05.12.24

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по наследству?

Б В
Автор, журналист

Содержание статьи

Получение в наследство квартиры или другой недвижимости – довольно распространенная ситуация в нашей стране. По статистике, ежегодно 10-15% всех сделок на вторичном рынке жилья в России приходится на наследуемое имущество. И многие наследники принимают решение продать полученную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия или просто пополнить бюджет. Однако возникает резонный вопрос: а нужно ли при этом платить какие-то налоги, и если да, то сколько? Разобраться в этих вопросах нам поможет основатель агентства недвижимости «ПроСочи» Ирина Алимова.

оформление наследства

Нужно ли платить налог за продажу квартиры, полученной в наследство?

Платить налог при получении квартиры в наследство или любого другого имущества не придется. И неважно, в каком формате вы его получаете: в виде какого-либо объекта или деньгами. Но вопрос обретает иные черты, если речь идет про реализацию полученного имущества.

Сначала определимся, через сколько разрешается продать квартиру после вступления в наследство. В целом, сделать это можно в любой момент, как только вы оформили право собственности. Вы можете распоряжаться ей по своему усмотрению при отсутствии обременений и ограничений.

Необходимость уплаты НДФЛ напрямую зависит от того, как долго объект был в собственности наследника, и кем приходится нынешний владелец наследодателю.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога?

Разберемся со сроками подробнее. Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физлиц с продажи имущества, полученного в порядке наследования, не уплачивается, если со дня открытия наследства прошел конкретный срок:

  • не менее 3 лет – для близких родственников (родители, супруги, дети и т.д.);
  • не менее 5 лет – для всех остальных.

На то, через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство, это не влияет. Речь лишь об уплате налогов.

«Я всегда рекомендую наследникам не торопиться с продажей сразу после оформления права собственности. Лучше определить оптимальное время для сделки – в зависимости от ситуации на рынке недвижимости и личных обстоятельств. А перед окончательным решением обязательно проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом», – отметила Ирина Алимова.

То есть дальний родственник умершего владельца (двоюродный брат, тетя и т.п.) или вовсе посторонний человек может продать жилище без уплаты налога только спустя 5 лет после получения его в наследство. Во всех остальных случаях до истечения этих сроков ему придется заплатить НДФЛ по ставке 13-15% в зависимости от суммы сделки.

«Вопрос о налогообложении продажи унаследованного имущества всегда волнует моих клиентов. Люди боятся, что государство заберет бо́льшую часть денег от продажи квартиры. И иногда просто отказываются от выгодных сделок.

Однако на самом деле для наследников налоговое бремя гораздо меньше, чем для обычных продавцов недвижимости. Если удастся выдержать срок владения 3 года, можно вообще обойтись без уплаты НДФЛ. А при подаче декларации помогают налоговые вычеты», – рассказала основатель агентства недвижимости «ПроСочи» Ирина Алимова.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В большинстве случаев отсчет начинается со дня смерти прежнего владельца этого имущества.

Но бывают ситуации, когда в расчет принимается другая дата:

  1. Если вместо фактической смерти прежний владелец квартиры был лишь юридически признан судом безвестно отсутствующим, то отсчет начинается с даты вступления в силу такого судебного решения.
  2. Если квартира или доля в ней переходит по наследству к пережившему супругу после смерти второго супруга, то срок владения рассчитывается уже не с даты смерти наследодателя, а с даты оформления права общей совместной собственности супругов на эту недвижимость. То есть фактически со дня ее приобретения в семью.

Например, Иван и Мария купили совместно квартиру в 2010 году. В 2018 году Иван умер. В 2022 году Мария как переживший супруг решила продать доставшуюся ей половину жилья. Для расчета 5-летнего срока владения берется дата покупки квартиры в совместную собственность – 2010 год. То есть к 2022 году эта дата уже прошла, значит, налог Мария платить не должна.

Сколько составляет налог с продажи унаследованной недвижимости?

Итак, наследник продает унаследованный объект до истечения минимального «льготного» срока владения ею. Платить он не будет только за получение квартиры в наследство. Какой налог придется заплатить при ее реализации? 

В соответствии со статьей 224 Налогового кодекса РФ ставка НДФЛ с доходов от продажи любого имущества (в том числе наследуемой недвижимости) для резидентов РФ составляет 13% от всей суммы сделки. Однако в 2025 году была введена прогрессивная шкала НДФЛ. И теперь, если цена продажи квартиры больше 2,4 млн руб., платить придется 15% от суммы превышения. Например, если жилье продается за 5 млн руб., то 13% надо заплатить с 2,4 млн и 15% с 2,6 млн. Размер налога в таком случае равен 702 тыс. руб.

При этом резидентом считается лицо, физически находящееся в России не менее 183 календарных дней в году. То есть, если резидент регулярно возвращается в Россию, его статус сохраняется. Для нерезидентов (лиц, постоянно проживающих за рубежом) ставка составляет уже 30% от суммы сделки.

