии жилья.

Равнозначное или равноценное жилье: в чем разница?

Равнозначное и равноценное жилье – это разные формы компенсации при изъятии недвижимости в рамках КРТ.

Равноценное жилье определяется по стоимости: оно должно соответствовать рыночной цене изымаемой квартиры. Такой вариант может быть предоставлен в виде другой квартиры или денежной компенсации. При этом по умолчанию собственнику выплачиваются деньги, а получение жилья возможно по его заявлению.

Равнозначное жилье определяется по характеристикам – площади и количеству комнат. В этом случае собственнику предоставляется квартира не меньше прежней по этим параметрам, независимо от ее рыночной стоимости. Возможность такого варианта устанавливается региональными нормами.

Если в изымаемом жилье проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, вместо денежной компенсации предоставляется жилое помещение.

Как происходит независимая оценка и выкуп квартир

Если собственник выбирает денежную компенсацию, проводится независимая оценка стоимости жилья. Ее выполняет профессиональный оценщик недвижимости с учетом характеристик квартиры, состояния дома, расположения и рыночной ситуации. На основе этой оценки определяется размер выкупной цены. Решение о принятии условий остается за жильцом – он может согласиться с предложением или отказаться.

После согласования суммы заключается соглашение о выкупе, и собственнику выплачиваются деньги. Если договориться не удается, вопрос может решаться в судебном порядке, где также учитывается независимая оценка и представленные сторонами аргументы.

Как отказаться от участия: правила голосования на ОСС

Жильцы имеют право отказаться от включения своего дома в проект КРТ через общее собрание собственников (ОСС).  Инициировать его могут сами жильцы, управляющая организация или ТСЖ. Всем собственникам направляется уведомление с повесткой, где прямо указано, что рассматривается вопрос об отказе от участия в КРТ.

Ключевое условие – набрать не менее одной трети голосов от общего числа собственников против включения дома в КРТ. Учитываются не люди, а доли в праве собственности: чем больше площадь квартиры, тем больше «вес» голоса. Если этот порог достигнут, дом не подлежит включению в проект.

Земельный юрист Лида Восканян отмечает, что № 494-ФЗ позволяет включать дом в программу КРТ не только из-за аварийности, но и по признаку износа – например, для типовых серий или домов без лифтов:

«[При этом] стоимость выкупа фиксируется на дату до принятия решения, что при затягивании сроков приводит к потере рыночной разницы. Формально для включения требуется 2/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в доме, но после принятия решения оспорить сам факт изъятия почти невозможно – суды проверяют лишь размер компенсации».

После завершения голосования составляется протокол собрания, в котором фиксируется решение собственников. Жильцам необходимо составить документ с итогами голосования, реестром участников и принятыми решениями. Документы передаются в уполномоченный орган или организацию, которая ведет проект КРТ, чтобы результаты были учтены при принятии решения.

Важно понимать, что на практике жильцы могут не только оспаривать участие в КРТ, но и влиять на запуск проектов. Эксперт Лида Восканян рассказывает о том, что в октябре 2025 года власти Москвы анонсировали запуск двух пилотных проектов КРТ жилой застройки – в Таганском районе и Черемушках. В этих случаях в программу включались дома, жители которых сами обращались к городским властям с просьбой о включении. Это показывает, что инициатива собственников также может учитываться при формировании проектов КРТ.

Для тех, кто планирует переезд в рамках КРТ или рассматривает покупку нового жилья, важно заранее изучить рынок и подобрать доступные варианты. Сделать это можно с помощью сервиса «Акварто»: он собирает объявления о продаже квартир с популярных площадок.

«Акварто» позволяет быстро сравнивать квартиры по площади, цене и расположению, что упрощает поиск подходящего жилья для переселения или покупки.

Кратко

• КРТ – это комплексное развитие территорий с жильем, дорогами и инфраструктурой.
• Программа КРТ применяется не только к аварийному жилью, но и к устаревшей застройке и промзонам.
• КРТ отличается от московской реновации и реализуется в основном за счет частных инвесторов, которые возводят жилье и создают инфраструктуру. Также проекты КРТ могут финансироваться федеральными, региональными или муниципальными властями.
• Закон № 494-ФЗ устанавливает правила реализации КРТ и защиты прав собственников.
• При изъятии жилья предлагают деньги или новое жилье – равноценное по стоимости или равнозначное по параметрам.
• Независимая оценка используется для определения стоимости и условий выкупа.
• Жильцы могут отказаться от участия через общее собрание собственников при наличии не менее 1/3 голосов против.