Содержание
Сочи – город, который восхищает своими красочными пейзажами и богатыми возможностями для активного отдыха. Но помимо уникальной природы и яркой атмосферы, внимание привлекает и особенный рынок недвижимости, который имеет свои собственные правила.
Это один из самых дорогих городов России, стоимость квартир и домов в Сочи в несколько раз превышает среднюю по стране. Дороговизна обусловлена не только его уникальным расположением на побережье Черного моря, но и рядом других факторов.
Мы обратились к эксперту сочинского рынка недвижимости, чтобы понять, почему люди едут в Сочи и как выбрать идеальное жилье. В интервью юрист по сделкам с недвижимостью, ипотечный брокер Таисия Дейнега рассказала, как не попасться на удочку мошенников, почему не стоит экономить в Сочи на жилье и почему природа – причина выложить из кармана крупную сумму.
– Таисия, как давно вы живете и работаете в Сочи?
– В Сочи я живу и работаю с недвижимостью уже шесть лет. Переехала в Сочи с севера, из Карелии.
Рынок: цены на квартиры в Сочи, сезонность и развитие
– Таисия, как изменился рынок недвижимости в Сочи за последние два-три года? Выросла ли популярность жилья? Что на это повлияло?
– С 2020 года большое влияние на рынок недвижимости в Сочи оказала пандемия. В Сочи довольно быстро начали развиваться строящиеся объекты, очень активно пошли продажи.
Сказались не только сложности с выездом за границу, но и то, что у нас пандемия проходила чуть менее напряженно – сохранялись ритм и ощущения курортного города. Инвесторы почувствовали, что город будет развиваться.
В тот же период появились программы господдержки. Когда появился лимит в 3 млн рублей, застройщики стали создавать маленькие студии по 18-24 квадрата, которые затем стали нормой. До этого у нас площади жилья были в основном от 30-35 кв.м.
После Олимпиады стоимость недвижимости росла в Сочи стабильно – примерно на 25% в год. В 2020 году рост ускорился. Для примера: если еще в апреле 2020 года однокомнатную квартиру можно было купить за 3,5 млн руб., то в конце 2020 года она стоила уже 11 млн руб.
– А что с апартаментами? Они тоже стали развиваться на фоне пандемии?
– Апартаменты развивались и раньше как нежилые курортные помещения. Стоит уточнить, что это другой вид недвижимости, который пока у нас не определен на законодательном уровне. Законное строительство и активная продажа комплексов апартаментов начались относительно недавно – приблизительно с конца прошлого года.
– Какая средняя сумма сделки по новой застройке и старому фонду?
– В новостройках стоимость квадратного метра – от 400 тыс. руб. и до бесконечности. В более отдаленных районах Сочи стоимость может быть немного меньше. Что касается двушек и трешек, то предложений таких в принципе мало, и цена чуть ниже – от 350-380 тыс.
На вторичке цены чуть ниже, но зачастую такие предложения оказываются невыгодны покупателям из-за невозможности воспользоваться льготными программами кредитования. Иногда ипотека от застройщика с удорожанием оказывается дороже, и приходится возвращаться к вторичному рынку.
По частным домам, по-честному, ожидался более сильный спрос, но его не случилось. За последнее время даже снизилась цена на дома и земельные участки. В определенных районах можно найти и за 15 млн руб., но средняя цена – 30-35 млн руб. Надо быть очень внимательным, потому что в Сочи своеобразные природные условия, и должен соблюдаться определенный порядок строительства. Бывает так, что дом проще снести, чем перестроить. В любом случае, с домом придется произвести изыскания, перепроверять геодезию, перепроверять по документам, все рассчитывать. Участок на горке потребует серьезных вложений. В эконом-сегменте сложно найти хорошее жилье именно из-за вопроса безопасности.
– Как работает сезонный спрос в Сочи и есть ли он как таковой? Какие сезоны и промежутки вы бы обозначили?
– У нас в недвижимости нет ярко выраженной сезонности. Летом активность по сделкам чуть ниже, но она все-равно есть. Становится немного меньше предложений: в конце июля и начале августа люди готовятся к 1 сентября или просто берут отпуск.
Как и во всех регионах, в декабре в Сочи все активно стараются завершить сделки, потому что неизвестно, что будет в новом году.
– Какая разница в объемах продаж между самым топовым месяцем по продажам и самым тихим?