Как уменьшить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

Несмотря на отсутствие налоговых льгот для наследников, существуют два основных механизма, позволяющих хотя бы частично уменьшить размер налога.

Стандартный налоговый вычет

Согласно НК РФ, из налогооблагаемого дохода можно вычесть 1 млн рублей. Имущественный вычет дают всем, его размер не зависит от сроков владения имуществом.

Например, недвижимость, унаследованная 3 года назад, была реализована наследником за 3,2 млн рублей. В этом случае налог к уплате составит:

3 200 000 - 1 000 000 (вычет) = 2 200 000.

2 200 000 * 0,13 = 286 000 рублей НДФЛ.

Вычет в размере первоначальной стоимости квартиры

Если у наследника есть документы на покупку объекта наследодателем, то из суммы сделки можно вычесть эту первоначальную стоимость. То есть фактически нужно платить налог только с суммы наросшей прибыли, а не со всей выручки.

сделка с квартирой в наследстве

Допустим, наследодатель купил недвижимость за 2 млн рублей 10 лет назад. Наследник продал ее спустя 5 лет за 4,4 млн. Вычитаем 2 млн (стоимость для наследодателя) из 4,4 млн. Получаем налогооблагаемую базу 2,4 млн рублей. Соответственно, НДФЛ = 312 000 рублей. Это намного меньше, чем если бы налог шел со всей суммы сделки без учета первоначальной стоимости квартиры.

Как подавать декларацию при продаже унаследованной квартиры?

Порядок декларирования дохода таков:

  1. Сроки. Налоговую декларацию о полученных в течение года доходах с указанием суммы дохода нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Например, если недвижимость продана в октябре 2023 года, то декларация подается в период с 1 января по 30 апреля 2024 года.
  2. Куда подать декларацию? Можно лично принести в ближайшую налоговую инспекцию или отправить документы по почте с уведомлением о доставке. При наличии электронной подписи можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
  3. Уплата исчисленного в декларации налога производится налогоплательщиком самостоятельно в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
  4. Пенсионеры, инвалиды и некоторые другие льготные категории имеют право подавать налоговую декларацию один раз в три года, а не ежегодно.
  5. За неподачу или несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Как принять наследство?

Человек имеет право завещать свое имущество кому душа пожелает – детям или внукам, друзьям или соседям и так далее. У наследника есть полгода с момента смерти наследодателя на то, чтобы заявить о своем намерении принять наследство. Иначе имущество перейдет «по умолчанию» к другим родственникам.

Исключение касается малышей, которые появились на свет после смерти наследодателя, но были зачаты еще при его жизни. У новорожденного есть полгода со дня рождения, чтобы вступить в права. Закон защищает имущественные права еще не рожденных детей умерших родственников.

Прежде чем заявляться на вступление в права, стоит запросить в Росреестре выписку об основных характеристиках и обременениях квартиры. Это позволит выяснить, нет ли ограничений, которые могут встать на пути в дальнейшем.

налог на квартиру в наследстве

В общих чертах процесс выглядит так:

  1. Подача заявления. Наследник лично идет к нотариусу и пишет заявление о желании вступить в наследство. Ему понадобятся паспорт и другие документы, подтверждающие степень родства с умершим.
  2. Оплата госпошлины. Ее размер зависит от стоимости имущества, но максимум – 100 тысяч рублей. Для получения в наследство большинства стандартных однокомнатных или двухкомнатных квартир госпошлина не превысит нескольких тысяч рублей. Налог после получения квартиры в наследство платить не нужно.
  3. Получение свидетельства. Нотариус оформляет свидетельство о праве на наследство и выдает его наследнику.
  4. Регистрация права в Росреестре. Наследник предоставляет в МФЦ или Росреестр свидетельство, паспорт и заявление о регистрации права собственности. После регистрации права собственности он сможет им распоряжаться по своему усмотрению.

Прежде чем выставлять недвижимость на продажу, важно соблюсти весь порядок вступления в наследство. Этому есть две важные причины:

  1. Оформление прав – обязательное условие последующей регистрации перехода права собственности от наследника к покупателю. Без этого сделка не признают законной.
  2. Правильное оформление позволит избежать возможных конфликтов с другими потенциальными наследниками.

Нюансы продажи унаследованной квартиры

Помимо соблюдения сроков владения имуществом и корректной уплаты налога существует ряд других нюансов. Рассмотрим основные из них:

  • Завещание. Если недвижимость получили на основании завещания, нужно убедиться, что нет более поздней версии документа. Есть риск, что сделку признают недействительной, если в последней версии завещания указаны другие наследники.
  • Другие наследники. Следует выяснить, нет ли других законных наследников умершего владельца: ранее неизвестных родственников, детей, о которых умерший не знал, и т.д. Если наследники заявят о правах, есть риск, что сделку отменят.
  • Продажа доли. Если один из нескольких новых сособственников решает избавиться от своей доли, сначала он обязан предложить выкупить ее остальным владельцам. Если они отказались, можно предлагать долю стороннему лицу. Иначе сделку оспорят.
  • Реализация несовершеннолетними наследниками. Если среди наследников есть дети, продавать такое жилье или доли в нем можно только с разрешения органов опеки.

