Продажа квартиры по наследству: нужно ли платить налог

Получение в наследство квартиры или другой недвижимости – довольно распространенная ситуация в нашей стране. По статистике, ежегодно 10-15% всех сделок на вторичном рынке жилья в России приходится на наследуемое имущество. И многие наследники принимают решение продать полученную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия или просто пополнить бюджет. Однако возникает резонный вопрос: а нужно ли при этом платить какие-то налоги, и если да, то сколько? Разобраться в этих вопросах нам поможет основатель агентства недвижимости ПроСочи Ирина Алимова.

Особенности оформления наследства

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, наследнику необходимо вступить в права наследования в установленном законом порядке. Это важно по нескольким причинам:

Во-первых, такое оформление прав является обязательным условием последующей регистрации перехода права собственности от наследника к покупателю. Без этого ни одна сделка купли-продажи унаследованного жилья не будет признана законной.

Во-вторых, правильное оформление наследства позволит избежать возможных конфликтов с другими потенциальными наследниками, которые могут заявить свои права на квартиру.

Разберем процедуру оформления наследства подробнее:

1. Срок подачи заявления. Наследник должен подать заявление о своем намерении вступить в наследство в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя (то есть прежнего владельца квартиры). Фактически это означает, что в течение полугода нужно определиться со своими намерениями по поводу наследуемого имущества. Иначе оно перейдет «по умолчанию» к другим родственникам.
2. Круг наследников. В наследство может вступить любое лицо, как являющееся родственником умершего, так и не имеющее с ним никакого родства. Например, умершая женщина могла завещать свою квартиру лучшей подруге или соседке по этажу. 
3. Налоги при получении наследства. Само по себе вступление в наследство, включая наследование недвижимости, в нашей стране не облагается никакими налоговыми платежами в пользу государства. То есть никаких налогов за «вход в наследство» наследник не платит. Это касается всех без исключения.
4. Обременения по квартире. Перед подачей заявления о вступлении в права наследования имеет смысл запросить в Росреестре выписку об основных характеристиках и обременениях квартиры. Это позволит выяснить, нет ли каких-либо ограничений, запретов, арестов и т.п., которые могут встать на пути при попытке продать такую квартиру в дальнейшем. Например, на квартиру может быть наложен арест. И тогда новому собственнику придется долго добиваться снятия этого ареста, чтобы продать квартиру.
5. Особый статус наследника. Если на момент открытия наследства (то есть на момент смерти прежнего собственника квартиры) потенциальный наследник еще не родился, но уже был зачат при жизни наследодателя, то такой наследник имеет право вступить в права наследства в течение 6 месяцев со дня своего рождения. То есть закон защищает имущественные права еще не рожденных детей умерших родственников.

Как принять наследство?

Сам процесс принятия наследства в общих чертах выглядит следующим образом:

1. Подача заявления. Наследнику необходимо лично явиться к нотариусу (в нотариальную контору, обслуживающую район последнего места жительства наследодателя) и написать заявление о своем желании вступить в наследство. При себе иметь паспорт и другие документы, подтверждающие степень родства с умершим, если наследник является его родственником.
2. Оплата госпошлины. За оформление наследства нужно будет оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от стоимости получаемого в наследство имущества, но максимальный размер госпошлины ограничен и сейчас составляет 100 тысяч рублей. Для получения в наследство большинства стандартных однокомнатных или двухкомнатных квартир госпошлина не превысит нескольких тысяч рублей.
3. Получение свидетельства. После подачи заявления нотариус оформляет свидетельство о праве на наследство по квартире и выдает его наследнику. Это документ подтверждает факт вступления в права наследования в отношении конкретного объекта недвижимости.
4. Регистрация права в Росреестре. Далее наследнику необходимо предоставить это свидетельство, а также паспорт и заявление о регистрации права собственности на квартиру в МФЦ или Росреестр. После чего за наследником будет официально зарегистрировано право собственности на жилое помещение, и он сможет им распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры, полученной в наследство?

Вопрос о необходимости уплаты НДФЛ при продаже унаследованной недвижимости напрямую зависит от того, как долго эта недвижимость находилась в собственности наследника.

