Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Иногда случается такое, что сделка с недвижимостью оказывается недействительной по тем или иным причинам. Повлиять на это могут разные обстоятельства, например, обыкновенное незнание законов. Последствия могут оказаться плачевными как для покупателя, так и для продавца. Разберемся, в каких ситуациях договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным и как можно этого избежать.

Что такое недействительная сделка с недвижимостью?

Недействительная сделка – это договор купли-продажи недвижимости, который нарушает законодательство и не имеет никакой юридической силы. Другими словами, если вы заключили недействительную сделку, то получить по ней недвижимость или деньги за нее вы не сможете. Выглядеть нарушения могут по-разному, например, неверная форма, внутреннее содержание, недееспособный собственник и прочее.

Виды недействительный сделок

Существует два вида недействительных сделок: ничтожная и оспоримая. Разберем каждый из них.

Ничтожная

Ничтожная сделка признается недействительной без вмешательства суда и прочих инстанций. На момент заключения подобного договора она нарушает законодательство и моментально становится недействительной. Таким образом, все действия, указанные в договоре, не будут исполнены, так как не имеют юридической силы. Например, если в договоре прописано, что квартира будет передана покупателю, то этого не произойдет и покупатель останется без квартиры. Все из-за того, что сделка будет признана недействительной. Никакое ведомство такой договор принять не сможет и в суде оспорить его не получится. 

Однако, чтобы аннулировать данную сделку, необходимо будет обращаться в суд. Только после этого можно будет составить новую, по всем правилам законодательства.

Оспоримая

Оспоримая сделка может стать недействительной только по решению суда. Однако до того момента, пока судья не вынес решение, и покупатель, и продавец обязаны выполнять условия, прописанные в договоре. Такое может произойти, например, когда супруга не взяла разрешение от мужа на продажу недвижимости и продала общую жилплощадь, а муж захотел оспорить сделку и пошел в суд, чтобы вернуть квартиру.

Когда сделку признают недействительной обе стороны получают обратно все, что отдали другой. Например, покупатель недвижимости получает назад все переданные средства, а продавец – недвижимость.

Примеры недействительных сделок

Теперь разберем подробнее несколько примеров, когда сделки могут признать недействительными. В Гражданском кодексе РФ прописано, какие сделки посчитают недействительными: мнимая, притворная, сделка с недееспособным человеком, сделка с обманом и угрозами. Есть и другие варианты, однако мы рассмотрим наиболее частые.

Мнимая сделка

Мнимая сделка создается без намерения воплощать в реальность те условия, которые в ней прописаны. Другими словами, она заключается лишь для вида, но на самом деле никто ничего не покупает и не продает. Однако для того, чтобы сделку признали мнимой, необходимы неоспоримые доказательства того, что на момент ее заключения обе стороны не хотели осуществлять прописанное в договоре.

Мнимая сделка является ничтожной. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда человек, чье имущество хотят забрать за долги, дарит недвижимость своему родственнику, но все равно остается ее владельцем. В таком случае договор о дарении могут оспорить в суде кредиторы и сделку признают недействительной, имущество конфискуют.

Притворная сделка

Притворная сделка похожа на мнимую, ее точно так же заключают для вида, не по-настоящему. Притворная сделка нужна для прикрытия другой сделки, например, купли-продажи. Бывает такое, что человек не хочет подписывать документы ДКП и решает «подарить» квартиру, хотя деньги за нее он получает от того, кому эту квартиру якобы дарит. Таким образом, одна из сторон, например, хочет избежать налогов. Однако, сделку в конечном итоге признают недействительной и налог за продажу недвижимости придется заплатить. 

Так же, как и мнимая, притворная сделка является ничтожной, и налоговой службе не потребуется обращаться в суд для начисления налогов.

Сделка с недееспособным человеком

Сделка с недееспособным человеком тоже будет являться недействительной. Необходимо понимать, что такие люди могут быть признаны недееспособными судом. Также возможен такой случай, когда человек в силу принятия сильнодействующих лекарственных препаратов не может воспринимать действительность. Если человек подписал документ именно в таком состоянии, когда он не понимает, что происходит, или будучи недееспособным, то сделку можно оспорить в суде. Лучше всего получить справку в больнице или диспансере, чтобы подтвердить состояние больного, тогда суду будет проще вынести решение.

Помимо вышеперечисленных случаев, несовершеннолетние также являются не полностью дееспособными. Если сделка была совершена без согласия ребенка, которому от 14 до 18 лет, то ее можно оспорить в суде, а если несовершеннолетнему менее 14 лет, сделку вовсе признают ничтожной.   

Сделки с обманом и угрозами

Если при заключении сделки вам угрожали или вас обманули, вы вправе обратиться в суд и потребовать оспаривания сделки. Бывают случаи, когда продавца заставляли продавать свое имущество по цене, которая в несколько раз меньше рыночной. В таких случаях суду необходимо предоставить доказательства угроз или обмана.

Есть еще множество вариантов того, какие сделки могут признать недействительными. Например, после заключения оказывается, что не получено согласие одного из супругов, который тоже владеет недвижимостью или объявляются скрытые собственники имущества.

Кто может оспорить сделку?

Оспорить сделку может как любая из сторон, заключавших договор, так и иное лицо, которое имеет на это право по закону. Все, кого касается данная сделка и чьи права она нарушает, могут обратиться с иском в суд.

