Как действуют черные риэлторы?

Они действуют исподтишка, используя арсенал хитрых уловок и обманов. Они охотятся за вашей собственностью, пытаясь заполучить плоды вашего многолетнего труда. Они не гнушаются ничем ради наживы – ни подделкой документов, ни откровенным вымогательством. Речь идет о так называемых черных риэлторах – аферистах в сфере недвижимости.

Черные риэлторы – настоящий бич для россиян. По данным Росреестра, каждая десятая сделка с жильем в стране сопряжена с риском мошенничества. Но как распознать, что имеешь дело с аферистом? И главное – как себя обезопасить, чтобы сохранить свое законное жилье? Разбираемся с экспертами.

Черные риэлторы – кто это?

В ряды черных риэлторов попадают как бывшие законопослушные агенты по недвижимости, так и люди, с самого начала нацеленные на нелегальный и преступный бизнес.

«В черные риэлторы идут от безысходности, по глупости или из жажды легких денег. Кто-то считает это простым и быстрым способом разбогатеть. Но большинство рано или поздно попадаются на горячем или вообще гибнут из-за разборок в этом криминальном бизнесе», – рассказала Юлия Жукова, юрист компании «Парагон» с 12-летним стажем работы в сфере недвижимости.

Среди черных риэлторов есть как мелкие мошенники-одиночки, так и целые организованные преступные группы, где каждый участник выполняет свою роль в незаконных сделках с недвижимостью. 

Признаки черных риэлторов 

Выявить черного риэлтора-мошенника можно по определенным признакам его поведения:

• Отказ или невозможность предоставить подтверждающие квалификацию документы (сертификаты, удостоверение РГР, дипломы). Честные специалисты это делают без проблем.
• Невнятные ответы на прямые вопросы о юридических нюансах предстоящей сделки. Профессионал ответит развернуто и доступно.
• Отсутствие сколь-нибудь значимого положительного опыта, подтвержденного отзывами.
• Нервозность, раздражительность, торопливость в общении. Настоящий специалист всегда спокоен и уверен.
• Предложения не страховать сделку или вовсе избегать участия юристов и нотариусов.

По словам Юлии Жуковой, при малейших сомнениях в честности агента лучше сразу прекращать с ним любое взаимодействие: 

«Рисковать собственностью и деньгами категорически не стоит. Лучше потратить время на поиск проверенного специалиста», – советует юрист.

Как действуют черные риэлторы: арсенал уловок и способов обмана

Черные риэлторы используют широкий набор методов, уловок и схем, чтобы незаконно получить выгоду от операций на рынке жилой недвижимости. Их главная цель – любыми средствами завладеть имуществом своих клиентов. Рассмотрим наиболее популярные варианты мошенничества.

Подмена документов

Один из распространенных приемов, к которому прибегают черные риэлторы. В ходе оформления различных соглашений по сделке аферист может предоставить на подпись совершенно иной документ, нежели тот, о содержании которого он рассказывает клиенту. 

Например, вместо предварительного договора на покупку недвижимости мошенник дает расписаться на основном договоре купли-продажи. Или вместо соглашения об аренде жилья подсовывает бумаги о передаче права собственности на это жилье. Из-за юридической неграмотности многие граждане не замечают подвоха.

«Я сталкивалась с ситуациями, когда пожилой человек просто хотел дать доверенность риэлтору на право продажи своей квартиры. Однако вместо документа о доверенности мошенник дал ему расписаться на договоре дарения этого жилья. В итоге пенсионер лишился собственного жилья, даже не подозревая об этом», – рассказала Ирина Алимова, риэлтор АН «Аякс».  

Кража денег после сделки

Некоторые черные риэлторы идут на откровенно преступные методы, чтобы завладеть средствами своих клиентов. Они могут корректно и профессионально провести всю операцию купли-продажи недвижимости, но после ее завершения похитить у собственника вырученные от объекта деньги.

Это может быть ограбление по дороге домой, подстроенная авария с последующим нападением бандитов или иные способы насильственного изъятия полученных от продажи квартиры средств. Зачастую такие инсценировки тщательно планируются, и жертве бывает сложно доказать причастность к преступлению того самого риэлтора, который только что помог осуществить выгодную сделку.

