Когда при покупке квартиры нужен юрист?

При покупке квартиры не всегда получается быть готовым ко всем нюансам сделки и подводным камням, поэтому за помощью иногда лучше обратиться к юристу по недвижимости. Специалист поможет оформить сделку и сведет риски возникновения проблем к минимуму. Рассказываем, кто такой юрист по недвижимости и в каких случаях нужны его услуги.

Юрист по недвижимости – кто это?

Юрист по недвижимости – это специалист, который оказывает юридические услуги при сделках с недвижимостью. Этот человек на профессиональном уровне знает права и государственные законы и способен применять свои знания на практике, оказывая услуги гражданам, чтобы совершенные действия были правомерны.

Разница между риэлтором и юристом по недвижимости

При оформлении сделки, связанной с недвижимостью, возникает вопрос к кому обращаться: к юристу или риэлтору.

Юрист и риэлтор – это две разные специальности и выполняют они разные функции.

Обязанности риэлтора:

• помощь в размещении объявления о покупке или продаже недвижимости, составлении текста для публикации и визуального сопровождения;
• проведение переговоров с продавцами и покупателями недвижимости с целью выявления потребностей;
• помощь в составлении текста договора купли-продажи, а если договор уже составлен, то вычитывание документа;
• помощь в проверке документов на недвижимость;
• помощь в поиске банка, который одобрит ипотечный кредит;
• помощь в подготовке документов для оформления их в Росреестре;
• участие при подготовке акта приема-передачи жилого помещения.

Обязанности юриста:

• консультирование по вопросам, связанным с оформлением сделки купли-продажи;
• помощь в выборе вида сделки с учетом особенностей объекта недвижимости, рисков и прочих нюансов;
• тщательная проверка недвижимости на предмет обременений, а также наличия факторов, которые усложнят совершение сделки;
• помощь в составлении документов для оформления сделки;
• присутствие во время деловых переговоров при заключении договора;
• помощь при возникновении вопросов, которые связаны с наследством;
• защита интересов клиента в суде при возникновении проблем с договором купли-продажи, в том числе во время оспаривания сделки или ее отмены.

Зачем нужен юрист при покупке квартиры?

Довольно часто люди не видят разницы между юристом и риэлтором, поэтому требуют от первого специалиста выполнения обязанностей, которые не входят в его услуги. Юрист нужен для того, чтобы юридически грамотно провести сделку. Обычно сопровождение делится на два этапа:

• Первым этапом считается проверка продавца недвижимости, с которым клиент планирует заключить сделку. Проверяется право продавца на совершение действий относительно объекта недвижимости, так как бывают моменты, когда собственников, претендующих на жилье, несколько, а доверенность только у одного из них, или же ситуация, когда доверитель вовсе умер. В этом случае юрист проверяет все необходимые документы, запрашивает данные в организациях для получения достоверной информации.
• Вторым этапом считается проверка юридической чистоты сделки. То есть юрист определяет юридические риски, связанные с приобретением жилья, в их число входит и наличие обременений на объекте недвижимости.

Что проверяет юрист по вопросам недвижимости?

Основной задачей юриста является проверка документов и информации. Для того, чтобы не попасть впросак и не требовать от специалиста выполнения обязанностей, которые не входят в его компетенции, нужно знать, что именно проверяют юристы.

Существует перечень:

• документы, которые подтверждают право собственности продавца и его право ею распоряжаться;
• благонадежность продавца: есть ли у него задолженности, участие в судебных спорах, числится ли банкротом, есть ли проблемы с законом;
• информация по объекту недвижимости, то есть отвечает ли жилье требованиям безопасности, является ли пригодным для жилья, не числится ли аварийным;
• информация о наличии третьих лиц, которые в дальнейшем могут претендовать на жилье;
• юридическая история объекта недвижимости, то есть перечень всех сделок и всех собственников с 1998 года. Это необходимо для понимания юридической чистоты и минимизации рисков появления людей, которые могут заявить свои права на собственность;
• сведения о включении объекта в программу реновации, то есть информация о том, подлежит ли дом сносу;
• информация о других факта и рисках, которые могут повлиять на решение приобретения жилья и на безопасность оформления сделки.

В каких ситуациях следует привлечь юриста по недвижимости?

Существует ряд сделок, где без помощи юриста просто не обойтись, так как риск наткнуться на мошенников, неправильно оформить сделку и остаться без жилья велик. Юрист знает детали и нюансы оформления договора даже в непростых ситуациях.

Продажа квартиры по доверенности

Есть ситуации, когда собственник жилья по каким-то причинам не может самостоятельно продать квартиру, например, находится в другом городе или проходит лечение в медицинском учреждении. В этом случае собственник оформляет доверенность на второе лицо, которому передает право продажи жилья.

Для неосведомленных и юридически неподкованных граждан заключение сделки с таким продавцом может создать большие проблемы, так как можно наткнуться на мошенников. Преступники часто подделывают доверенности, по которым совершают сделку, в итоге покупатель остается без денег и без жилья, в которое, как ему казалось, он вложился. Благодаря юристу, все документы, в том числе доверенность, проходят процедуру проверки. Также специалист может потребовать встречу с реальным собственником, чтобы убедиться в намерении продать недвижимость.

