Содержание статьи
Банк России в шестой раз подряд снизил ключевую ставку – до 15,5%. Как это повлияет на ипотеку, что будет с ценами на недвижимость и стоит ли покупать квартиру этой весной? Прогноз по рынку недвижимости на 2026 год порталу «Акварто» дали эксперты отрасли.
Снижение ключевой ставки
На заседании 13 февраля Центробанк понизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов, ранее она составляла 16%. Снижение шло планомерно с середины 2025 года, когда базовый показатель находился на историческом максимуме – 21% годовых. Директор агентства недвижимости «Обмен квартир» Станислав Галкин считает, что очередное снижение ключевой ставки – больше психологический фактор, чем экономический.
«Центробанк на протяжении последних заседаний либо замораживает «ключ», либо снижает. То есть дает таким образом понять, что идет тренд на снижение ключевой ставки. Но не большими темпами, а неспешно. И это психологический фактор для продавцов и покупателей: существующие условия будут плюс-минус сохраняться в ближайшие полгода-год. И такая психология более чем устраивает Центробанк. Никому не нужен резкий ажиотажный спрос или, наоборот, резкое затишье на рынке недвижимости», – говорит эксперт.
Что происходит сейчас на рынке жилья в России
По данным индекса цен ДОМ.РФ, в 2025 г. новостройки в России подорожали на 10,2%. Причем во втором полугодии на фоне активизации спроса в преддверии ужесточения условий семейной ипотеки рост цен на строящееся жилье ускорился более чем вдвое.
В январе 2026 года было выдано 87 тысяч льготных кредитов – рекордный показатель по объему выдачи для первого месяца. Абсолютное большинство ипотек было выдано в рамках программы с господдержкой.
Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу
Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова уточнила, что рынок вторичного жилья сильнее, чем первичка, зависит от доступности рыночной ипотеки. И сейчас ситуация на рынке недвижимости понемногу улучшается после кризиса из-за высоких ставок. За это время там накопился значительный отложенный спрос. По-прежнему фиксируется много сделок в формате обмена — когда человек продает одно жилье с тем, чтобы купить другое.
«Но если раньше это в основном были схемы «старая квартира плюс льготная ипотека на новостройку», то сейчас все больше обменов на вторичке. Люди продают одну квартиру и покупают другую — свежую вторичку, или более просторную, или в более удобном районе. Да, иногда для этого приходится брать ипотеку по базовой ставке 18–19% на 1–2 млн рублей. Но покупатели на это идут. Кто-то рассчитывает рефинансироваться в следующем году или опасается роста цен при дальнейшем снижении ставки», – констатирует глава агентства недвижимости.
Весна 2026: чего ждать от рынка
Изменение ключевой ставки до 15,5% не повлечет серьезных изменений на рынке недвижимости, полагают эксперты. Ситуация может заметно поменяться лишь к концу года, если Центробанк продолжит курс на ее снижение.
Ипотечные ставки и доступность кредитов
Изменение ключевой ставки никак не скажется на льготных программах ипотеки. Рыночные ставки если и снизятся весной, то незначительно.
«Во время предыдущих изменений базовой ставки рыночные практически не менялись. То есть, к примеру, «ключ» опускают на 0,5%, а ставка рыночной ипотеки, дай бог, если корректируется на 0,2%. Поэтому тут два варианта. Либо рыночные ставки не изменятся, либо поменяются чисто декоративно», – прогнозирует Станислав Галкин.
Согласно базовому сценарию Центробанка, в течение 2026 года ключевая ставка придет к уровню 13,5–14,5%. Чтобы выйти на эти условия, регулятору нужно будет постепенно ее снижать, на что в итоге отреагируют и ставки по жилищным кредитам.
«При дальнейшем снижении «ключа» к концу года мы можем предположить, что средняя рыночная ставка по ипотеке с нынешних 20% заметно снизится и будет близка к тем значениям, когда переплата при обслуживании ипотечного кредита будет составлять не многие миллионы, а уже какие-то более-менее приемлемые цифры, на которых мы находились до 2022 года», – отмечает эксперт.
Спрос и предложение на рынке недвижимости
Коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая прогнозирует, что покупатели недвижимости позитивно отреагируют на политику Центробанка относительно ключевой ставки, но это будет происходить по мере ее снижения.