Согласно ст.217.1 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физлиц с продажи имущества, полученного в порядке наследования, не уплачивается, если со дня открытия наследства (то есть фактически со дня смерти прежнего владельца этой недвижимости) прошло:

• не менее 3 лет – для наследников – близких родственников (родители, супруги, дети и т.д.);
• не менее 5 лет – для всех остальных наследников.

То есть если продавец унаследованной квартиры является дальним родственником умершего владельца (двоюродным братом, тетей и т.п.) или вовсе не был ему родственником, то этот наследник может продать квартиру без уплаты НДФЛ только спустя 5 лет после ее получения в наследство.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры, полученной в порядке наследования, до истечения этих сроков придется заплатить НДФЛ по ставке 13% от всей суммы сделки.

Пример: Иван в 2019 году унаследовал от отца однокомнатную квартиру (отец умер в 2019 году). В 2020 году (через год) Иван продал эту квартиру за 2 млн рублей. Он является сыном наследодателя, то есть близким родственником. Следовательно, для него «льготный срок» владения составляет 3 года.

Этот срок Иваном на момент продажи не был соблюден, значит, с него взимается НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. То есть 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей

Если бы Иван продал эту квартиру в 2022 году (через 3 года после вступления в права наследования), то никакого НДФЛ не платил бы.

«Вопрос о налогообложении продажи унаследованного имущества всегда волнует моих клиентов. Люди боятся, что государство заберет большую часть денег от продажи квартиры. И иногда просто отказываются от выгодных сделок.

Однако на самом деле для наследников налоговое бремя гораздо меньше, чем для обычных продавцов недвижимости. Если удастся выдержать срок владения 3 года, можно вообще обойтись без уплаты НДФЛ. А при подаче декларации помогают налоговые вычеты», – рассказала основатель агентства недвижимости «ПроСочи» Ирина Алимова.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В большинстве случаев отсчет срока владения унаследованным имуществом, влияющего на обязанность уплаты НДФЛ при продаже, начинается со дня смерти прежнего владельца этого имущества, то есть наследодателя.

Однако бывают ситуации, когда в расчет принимается другая дата:

1. Если вместо фактической смерти прежний владелец квартиры был лишь юридически признан судом безвестно отсутствующим, то отсчет начинается с даты вступления в силу такого судебного решения;
2. Если квартира или доля в ней переходит по наследству к пережившему супругу после смерти второго супруга, то срок владения рассчитывается уже не с даты смерти наследодателя, а с даты оформления права общей совместной собственности супругов на эту квартиру. То есть фактически со дня ее приобретения в семью.

Например, Иван и Мария купили совместно квартиру в 2010 году. В 2018 году Иван умер. В 2022 году Мария как переживший супруг решила продать доставшуюся ей половину квартиры. Для расчета 5-летнего срока владения берется дата покупки квартиры в совместную собственность – 2010 год. То есть к моменту продажи в 2022 году эта дата уже прошла, значит, НДФЛ Мария платить не должна.

Нюансы продажи унаследованной квартиры

Помимо соблюдения сроков владения имуществом и корректной уплаты НДФЛ существует ряд других нюансов при продаже квартир, полученных в порядке наследства.

Рассмотрим основные из них:

• Наличие завещания. Если квартира была получена в наследство на основании завещания, нужно убедиться, что это последняя редакция завещания и отсутствуют более поздние версии этого документа. Иначе существует риск признания продажи недействительной, если в последней версии завещания указаны уже другие наследники.
• Другие наследники. Перед продажей унаследованной квартиры следует выяснить, нет ли еще где-то законных наследников умершего владельца, которые могут заявить свои права. Например, ранее неизвестные родственники, дети, о которых умерший не знал, и т.д. Иначе есть риск отмены сделки купли-продажи, если такие наследники объявятся после нее.
• Продажа доли в квартире. Если квартира досталась сразу нескольким наследникам, и один из новых сособственников решает продать только свою долю (например, 1/2), то сначала он обязан предложить выкупить ее остальным владельцам. Лишь при их отказе сособственник может продавать долю стороннему лицу. Иначе сделка будет оспорена.
• Продажа несовершеннолетними наследниками. Если среди вступивших в права наследования по квартире есть несовершеннолетние дети, то продавать такое жилье или доли в нем они могут только с разрешения органов опеки и попечительства. Например, в квартиру вступили в наследство мама (50% доли) и два несовершеннолетних ребенка по 25% доли у каждого. Без официального разрешения опеки ни одна из детских долей продана быть не может.