Унаследованная квартира

Часто бывает и так, что граждане, получив в наследство жилье, в нем не нуждаются, поэтому продают его. В этом случае есть тоже ряд нюансов, которые могут всплыть уже после заключения сделки. Например, появление других людей, у которых есть права на наследование квартиры. При обращении в суд появившихся наследников покупатель может лишиться приобретенной квартиры.

Также бывают ситуации, когда человек, сам того не зная, может купить квартиру с жильцами. Например, если из квартиры временно выписали человека, пока он проживал где-то в другом месте: был в армии, в тюрьме, длительное время на лечении. Чтобы избежать таких ситуаций, обращение к юристу просто необходимо, так как специалист проверяет всю историю пользования объекта недвижимости, собственников и жильцов.

Приватизированная квартира

Возможность приватизировать квартиру появилась в 1991 году, тогда граждане массово стали оформлять в собственность недвижимость, которую получили от государства, однако покупать такие квартиры самостоятельно небезопасно:

1. Во-первых, есть отказники от приватизации. Например, один из членов семьи является собственником и приватизировал жилье, а второй отказался, но особенность в том, что отказник имеет право на бессрочное пользование недвижимостью.
2. Во-вторых, на такой квартире могут числиться скрытые собственники, у них также есть право на пользование жильем, о котором они могут заявить после того, как недвижимость перейдет новому собственнику.

В любом из этих случаев решение о том, кому на уровне закона принадлежит жилье, будет принимать суд. Чтобы избежать подобных разбирательств, нужно обратиться к юристу, так как он сможет предупредить эти риски, а также будет защищать своего клиента в суде. Возможность выигрыша этого дела будет в разы выше, так как этот специалист вел сделку купли-продажи и уверен в правомерности действий своего клиента.

Квартира с маткапиталом

Приобретение квартиры, которая была куплена с использованием помощи от государства в виде материнского капитала, имеет свои нюансы. Есть риск несвоевременного оформления документов и совершения ошибок во время оформления. 

• При покупке квартиры с помощью данной субсидии ребенка необходимо наделить долей в купленной квартире. То есть один из собственников квартиры – несовершеннолетний. 
• Должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры. Как правило, чтобы продать такую квартиру, ребенку нужно выделить долю в другом жилье. Органы опеки тщательно следят, чтобы не нарушались права ребенка. 

Продавец при продаже квартиры, приобретенной на средства маткапитала, должен наделить долей своего ребенка в другом жилье и предоставить для сделки разрешение органов опеки. Если этого не будет сделано, то сделку не зарегистрируют или признают позднее недействительной. Покупатель в итоге потеряет время и деньги.

Чтобы не упустить все моменты, лучше обратиться к юристу. Он поможет составить документы верно и передать их в нужные инстанции во избежание проблем с законом.

Несовершеннолетние собственники

При покупке квартиры нужно обладать информацией обо всех собственниках, в том числе несовершеннолетних. Наличие детей в качестве собственников существенно усложняет оформление договора купли-продажи, так как ребенок обладает правом собственности. В случае, если жильцы продают квартиру, где зарегистрирован ребенок, ему должны предоставить долю на новом месте жительства, а это не всегда быстрый процесс. Также снова потребуется разрешение органов опеки.

Если этого не будет сделано, то впоследствии несовершеннолетний может предъявить свои права на проданное жилье. Покупатель в этом случае, скорее всего, потеряет квартиру. Избежать таких проблем помогает юрист, так как он отслеживает момент чистоты проводимой сделки, а также следит за тем, чтобы клиент купил квартиру без бывших собственников, но без ущемления прав ребенка.

Как выбрать юриста при покупке квартиры?

Чтобы сделка купли-продажи квартиры прошла комфортно и без негативных последствий в будущем, люди прибегают к помощи юриста, однако им предстоит сделать еще один непростой выбор – выбор специалиста. Как понять, на что обращать внимание при оформлении договора услуг с юристом?

Специализация

Прежде, чем выбрать юриста, нужно обратить внимание на его специализацию. Следует узнать, к какому профилю относится юрист, ведь быть высококлассным специалистом во всех сферах невозможно. Перед тем, как сделать свой выбор, изучите деятельность специалиста, его основное направление.

Опыт работы

В работе юриста большую роль играет его опыт, так как именно во время работы специалист получает практические навыки. Это делает юриста более осведомленным и готовым к сложным ситуациям. 

Рекомендации и отзывы

Многие люди при поиске юриста опрашивают сначала знакомых, чтобы из первых уст услышать об уровне мастерства. Однако если знакомых, которые могут порекомендовать специалиста, нет, то следует изучить отзывы и рейтинг на сайте. Граждане, которые обращаются к подобного рода специалистам, часто дают обратную связь. Изучив эту информацию, можно предположить, подойдет вам юрист или нет.

Договор

В настоящее время услуги юриста оказываются по договору, однако прежде чем его заключить, нужно его изучить, чтобы знать перечень обязанностей, которые должен оказать исполнитель. В договоре обычно прописываются обязательства сторон, стоимость услуг, а также время их оказания.