Мошенничество «под ключ»

Еще один изощренный вариант аферы предполагает полный цикл обмана от начала и до конца. Черный риэлтор размещает в интернете или рассылает потенциальным клиентам информацию о якобы имеющемся в наличии выгодном варианте – к примеру, об уникальном предложении от застройщика приобрести квартиру в элитном районе со скидкой в 30%.

После внесения задатка или полной оплаты покупатель приезжает по указанному адресу, где обнаруживает пустырь без каких-либо признаков строительства. Все контактные телефоны афериста оказываются недоступны, а его местонахождение неизвестно. Никакого разрешения на возведение дома в принципе получено не было, вся сделка – фикция от начала и до конца.

Фальсификация условий сделки

Недобросовестные агенты могут сознательно вводить участников сделки в заблуждение относительно ключевых моментов – например, реальной рыночной стоимости недвижимости. Они используют приемы манипулирования, чтобы вынудить владельца продать объект намного дешевле или заставить покупателя приобрести его по сильно завышенной цене.

«Бывали в моей практике случаи, когда клиенты постфактум узнавали, что заплатили за квартиру на 30-40% больше ее реальной стоимости. Черные агенты умело играют на чувствах людей, вызывая у них азарт или панику. В итоге те в спешке соглашаются на невыгодные для себя условия сделки», – говорит Екатерина Муравская, риэлтор компании «Мультидом».

«Выживание» оставшихся соседей

Еще одна циничная схема, которой пользуются недобросовестные агенты для получения максимальной выгоды из продажи коммунальных квартир. Скупив у одного или нескольких собственников их доли в таком жилье, черный риэлтор сразу вселяет туда своих «нанятых жильцов».  

Это могут быть наркоманы, алкоголики, люди агрессивного асоциального поведения. Они специально устраивают в квартире разгром, дебоши, кражи – то есть делают все, чтобы оставшиеся сособственники как можно быстрее уехали или тоже продали свои комнаты. Постепенно, применяя тактику психологического давления, мошенники заполучают всю недвижимость под свой контроль.

Договор ренты в обмен на жилье

Наиболее беззащитными перед черными риэлторами являются пожилые одинокие люди. Мошенники предлагают таким гражданам подписать договор пожизненной ренты – переоформить квартиру на себя в обмен на обязательства регулярно приносить продукты, помогать по хозяйству, оплачивать услуги ЖКХ и так далее в течение всей жизни клиента.

На первых порах аферисты действительно выполняют взятые на себя обязанности по договору ренты, чтобы усыпить бдительность жертвы. Но после оформления прав собственности на недвижимость они исчезают, перестают оказывать какую-либо поддержку пожилому человеку. Так люди остаются без жилья и средств к существованию на старости лет.

Фиктивная ипотека в обмен на деньги

В последнее время получила распространение еще одна изощренная схема обмана – через ипотечное кредитование несуществующей недвижимости. Аферист предлагает гражданину «уникальную возможность» получить прибыль 20-25% годовых в течение 1-2 лет от инвестирования денег в операции с жилой недвижимостью.

Суть предложения в том, что мошенник якобы берет ипотечный кредит на покупку объектов жилой недвижимости, а затем сдает их в аренду. При этом большую часть переплаты по кредиту берет на себя инвестор. Как водится, на первом этапе проценты выплачиваются в полном объеме, но через несколько месяцев риэлтор пропадает вместе с деньгами. 

При попытке разобраться выясняется, что все договоры купли-продажи и ипотеки были фиктивными, никакой недвижимости не существовало, а вместо обещанной прибыли человек остается должен банку по кредиту за мошенника.

Как не попасться на уловки черных риэлторов?

Чтобы избежать риска столкнуться с обманом и махинациями со стороны агентов-мошенников, эксперты рекомендуют придерживаться следующих правил:

1. Внимательно проверять документы специалиста перед началом сотрудничества – сертификаты, удостоверение члена РГР, отзывы в интернете, историю и репутацию.
2. Ни в коем случае не подписывать предоставленные документы без детального изучения и согласования с юристом. 
3. Настоять на обязательном страховании сделки недвижимости – как минимум титульного страхования.
4. Избегать операций, которые обещают невероятно высокую или необоснованно заниженную доходность.
5. Проверить возможность реального осмотра любого интересующего объекта недвижимости перед оформлением сделки.
6. Проявлять особую осторожность при работе по схемам с привлечением кредитных средств, использованием сложных финансовых инструментов. 
7. Не поддаваться на любые варианты психологического давления со стороны агентов, торопящих с быстрым принятием решений по сделке.