Кто освобождается от выплаты налога с продажи унаследованной квартиры?

Российское законодательство не предоставляет никаких налоговых льгот и не освобождает от уплаты НДФЛ какие-либо категории граждан при реализации унаследованной недвижимости.

Например, не имеет никакого значения при определении размера НДФЛ:

  • возраст наследника;
  • состояние его здоровья;
  • материальное положение;
  • наличие или отсутствие работы и т.д.

Фактически законодательство здесь делает ставку на временной фактор владения, а не на социальный статус наследника.

Подведем итоги: нужно ли платить налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству?

Продажа квартиры, по наследству полученной от других людей, предполагает уплату НДФЛ, если не вышел минимальный «льготный» срок владения:

  • от 3 лет – для близких родственников;
  • от 5 лет – для остальных.

Можно «сэкономить на налогах»:

  1. получить имущественный вычет и отнять из налогооблагаемого дохода 1 млн рублей;
  2. вычесть первоначальную стоимость, если есть документы по покупке наследодателя. Тогда нужно уплатить НДФЛ.

Чтобы продажа квартиры после вступления в наследство не обернулась неприятностями, нужно соблюсти правила и порядок вступления в наследство. В том числе важно проверить, нет ли других наследников, обременений и соблюли ли вы права других собственников (если речь про реализацию доли).

предыдущая статья

Как получить региональный материнский капитал?

следующая статья

Через сколько можно продать квартиру после покупки?

«Какие документы нужны для покупки квартиры в 2025 году»

Бесплатный актуальный гайд

Нажимая «Получить», вы соглашаетесь на обработку персональных данных в соответствии с Политикой оператора

Этот сайт защищен reCAPTCHA, и к нему применяются Политика конфиденциальности Google и условия предоставления услуг

Часто задаваемые вопросы

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной по наследству?

Вам понадобятся:

  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки по продаже;
  • бумага, которая подтвердит ваше право на наследство;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на объект;
  • разрешение от органов опеки, если затрагиваются интересы детей;
  • выписка о зарегистрированных в квартире гражданах;

Покупатель может запросить дополнительные документы – технический план, выписки с лицевого счета об отсутствии долгов за ЖКХ.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры, полученной в наследство?

Зависит от того, как долго вы являетесь собственником квартиры. Платить налог не нужно, если вы являетесь близким родственником наследодателя и владеете квартирой более чем 3 года. Если вы – из числа других наследников, «безналоговый» порог составляет 5 лет.

Если же продажа происходит ранее этих сроков, то применяется налог в размере 13-15% от суммы продажи.

Как не платить 13% с продажи квартиры по наследству?

В первую очередь нужно дождаться, чтобы вышел срок, после которого не придется платить НДФЛ. Для близких родственников нижний порог составляет 3 года, для других наследников – 5 лет. Если пройдет столько времени, то вам не придется платить налог. Если время не терпит, можно воспользоваться вычетом, чтобы сделать налогооблагаемую базу меньше.

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры по наследству?

Сумма, не облагаемая налогом при продаже квартиры, составляет 1 миллион рублей. Это означает, что если ваша прибыль от продажи квартиры не превышает этот порог, то вы не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Специальное занижение стоимости квартиры может быть расценено как уклонение от уплаты налогов. Органы могут провести проверку и доначислить налог и штраф. Поэтому рекомендуется действовать в рамках закона и использовать законные способы снижения налогообложения, например, налоговые вычеты.

Как рассчитать налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

НДФЛ составляет 13-15% от суммы сделки. Однако можно получить имущественный вычет в 1 млн руб. и вычислить размер налога от оставшейся суммы. Условно, продавая квартиру за 4,5 млн руб., вы заплатите налог с 3,5 млн руб., то есть 477 тыс. руб.

Второй вариант – вычесть стоимость приобретения квартиры наследодателем. Предположим, вы в 2024 году продаете квартиру, полученную два года назад, за 5 млн руб. Ваш отец купил ее в 2014 году за 3 млн руб. Налогооблагаемая база составит 2 млн руб. (5 млн - 3 млн). Налог составит 260 тыс. руб.

Самое читаемое

Из всех кредитных программ банков ипотека — самая сложная в части оформления. Рассматривая заявление на ипотеку, банки вынуждены оценивать не только финансовое положение заемщика или созаемщиков, но и недвижимость — предмет займа. Поэтому список документов здесь отличается от того, который требуется при открытии потребительского кредита.
Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью.
Покупка вторичной квартиры – дело серьезное. Важно правильно подобрать вариант и не ошибиться в продавце. Иначе можно потерять деньги и даже саму квартиру.
М О
Журналист