Как подарить долю в квартире близкому родственнику?

Дарение доли – это простой и распространенный способ передачи своей жилой собственности членам семьи или другим людям. Основным преимуществом дарения является отсутствие необходимости получать разрешение от других собственников – одаряемый приобретает право на квадратные метры с момента подписания договора. В этом материале расскажем о тонкостях такой сделки и о том, как подарить долю в квартире.

Что такое доля в квартире?

Жилое помещение может иметь сразу несколько владельцев, которым оно принадлежит по долевой либо совместной собственности. В российском законодательстве эти понятия имеют существенные отличия.

Если жилплощадь не была разделена на конкретные доли, то она считается совместной собственностью. Примером может служить жилая площадь, приобретенная мужем и женой в равных долях, а также приватизированная членами семьи квартира.

В случае долевой собственности квартира принадлежит нескольким лицам по праву общей собственности, и доля каждого собственника при этом четко определена. Долевая собственность возникает в различных ситуациях: разделение квартиры на доли между родственниками (включая супругов), получение квартиры наследником и другие подобные случаи.

Несовершеннолетние также могут выступать как законные совладельцы частей жилого помещения. К примеру, если при приобретении жилья был использован материнский капитал, это наделяет ребенка правом на определенную долю в ней. Кроме того, детская доля в квартире не может быть уменьшена по сравнению с той, что по закону положена ему – органы опеки, защищая права несовершеннолетнего, запретят такую сделку.

В различной документации доли обозначаются дробно, и выглядят как ½, ⅓ либо ¼ от квартиры и так далее. Собственники владеют не физической частью квартиры, а ей целиком. Каждый совладелец имеет право на использование любого помещения, независимо от размера его доли. Регистрация доли в ЕГРН является обязательным условием после ее выделения.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

При необходимости совладельцы долей самостоятельно решают вопрос о разделении жилой площади. Если возник спор и договориться невозможно, он может быть разрешен в судебном порядке. В отдельных случаях долю выделяют путем раздела в натуре, но только если такое технически осуществимо – в частности, если есть отдельные комнаты в квартире.

Кто может подарить долю?

Гражданин может подарить свою квартирную долю, если он соответствует нескольким критериям:

• является полноправным собственником жилья или доли в нем, и этот факт был зарегистрирован в Росреестре;
• является совершеннолетним;
• обладает полной дееспособностью и не имеет серьезных психиатрических диагнозов.

Многие заблуждаются, полагая, что подарить долю от жилплощади так же сложно, как и просто продать ее. Однако это не так, ведь между этими двумя сделками существует существенное отличие.

Дарение доли не требует согласия других владельцев квартиры, поскольку оно считается безвозмездной сделкой – даритель после ее совершения не получит никакого материального вознаграждения.

Продажа доли, в свою очередь, является возмездной сделкой, что и отличает ее от дарения. В этом случае согласие остальных обязательно по закону. Например, муж не сможет продать свою долю в общей квартире без согласия жены. Это правило работает не только в случае продажи, но и в случае перепланировки общего жилья.

Кому запрещено дарить долю?

Существует ряд категорий лиц, которые не могут дарить доли недвижимого имущества:

1. Несовершеннолетние граждане.
2. Лица, находящиеся на содержании, воспитании или лечении в медицинских, социальных или образовательных учреждениях, а также родственники таких граждан. Сюда входят подопечные домов престарелых, интернатов и других подобных учреждений.
3. Официальные представители детей младше 14 лет и недееспособных лиц.
4. Владельцы доли в недвижимости, находящейся в залоге (разрешение от кредитной организации получают только в очень редких случаях).
5. Лица, чья доля меньше «минималки» по нормативу жилплощади на одного жильца (8-15 кв. м). Как продажа, так и дарение такой собственности запрещено региональным законодательством.
6. Коммерческие организации при совершении сделок дарения друг с другом. Однако юридическое лицо вправе подарить долю физлицу и наоборот.

Кому можно дарить долю в квартире?

Дарение доли, по общему правилу, допускается практически любому лицу. Это может быть ваш родственник, приятель, знакомый и даже кто-то чужой. Наличие несовершеннолетнего собственника не является препятствием для заключения такой сделки. Однако у такой сделки, как дарение доли несовершеннолетнему, есть свои особенности.

Если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 лет, договор дарения доли подписывают его родители. Дети, старше 14 и младше 18 лет, могут подписать документ самостоятельно, но только получив согласие законных представителей. В противном случае договор будет признан недействительным.

Чтобы не допустить коррупционных сделок, законодательство ограничивает некоторых людей в праве получать в дар доли в квартирах:

1. сотрудники школ, вузов, больниц, социальных учреждений и тому подобных, если даритель – это их клиент, а также его родственник;
2. служащие государственных, муниципальных органов и государственных банковских учреждений, если подарок каким-либо образом касается выполнения их должностных обязанностей.

Нужен ли нотариус для дарения доли?

Участие нотариуса при дарении доли в квартире является обязательным по закону в некоторых случаях. В частности:

1. когда у недвижимости есть несколько совладельцев, и один (или сразу несколько) из них решил передать свою долю в дар другому человеку;
2. когда один из супругов дарит долю в квартире, которая была куплена семьей в действующем браке.

Дарение доли в квартире без нотариуса возможно, если:

1. все совладельцы дарят свои доли в рамках одной сделки;
2. супруг не дает нотариального согласия на дарение доли, но она была куплена до брака или получена иным способом (дар, наследование, приватизация) в браке.

Также нотариальное согласие не требуется, когда между супругами заключен брачный договор, в котором оговорены условия владения недвижимостью.