Жертвы черных риэлторов

Черные риэлторы обычно выбирают в качестве цели те категории граждан, которые по тем или иным причинам наименее способны защитить свои права и имущественные интересы. 

По словам юриста Юлии Жуковой, среди пострадавших чаще всего оказываются:

1. Пожилые одинокие собственники жилья. Такие люди, как правило, доверчивы и плохо разбираются в юридических тонкостях. Пенсионеры нередко ищут общения и заботы, а мошенники умело этим пользуются в своих интересах.
2. Малообеспеченные и социально незащищенные граждане, у которых нет средств на квалифицированную юридическую помощь. Часто в поисках выхода из сложного финансового положения они соглашаются на сомнительные схемы работы с недвижимостью и в итоге теряют последнее.
3. Доверчивые и юридически безграмотные владельцы жилья, которые подписывают любые документы, не вникая в их суть и возможные последствия. Мошенники активно используют эту особенность, чтобы обмануть людей под видом стандартных процедур. 
4. Граждане с различными зависимостями – алкоголики, наркоманы, игроки. Их легко склонить к участию в аферах, обещая деньги на очередную дозу или игру. Впоследствии они не могут ничего предпринять из-за страха уголовной ответственности.
5. Безработные, многодетные семьи, разведенные супруги и другие граждане, испытывающие финансовые трудности. Часто от нужды они готовы пойти на любые предложения черных агентов.

Как распознать черных риэлторов?

Чтобы вовремя распознать черного риэлтора и избежать риска лишиться своего имущества, эксперты сферы недвижимости рекомендуют придерживаться следующих основных правил:

• Перед началом работы потребовать у агента предоставить подтверждающие его квалификацию документы: лицензии, сертификаты, удостоверение РГР. Проверить по базам данных их подлинность. 
• Изучить отзывы в интернете от людей, которые уже имели дело с этим риэлтором. Обратить особое внимание на негативную информацию.
• Попросить юридическую консультацию знакомых специалистов насчет особенностей предлагаемой сделки, чтобы исключить вероятные риски мошенничества.
• Настоять на включении в договор пунктов, регламентирующих ответственность риэлтора в случае провала операции, признания ее в дальнейшем незаконной или мошеннической.
• Избегать любого давления или торопливости со стороны агента, побуждающего срочно подписывать документы без проверки и одобрения квалифицированного юриста.
• При малейших сомнениях в законности или этичности действий специалиста по недвижимости следует немедленно прекращать с ним отношения, даже если сделка уже находится на продвинутой стадии оформления.

Главное правило здесь одно — никогда не нужно торопиться с подписанием документов и принятием решений при заключении сделок, особенно касающихся такого ценного актива как недвижимость.

Итак, подводя итог всему сказанному, можно констатировать, что угроза столкновения с действиями черных риэлторов сегодня как никогда высока на российском рынке недвижимости. Их арсенал мошеннических схем постоянно совершенствуется, оставаясь при этом «невидимым» для рядовых граждан.

Что ж, в таких условиях каждому из нас просто необходимо повысить бдительность и настороженность, решая любые имущественные вопросы.

В первую очередь, никогда не стоит торопиться с подписанием документов, если вы хотя бы в малой степени сомневаетесь в их содержании и последствиях. Заручитесь мнением опытного юриста или даже нескольких специалистов, опираясь на факты и здравый смысл, а не на эмоции.

Будьте особенно осторожны при работе с риэлторами-новичками без значимого положительного опыта сделок. Помните, что подлинный профессионал никогда не будет оказывать на вас давление или торопить с выбором.

И конечно, ни в коем случае не соглашайтесь на сомнительные с налоговой или правовой точки зрения схемы. Это прямой путь в ловушку к аферистам. Доверяйте только проверенному временем. И пусть ваша собственность будет в полной безопасности!