Разберем два примера:

1. Недееспособный человек подписывает договор о продаже квартиры. Опекун, узнав о том, что была совершена такая сделка, может обратиться в суд и принести доказательства того, что человек был не в состоянии что-либо понять и решить. 
2. Муж решает продать квартиру в тайне от жены и подписывает ДКП. Жена узнает о сделке и идет в суд с доказательством того, что ее согласие на продажу недвижимости получено не было.

В обеих ситуациях при наличии неоспоримых доказательств, суд скорее всего аннулирует сделку, признав ее недействительной. Таким образом, самое главное – доказать, что ваши права нарушены. Есть только два варианта, когда это необязательно: если сделка совершена без согласия, которое предусматривает законодательство, либо, если гражданин, который действует от юридического лица без доверенности, нарушает ограничения полномочий.  

Срок оспаривания сделки

Теперь рассмотрим сроки, в которые можно оспорит сделку. Существуют так называемые сроки исковой давности, которые определяют, сколько времени будет дано человеку, чтобы обратиться в суд и аннулировать сделку. Есть два основных правила:

1. Если сделка была мнимой или притворной, то есть была создана «для вида», нарушала права других людей, которые не участвовали в подписании договора, или человек, признанный недееспособным, был участником сделки, то ее могут признать ничтожной в течение трех лет. После этого срока изменить ничего не получится.
2. Если гражданин был обманут, введен в заблуждение, не было взято согласие еще одного владельца или человеку угрожали, то в течение одного года сделку могут признать оспоримой. Можно будет для этого обратиться в суд.

Важным моментом также является то, что исковая давность будет действовать уже со дня заключения договора. Однако в законе также прописан и тот случай, когда третье лицо, которое не участвовало в подписании документов, узнало о нарушении его прав позднее. При таких обстоятельствах тот гражданин, чьи права были нарушены, может обратиться в инстанции в течение 10 лет с того, момента, как он узнал о договоре.

Исключение может быть сделано и для тех сделок, которые были заключены еще до момента установления закона об исковой давности. Предельный срок был введен в 2013 году, соответственно, до этой даты суд в некоторых случаях может рассмотреть дело. 

При признании сделки недействительной, если человек не в состоянии вернуть жилье обратно, он обязан предоставить сумму, равную стоимости имущества.

Как обезопасить себя от недействительных сделок?

Что можно сделать для того, чтобы обезопасить себя от недействительных сделок? Необходимо соблюдать некоторые правила перед тем, как заключать подобные договоры. Они помогут разобраться в юридической прозрачности и снизят риски того, что договор купли-продажи будет оспорен и аннулирован в суде. Мы собрали несколько советов, которыми вы можете воспользоваться.

1. Один из самых важных пунктов – наличие договора в бумажном или электронном виде. Без такого оформления сделки в физическом формате, она будет недействительной. Другими словами, юридически вашего договора существовать не будет. Также без письменного документа нельзя будет получить права собственности на квартиру или другую недвижимость, так как для этого необходимо в Росреестре зарегистрировать переход прав. Если вы не получите права на собственность, то рискуете остаться без квартиры, например, если собственник решит ее продать или подарить кому-либо.
2. Потребуйте предоставить вам заверенный у нотариуса документ о согласии на совершение сделки от супруга. А в случае, если продавец не состоит в барке, то он должен принести документ об его отсутствии. После получения заявления, вы можете не беспокоиться, что объявится жена или муж и оспорит сделку в суде.
3. Попросите документ, удостоверяющий личность, и изучите его. В паспорте проверьте, является ли собственник совершеннолетним. Также сверьте все данные с теми, что указаны в выписке из ЕГРН.
4. В случае, если квартиру продают по доверенности, попросите номер собственника и свяжитесь с ним либо организуйте личную встречу. Это поможет снизить риск того, что владелец является недееспособным и не понимает, на что соглашается.
5. На сайте ЕФРСБ проверьте информацию о собственнике жилья. Если он банкрот, то имущество он не имеет право продавать. Можно это сделать и через бюро кредитных историй, там собственник должен получить справку. Также необходимо удостовериться в том, что у владельца недвижимости нет долгов, которые превышают 500 тысяч рублей, так как в любое время собственник может стать банкротом. Поверить данную информацию можно на сайте ФССП.
6. Дополнительно можно обратиться к соседям и узнать побольше о собственнике жилья, удостовериться в том, что он действительно там живет. Лучше всего зафиксировать эту информацию письменно от руки соседа и попросить поставит его подпись.

Также обратите внимание на другие признаки. Например, если у имущества было очень много владельцев, это может оказаться мошеннической схемой. Присмотритесь к тому, адекватен ли гражданин, с которым вы заключаете сделку, сравните подписи на разных документах, они должны быть одинаковыми. Не лишним будет проверить цену в договоре и цену продажи.

Один из вариантов для проверки недвижимости на юридическую прозрачность – привлечение юриста. Он поможет проверить базу судебных дел по данному имуществу и оценить все тонкости, касающиеся вашей сделки.

Следуя нашим советам и правилам, вы сможете приобрести жилье, свести все риски при заключении сделки к нулю и сохранить за вами право на собственность в дальнейшем.