Сколько составляет налог с продажи унаследованной квартиры?

Итак, если наследник продает полученную в порядке наследования квартиру до истечения минимального «льготного» срока владения ею (3 или 5 лет), он обязан уплатить НДФЛ. Какова ставка этого налога?

В соответствии со статьей 224 Налогового кодекса РФ ставка НДФЛ с доходов от продажи любого имущества (в том числе наследуемой недвижимости) для резидентов РФ составляет 13% от всей суммы сделки.

При этом резидентом считается лицо, физически находящееся в России не менее 183 календарных дней в году. То есть резидент может и уехать надолго заграницу, но если он регулярно возвращается в Россию, его статус сохраняется.

Для нерезидентов (лиц, постоянно проживающих за рубежом) ставка НДФЛ составляет уже 30% от суммы сделки.

Кто освобождается от выплаты налога с продажи унаследованной квартиры?

К сожалению, российское законодательство не предоставляет никаких налоговых льгот и не освобождает от уплаты НДФЛ какие-либо категории граждан при продаже унаследованной недвижимости.

Например, не имеет никакого значения при определении размера НДФЛ:

• возраст наследника;
• состояние его здоровья;
• материальное положение;
• наличие или отсутствие работы и т.д.

Освобождаются от налогообложения лишь те категории наследников, которые выдержали минимальный срок владения квартирой после принятия наследства:

• 3 года для близких родственников;
• 5 лет для остальных наследников.

То есть фактически законодательство здесь делает ставку на временной фактор владения, а не на социальный статус наследника.

«Поэтому я всегда рекомендую наследникам не торопиться с продажей сразу после оформления права собственности. Лучше определить оптимальное время для сделки – в зависимости от ситуации на рынке недвижимости и личных обстоятельств. А перед окончательным решением обязательно проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом», – отметила Ирина Алимова.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже унаследованной квартиры

Несмотря на отсутствие каких-либо налоговых льгот для наследников, существуют два основных механизма, позволяющих хотя бы частично уменьшить размер НДФЛ:

Стандартный налоговый вычет

Согласно НК РФ, из налогооблагаемого дохода от продажи любой недвижимости можно вычесть 1 млн рублей. Имущественный вычет дается фактически всем, его размер не зависит от сроков владения имуществом.

Например, квартира, унаследованная 3 года назад, была продана наследником за 3,2 млн рублей. В этом случае налог к уплате составит:

3 200 000 - 1 000 000 (вычет) = 2 200 000.

2 200 000 * 0,13 = 286 000 рублей НДФЛ.

Вычет в размере первоначальной стоимости квартиры

Если у наследника есть документы на покупку квартиры наследодателем, то из суммы сделки можно вычесть эту первоначальную стоимость. То есть фактически нужно будет платить НДФЛ только с суммы наросшей прибыли от продажи, а не со всей выручки.

Допустим, наследодатель купил квартиру за 2 млн рублей 10 лет назад. Наследник продал ее спустя 5 лет за 4,5 млн. Вычитаем 2 млн (стоимость для наследодателя) из 4,5 млн. Получаем налогооблагаемую базу 2,5 млн рублей. Соответственно, НДФЛ = 325 000 рублей. Это намного меньше, чем если бы налог шел со всей суммы сделки без учета первоначальной стоимости квартиры.

Как подавать декларацию при продаже унаследованной квартиры?

Порядок декларирования дохода в виде выручки от продажи недвижимого имущества, в том числе полученного по наследству, таков:

1. Срок подачи декларации. Налоговую декларацию о полученных в течение года доходах с указанием суммы дохода от продажи квартиры нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Например, если квартира продана в октябре 2023 года, то декларация подается в период с 1 января по 30 апреля 2024 года.
2. Куда подать декларацию? Варианты: лично принести в ближайшую налоговую инспекцию или отправить документы по почте с уведомлением о доставке. При наличии электронной подписи можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
3. Уплата исчисленного в декларации налога производится налогоплательщиком самостоятельно в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
4. Пенсионеры, инвалиды и некоторые другие льготные категории имеют право подавать налоговую декларацию один раз в три года, а не ежегодно.
5. За неподачу или несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.