Как отказаться от услуг риэлтора?

Сотрудничество с опытным риэлтором может значительно упростить процедуру купли-продажи недвижимости. Специалист поможет подобрать подходящие варианты, организует просмотры, проверит юридическую чистоту объекта и подготовит документы для сделки. Однако не всегда услуги агента оправдывают ожидания клиента. Если риэлтор работает спустя рукава, затягивает сроки или предлагает сомнительные объекты, имеет смысл задуматься о прекращении сотрудничества. Разберемся, как отказаться от услуг недобросовестного специалиста и расторгнуть договор без финансовых потерь.

Можно ли отказаться от риэлтора?

Решив работать через агентство недвижимости, клиент подписывает договор на оказание риэлторских услуг. Этот документ носит срочный характер и прекращает свое действие после исполнения сторонами обязательств. Но если клиент недоволен работой специалиста, он может инициировать расторжение соглашения в любой момент. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Клиент вправе отказаться от услуг как частного риэлтора, так и агентства недвижимости в целом. Главное, соблюсти порядок расторжения и договориться о возмещении возможных убытков.

Основания для расторжения договора с риэлтором

Законных поводов отказаться от сотрудничества с агентом по недвижимости немало. Приведем самые распространенные из них:

1. Некачественное оказание услуг. Например, риэлтор подбирает объекты, не соответствующие запросам клиента по цене, расположению или состоянию. Или назначает просмотры в неудобное время, игнорирует звонки и сообщения.
2. Нарушение условий договора. Скажем, агент не выполняет обязательства в установленный срок или предоставляет клиенту недостоверную информацию об объекте. Сюда относится разглашение конфиденциальных данных и отказ от содействия в оформлении сделки.
3. Изменение обстоятельств. Допустим, у клиента пропала необходимость в покупке или продаже недвижимости. Или он решил поменять регион поиска, а у агентства нет там подходящих предложений. 
4. Желание клиента сэкономить. Многие покупатели и продавцы стараются избежать риэлторской комиссии и ищут варианты самостоятельно. Если удалось найти подходящий объект без посредников, можно отказаться от услуг агента.
5. Утрата доверия к специалисту. Поводом для этого может стать обман со стороны риэлтора, попытка завысить стоимость объекта или сокрытие важной информации. Также подозрения вызывает агент, который настойчиво предлагает определенный вариант, не рассматривая альтернативы.

Как расторгнуть договор с риэлтором?

Чтобы цивилизованно «развестись» с агентством недвижимости или частным маклером, нужно действовать по закону. Существует три способа прекратить риэлторский договор.

Односторонний отказ от договора

Самый простой вариант – направить в адрес агентства недвижимости уведомление об одностороннем расторжении договора. Согласно ст. 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

То есть если риэлтор уже приступил к работе (подобрал варианты, организовал просмотры, собрал документы), клиент должен будет возместить ему затраты. Как правило, речь идет о компенсации расходов на рекламу, телефонные переговоры, транспорт и т.д. Точный размер выплат нужно заранее обсудить с руководством агентства.

Важно направить уведомление об отказе от договора в письменной форме. В нем нужно указать номер и дату соглашения, причину расторжения, реквизиты для возврата предоплаты. Вручить документ следует под подпись либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

По соглашению сторон

Прекратить договор с риэлтором можно и по обоюдному согласию. Для этого нужно подписать дополнительное соглашение о расторжении, в котором указать:

• реквизиты первоначального договора;
• дату прекращения отношений;
• сумму фактически понесенных агентством расходов;
• порядок возврата предоплаты (если она вносилась);
• отсутствие претензий друг к другу.

Соглашение составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами. Один остается у клиента, второй – в агентстве недвижимости. С этого момента договор считается расторгнутым, а стороны свободны от обязательств.

В одностороннем порядке через суд

Если агентство не идет на контакт и отказывается прекращать договор по соглашению сторон, остается вариант расторжения через суд. Такой путь обычно выбирают, когда одна из сторон существенно нарушила условия договора. Например, риэлтор взял предоплату и пропал или вовсе не приступал к оказанию услуг.

Истец должен будет подать иск и обосновать свои требования – предоставить доказательства нарушений, переписку с ответчиком, расчет сумм к возврату. Если суд сочтет доводы убедительными, он вынесет решение о расторжении договора и взыскании денежных средств.

Минус судебного разбирательства – длительные сроки и дополнительные расходы на юриста и госпошлину. Поэтому прибегать к нему стоит только в крайнем случае, когда нет шансов договориться мирно.