«Если отталкиваться от среднесрочного прогноза ЦБ, оживление рынка возможно только во втором полугодии 2026 года. Для его реальной активизации необходимо дальнейшее устойчивое снижение ключевой ставки до комфортных 10–12%», – объясняет эксперт.
Что будет с ценами на квартиры
Рынок жилья в части новостроек в феврале 2026 года характеризуется высокой конкурентной интенсивностью и живет во многом благодаря льготной ипотеке и готовности покупателей использовать программы рассрочек от застройщиков, уточняет Юлия Ружицкая. В такой ситуации на фоне постепенного снижения ключевой ставки и высоких ставок по ипотеке вероятен умеренный рост цен на уровне инфляции или чуть выше.
«Номинальные цены продолжат технический рост (на 1–1,5% в марте) из-за индексации и роста себестоимости строительства. Однако реальные цены сделок будут удерживаться на месте за счет скидок и акций. Девелоперы активно используют рассрочки, субсидированные ставки и прокси-скидки, которые могут достигать 20–25%, чтобы стимулировать спрос без официального снижения цен», – говорит эксперт.
Как ключевая ставка ЦБ влияет на рынок недвижимости
Станислав Галкин разделяет точку зрения о том, что ждать резкого роста цен в ближайшее время не приходится как в отношении новостроек, так и на вторичном рынке. Но по мере снижения ключевой ставки в течение года возможна корректировка стоимости отдельных сегментов жилья.
«Самые хорошие перспективы в плане стоимости у «новой вторички» – это то, что было построено и продано застройщиком, а сейчас выставляется вновь. Самые радужные перспективы в плане стоимости, наверное, вот у такой недвижимости. Все, что касается хрущевок и брежневок – они подорожают в лучшем случае в пределах инфляции», – считает эксперт.
Стоит ли покупать квартиру сейчас?
Юлия Ружицкая не видит предпосылок к падению цен на недвижимость, а потому советует прямо сейчас покупать квартиру тем, кто имеет свободную сумму на первоначальный взнос и подходит под требования программы семейной ипотеки.
«Ту же самую рекомендацию могу дать держателям вкладов, размер которых может составлять до 60–70% от стоимости квартиры. В таком случае стоит обратить внимание на программы рассрочки от девелопера и приобрести недвижимость, так как ежемесячные платежи по ипотеке будут сопоставимы с ежемесячным платежом по аренде квартиры, но без переплат банку и залога», – говорит эксперт.
Станислав Галкин также считает, что сейчас недвижимость превратилась в удачный способ сбережения денег. Поэтому если в наследство или после развода вы получили исчисляемую миллионами сумму, лучше сразу же направить ее на покупку жилья.
«Жизнь показывает, что стратегия «подождать» в сегменте недвижимости не работает никогда. Если мы откроем график цен, то увидим: вчера покупать было выгоднее, чем сегодня. Бывают локальные повышения, понижения стоимости, но на общую картину они никак не влияют. Когда мне задают вопрос, когда лучшее время для покупки недвижимости, я отвечаю: «Прямо сейчас». Потому что с огромной долей вероятности завтра будет уже и не так выгодно, как сегодня», – подчеркивает эксперт.
Новую квартиру можно быстро и просто подобрать в сервисе-агрегаторе «Акварто». Сайт агрегирует подходящие под запрос объявления с самых крупных площадок, что ускоряет и облегчает поиск жилья.
С помощью личного кабинета пользователь может искать квартиру по выбранным фильтрам, подбирать его на карте и сохранять объявления в избранное. Также сервис шлет мгновенные уведомления о подходящих объявлениях на почту или в мессенджер.
Главное
- Снижение ключевой ставки до 15,5% не повлияет на льготные ипотечные программы и если подтолкнет вниз рыночные ставки, то незначительно.
- Ситуация может измениться во второй половине или к концу 2026 года при дальнейшем снижении базового показателя.
- Планомерное снижение ключевой ставки в течение года сделает жилищные кредиты более выгодными и оживит спрос на рынке недвижимости.
- При этом цены на квартиры будут оставаться в нынешних пределах. Удорожание новостроек и вторичного жилья возможно не более, чем на уровень инфляции.
- Если есть возможность и желание приобрести недвижимость, лучше сделать это прямо сейчас. В будущем условия могут оказаться менее выгодными.