Дарственная на долю: документы

Для того, чтобы оформить договор дарения доли, понадобится набор бумаг, актуальный и для купли-продажи недвижимости:

• документы о праве собственности на долю;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на это помещение;
• выписка из домовой книги, а также выписка с финансово-лицевого счета;
• технический паспорт либо экспликация квартиры с поэтажным планом помещения;
• паспорта дарителя и того, кто получает квартиру в дар.

Следующие документы являются дополнительными – они могут потребоваться в отдельных ситуациях. К ним относится свидетельство о заключении брака, о рождении ребенка, а также заверенное у нотариуса согласие от супруга того, кто собирается передать свою долю в дар другому человеку.

Также, если оформляется договор дарения доли в квартире между близкими родственниками, у вас могут потребовать бумаги, подтверждающие ваше родство. Наконец, зачастую необходимо иметь справку о вменяемости и дееспособности – ее получают в психоневрологическом диспансере. Во избежание проблем в будущем такую бумагу стоит получить каждому участнику сделки.

Как подарить долю в квартире: инструкция

Дарение доли обычно начинается с того, что даритель и одаряемый составляют договор дарения доли – по нему часть квартиры переходит другому человеку в собственность безвозмездно. Однако после этого необходимо выполнить еще несколько обязательных действий.

Мы подготовили пошаговою инструкцию о том, как подарить долю в квартире:

1. Соберите пакет документов. О том, какие конкретно бумаги необходимо подготовить, вы можете прочитать выше.
2. Подпишите договор дарения доли с человеком, которому вы собираетесь ее подарить. Этот документ в большинстве случаев должен быть заверен у нотариуса. Важно указать в нем наиболее важные данные о сделке и о самой доле в квартире. К ним относятся: полные имена, а также паспортные данные сторон; адрес и характеристики объекта недвижимости; размер/площадь передаваемой доли и ее характеристики (идеальная или реальная); условия по расторжению договора, если они предусмотрены в ваших договоренностях. Документ также должен содержать подписи двух сторон – дарителя и лица, которое получает долю в дар.
3. Зарегистрируйте договор дарения доли. Это обязательный шаг, который позволит официально зарегистрировать вашу сделку. Для этого вы должны подать пакет документов и сам договор в Росреестр или в МФЦ. Это может сделать нотариус в ряде случаев.
4. Получите свидетельство о госрегистрации. Когда ведомство рассмотрит вашу заявку, вы получите соответствующее свидетельство. Этот процесс займет от 3 до 7 рабочих дней.

После завершения и оформления сделки получатель доли должен будет оплатить подоходный налог за полученную недвижимость. Его размер стандартный – 13% от стоимости подарка. Причем этот налог обязан будет заплатить любой человек, который получил в дар недвижимость. А если ему еще не исполнилось 18 лет, налог будут выплачивать родители или опекуны. Исключение составляет круг близких родственников, если они совершают сделку внутри семьи. Тогда платить налог не придется.

Можно ли отменить дарение доли в квартире?

Договор дарения доли можно отменить без суда, если одаряемый ушел из жизни раньше того, кто подарил долю. Важно помнить, что это будет основанием для отмены только в том случае, если такое условие было прописано в самом договоре. В таком случае достаточно будет предоставить в Росреестр свидетельство о смерти и копию самого договора дарения.

В остальных случаях оспаривать договор, скорее всего, придется в суде, поскольку он считается действительным в тот момент, когда был зарегистрирован государством. Однако другие условия, прописанные в договоре, могут повлиять на то, что суд встанет на вашу сторону, если вы захотите отменить дарение. Так, вы можете указать, что дарение будет отменено, если сам одаряемый откажется от доли. В этом случае суд, скорее всего, аннулирует договор, даже если он уже был до этого зарегистрирован в Росреестре.

Если же в договоре не были прописаны условия, по которым он может быть расторгнут, отменить дарение доли будет непросто даже через суд. Для этого должны быть очень серьезные основания. Их существует несколько.

1. Новый владелец объекта дарения проявляет ненадлежащее отношение к нему, при том, что для дарителя этот объект является неимущественной ценностью и есть риск того, что собственность будет уничтожена. Такая ситуация может произойти, если новый хозяин доли занимается в ней противозаконной деятельностью или серьезно нарушает санитарные нормы. Все это придется доказать в суде.
2. Собственник, получивший в дар долю в квартире, причиняет вред прошлому хозяину, делает что-то, что угрожает его жизни – избивает, угрожает убийством и тому подобное. Суд, вероятно, встанет на сторону прошлого собственника и отменит дарение, если будут предоставлены реальные доказательства такого поведения.
3. Договор могут признать недействительным, если суду предоставят доказательства, что даритель, когда заключал договор, был невменяем или психически болен, отчего не отдавал отчета своим действиям. Отмена возможна и в том случае, если договор был заключен под давлением – например, дарителю угрожали или заставили подписать бумагу обманным путем. Доказать это особенно трудно, если договор удостоверил нотариус, поскольку специалист обязан удостовериться, добровольна ли сделка и понимают ли стороны, что они делают.

Когда дарственная признается недействительной?

Договор дарения может быть аннулирован по основаниям, аналогичным для других соглашений:

1. Дарение противоречит запретам или ограничениям. Простыми словами, собственник не имел права на дарение доли в квартире.
2. В договоре не указана сторона, которая получает объект дарения, или сам этот объект не был определен.
3. Соглашение является возмездным. Например, если даритель хочет обязать одаряемого предоставить что-то взамен – услугу, деньги и так далее. В таком случае дарение доли невозможно.