Срок расторжения договора 

По общему правилу отказаться от договора с риэлтором можно в любое время после его подписания. Но на практике целесообразно сделать это как можно раньше – до того, как агент начнет активные действия по подбору вариантов.

Если клиент решит расторгнуть договор в одностороннем порядке после того, как риэлтор подберет подходящий объект и передаст контакты продавца, могут возникнуть проблемы. Агентство может потребовать выплатить полную сумму вознаграждения, ссылаясь на то, что услуга фактически оказана. Хотя по закону размер компенсации должен быть пропорционален объему выполненных работ.

Другое дело, когда договор с риэлтором только подписан, но к реальным действиям стороны еще не приступили. В этой ситуации отказаться от услуг агента проще всего. Достаточно направить в агентство соответствующее уведомление и забрать ранее внесенную предоплату.

Но даже если риэлтор уже подобрал подходящие варианты, не стоит опасаться расторжения договора. В большинстве случаев размер компенсации составит 20-30% от суммы вознаграждения. А время и нервы, сэкономленные на работе с нерадивым специалистом, того стоят.

Образец заявления о расторжении договора с риэлтором 

Чтобы отказаться от услуг агента в одностороннем порядке, нужно направить письменное уведомление. Рекомендуем включить в него следующие сведения:

• наименование и реквизиты агентства недвижимости;
• Ф.И.О. и паспортные данные клиента;
• номер и дату договора на оказание риэлторских услуг;  
• причину расторжения (например, неудовлетворительное качество услуг);
• дату, с которой клиент считает договор прекращенным;
• требование вернуть ранее уплаченные средства (если они вносились);
• перечень приложений (копия договора, платежные документы);
• дату составления уведомления и подпись клиента.

Заявление лучше распечатать в двух экземплярах на случай, если агентство откажется ставить отметку о получении на вашем экземпляре. Один вручите представителю компании, а на втором попросите расписаться в получении.

Если нет возможности посетить офис, направьте уведомление заказным письмом с описью вложения. Тогда датой получения документа будет считаться дата, указанная на почтовом штемпеле.

В каком случае придется компенсировать убытки риэлтора? 

Инициируя одностороннее расторжение договора, клиент должен быть готов возместить риэлтору фактически понесенные расходы. Такая обязанность предусмотрена п. 1 ст. 782 ГК РФ. 

Но компенсировать придется не все издержки агента, а только те, что непосредственно связаны с исполнением договора. Например, оплату размещения рекламных объявлений, услуг фотографа, курьера, бензина и т.д. А вот зарплату риэлтора, аренду офиса и др. текущие расходы агентства клиент оплачивать не обязан.

• Чтобы избежать лишних трат, нужно сразу договориться с исполнителем о перечне возмещаемых затрат и зафиксировать его в договоре или дополнительном соглашении. А при расторжении сверять каждую позицию с подтверждающими документами – чеками, квитанциями, платежками.
• Помните, что на размер компенсации влияет объем фактически оказанных услуг. Так, если риэлтор уже нашел покупателя и обеспечил просмотр объекта, ему полагается до 50% от суммы вознаграждения. А если дело ограничилось парой звонков и рассылкой объявлений, достаточно будет возместить 10-20%.
• Агент может потребовать выплаты неустойки, но только если клиент нарушил условия договора. К примеру, предоставил недостоверную информацию об объекте, из-за чего сделка сорвалась. Или в последний момент отказался подписывать договор купли-продажи на ранее согласованных условиях.
• А вот если договор расторгается по вине риэлтора (нарушение сроков, некачественное оказание услуг), заказчик вправе требовать полного возврата уплаченных средств. Дополнительно можно взыскать проценты за пользование чужими деньгами, штраф и даже компенсацию морального вреда.

Таким образом, расторгнуть договор с риэлтором вполне реально. Но делать это нужно грамотно, соблюдая требования закона и условия самого соглашения. Идеальный вариант – договориться с агентством о прекращении сотрудничества по соглашению сторон. Если это невозможно, останется вариант с односторонним отказом от договора. 

В любом случае не затягивайте с расторжением, если поняли, что риэлтор не оправдывает ваших ожиданий. Чем раньше вы прекратите отношения, тем меньше придется платить. Но и затягивать процесс искусственно тоже не стоит, ведь пока договор действует, исполнитель может требовать его оплаты.

Надеемся, наши советы помогут вам цивилизованно отказаться от услуг ненадежного риэлтора и сберечь свои деньги. А если вы столкнулись со сложной ситуацией или сомневаетесь в своей правоте, лучше сразу обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости. Он подскажет, как действовать в вашем случае, и поможет отстоять интересы в споре с агентством.