Содержание
Южные регионы России всегда притягивали покупателей недвижимости теплым климатом, морем, развитой инфраструктурой. Но смогут ли они сохранить свою привлекательность в условиях новой ипотечной реальности? Решения Банка России по ужесточению выдачи ипотеки и последовавшие за ними шаги крупнейших игроков рынка в корне меняют ситуацию. Разбираемся, чего ждать покупателям квартир на юге в 2024 году.
Первый удар — по льготной ипотеке
Банк России ужесточил в конце 2023 года условия выдачи ипотеки с господдержкой. Первоначальный взнос вырос до 30%, максимальная сумма кредита сократилась до 6 млн рублей, а ставка субсидирования снизилась на 0,5 п.п. Также введено правило «одна льготная ипотека в одни руки».
Эксперты сразу заговорили о возможном снижении спроса на новостройки. По оценкам главы аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, объем выдачи льготной ипотеки может сократиться вполовину. И первые итоги февраля 2024 года показывают, что опасения не напрасны — количество кредитов действительно просело: выдано на 10% займов меньше, чем в феврале 2023.
Застройщики оказались в непростом положении. Ведь именно девелоперы, а не банки, будут вынуждены компенсировать удорожание кредитов, чтобы поддержать спрос.
Юг сохраняет лидерство
Традиционно в зоне особого внимания инвесторов и покупателей остаются южные регионы — Краснодарский край, Крым, Сочи. Тепло и близость к морю делают их привлекательными для переезда и отдыха.
Краснодарский край уже несколько лет подряд занимает 2 место в стране по объемам ввода жилья, уступая лишь Подмосковью. В 2023 году здесь было построено рекордные 6 млн квадратов. Сейчас в регионе возводится более 10 млн кв. метров в 315 жилых комплексах.
В приоритете — небольшие лоты
Риэлтор Валерия Волкова из Краснодара отмечает, что средний размер первоначального взноса по ипотеке в Краснодаре сегодня составляет около 2 млн рублей. Этой суммы хватает, чтобы приобрести квартиру площадью 50-70 кв. метров.
«Полагаю, в новых условиях основной спрос сконцентрируется на небольших квартирах. Люди будут выбирать оптимальный баланс между ценой, ипотечным платежом и качеством жилья. Поэтому ликвидные проекты точно не останутся без покупателей», — уверена риэлтор.
В Сочи средний чек традиционно выше, чем в Краснодаре — город является главным премиальным курортом страны. Здесь возводится более 1 млн кв. метров жилья, в основном в верхнем ценовом сегменте. Но и на местном рынке недвижимости ситуация схожа.
«Даже в элитных комплексах растет доля компактных лотов по 20-30 квадратов. Покупатели стали более рациональны. Кто-то перераспределяет бюджеты в пользу меньшей площади, но в более статусной локации», — рассказывает специалист по недвижимости в Сочи Ирина Алимова.
Впрочем, пока сочинские девелоперы не планируют массово пересматривать ценовую политику из-за ипотечных новаций. Хотя признают, что в случае дальнейшего роста ключевой ставки могут запускать акции, чтобы стимулировать спрос.
Крымский фактор неопределенности
Самой неоднозначной остается ситуация в Крыму. С одной стороны, полуостров обладает уникальными рекреационными ресурсами и огромным туристическим потенциалом. После вхождения в состав России здесь начались многочисленные стройки.
Только в Севастополе, по данным Единого реестра застройщиков, возводится 539 тыс. кв. метров жилья.
С другой стороны, из-за санкций крупные российские банки по-прежнему не работают в Крыму. Ипотеку на полуострове выдают лишь РНКБ, «Россия» и некоторые местные игроки. Недавно на полуострове начали работать Сбербанк и ПСБ. Поэтому разворачивающиеся в остальной стране ипотечные баталии напрямую республику не затрагивают.
«У нас своя специфика. Около половины всех сделок проходит с участием маткапитала, военной ипотеки или других социальных программ. Остальные покупатели чаще оплачивают недвижимость собственными средствами. Влияние общероссийских трендов ощущается слабо», — поясняет Екатерина Муравская, специалист севастопольского агентства «Мультидом».
Тем не менее, определенные тревожные сигналы уже есть. Продажи начали притормаживать, а застройщики — предлагать скидки и рассрочки. Вероятно, в ближайшие месяцы эти процессы усилятся.
Определенные надежды участники рынка связывают с продлением программы семейной ипотеки. В своем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин предложил пролонгировать ее до 2030 года, сохранив основные параметры. Для юга это особенно важно, учитывая демографическую специфику региона и высокую долю молодых семей среди покупателей жилья. Сейчас на семейную ипотеку приходится до 30% льготных выдач, а средняя ставка составляет около 5% годовых.
Продление программы позволит поддержать спрос в условиях сворачивания прочих видов господдержки и роста рыночных ставок. Хотя, по оценкам экспертов, для кардинального улучшения ситуации одной лишь семейной ипотеки будет недостаточно. Нужен комплекс мер по стимулированию строительной отрасли и повышению доступности кредитов.
Акцент на субсидии и рассрочки
В целом участники рынка сходятся во мнении, что приспосабливаться к новым реалиям придется и девелоперам, и банкирам. Но резкого обвала спроса ждать не стоит — желание решить квартирный вопрос по-прежнему актуально для многих россиян.
Застройщики, в свою очередь, будут искать способы удержать клиентов. В ход пойдут различные ипотечные программы с субсидированной ставкой, трейд-ин, длительные рассрочки. То есть акцент сместится на снижение платежной нагрузки, а не просто на дисконт.
Конечно, динамика сделок в течение года будет неравномерной. Эксперты прогнозируют спад в первом полугодии с постепенным восстановлением ближе к осени. Однако многое будет зависеть от макроэкономической ситуации и действий регулятора.
Переломный момент – 1 июля
Ключевой точкой станет 1 июля 2024 года. Именно тогда истекает срок действия программы льготной ипотеки, которая во многом подогревает первичный рынок последние три года. И дальнейшая конфигурация господдержки пока неясна.
По мнению экспертов, возможны несколько вариантов развития событий. Первый — резкая отмена льгот, что приведет к снижению спроса и вынужденному демпингу застройщиков. Второй — сохранение господдержки в усеченном виде, например, только для определенных категорий граждан или регионов.
Некоторые игроки уже начали подготовку к вероятному закату «ипотечной эры». Например, один из застройщиков разработал для своих проектов линейку субсидированных программ со ставкой от 1,5% годовых, а другой – анонсировал выдачу ипотеки через собственную кредитную организацию.
«Тренд на снижение зависимости от господдержки будет нарастать. Застройщики уже изучают различные механизмы — от расширенной рассрочки до полноценной замены банковской ипотеки. Те, кто сумеет предложить самый комфортный вариант для клиента, смогут сохранить продажи», — резюмирует независимый риэлтор из Крыма Наталья Костерина.
Но пока это вопрос будущего. Сейчас же все участники рынка с напряжением ждут итогов первого квартала, которые прояснят реакцию спроса на новые ипотечные реалии. А уже по результатам полугодия появится понимание, кто из девелоперов и насколько безболезненно переживет трансформацию.
Впрочем, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть не только от внутриотраслевых раскладов, но и от общеэкономической динамики. Высокая инфляция может подогреть интерес к недвижимости как средству сбережения.