– В том и дело, что это небольшая разница: можно сосчитать на пальцах одной руки. Может, летом и риэлторы поспокойнее, потому что мы имеем возможность отдохнуть на море.
– Какой тип жилья пользуется наибольшим спросом у покупателей?
– Большим спросом однозначно пользуется новое жилье и строящееся. Кроме того, появились предложения от застройщиков в уже сданных домах, что для Сочи – редкость. В новостройках есть больше возможностей по господдержке, и многие люди все-таки хотят купить объект в комплексах нового поколения. Объекты точечной застройки пользуются наименьшим интересом.
У нас не так давно появилось требование по комплексному развитию территории. И, конечно же, новые комплексы очень сильно выигрывают по сравнению со вторичным жильем. В таких комплексах есть и детские площадки в достаточном количестве, и места для прогулок, строятся школы.
Особенности погоды и природы
– Из-за морского климата в Сочи очень влажно. Учитывают ли это застройщики, когда делают в квартирах ремонт под чистовую? Часто ли встречаются скрытые проблемы с плесенью?
– В отношении многоквартирных домов и апартаментов есть законы и требования, застройщиков довольно серьезно контролируют. Но в Сочи очень большое предложение по не совсем законным объектам – жилым помещениям. Как юрист я не рекомендую связываться с подобными объектами. Это так называемые жилые помещения. Такие многоквартирные дома продают не по закону, по незаконным договорам.
Плесень здесь скрыть довольно сложно: понадобится сумасшедшая генеральная уборка. Важно посмотреть, нет ли черных пятен в углах, темных разводов на потолке, плитке.
– Насколько активная застройка? Какие есть особенности?
– У нас нет очень большого количества строящегося жилья. Сейчас действует мораторий на возведение новостроек: оно возможно только с комплексным развитием территории. Для этого нужны большие земельные участки, которых в Сочи недостаточно: национальный парк с одной стороны и море – с другой, плюс зоны горно-санитарной охраны. В Сочи очень много зон, где строительство невозможно или запрещено.
Развитие города планируется только в прежних границах. Ограничения, возможно, и являются секретом успеха сочинской недвижимости: нет возможности строить много, как, например, в Краснодаре, Москве, Санкт-Петербурге.
– Насколько тяжело в Сочи сделать ремонт в квартире/доме? Как учитывать влажность?
– Важно, какие материалы используются для ремонта. Покупателям я бы рекомендовала обращать на это внимание. Недорогой ламинат класть нет смысла – такого ремонта хватит на пару месяцев, лучше всего на пол класть плитку. Всегда нужна дополнительная обработка стен, современные материалы, хорошая вентиляция. С последним, кстати, часто есть нарушения в старых домах.
– Учитывая природные и погодные особенности региона, как часто люди страхуют жилье?
– Природные особенности на объемах страхования не так сильно сказываются, потому что большинство случаев будут не страховыми. В Сочи не очень сильно развит рынок страхования. Разве что последнее время люди стали чаще интересоваться титульным страхованием. Но пока страховки – это в основном для банков и ипотеки.
Покупка: ищем жилье, избегаем самостроев и не экономим
– Как и где искать свою идеальную квартиру в Сочи? Где лучше смотреть объявления?
– В Сочи не особенно хорошо для продажи и покупки жилья работают общедоступные сайты вроде Авито, Циана, их используют в основном для аренды. Все эти сайты завалены фейковыми объявлениями: агенты стараются заманить клиентов заниженной ценой, а потом катают их на машине и не отпускают до тех пор, пока не уговорят на более дорогой объект. И очень часто так делают крупные агентства.
Причем эти фейки – топорные. Размещают фотографии европейских или американских вилл зарубежных звезд. Есть и фейки как искусство: подбирается квартира, максимально подходящая под существующий комплекс, устанавливается цена чуть ниже рынка.
По-хорошему, в Сочи ищут жилье через агентов, выбирая человека, который нравится и которому можно доверять.
– Возможен ли торг с сочинскими продавцами? Часто ли удается сбить цену? Есть ли какие-то хитрости/тонкости, как можно задобрить продавца в Сочи?
– Торг возможен. Конечно, бывало всякое: в 2021 году разговаривать было невозможно, это был рынок продавца. Тогда продавец отказывал даже, если ты внес недостаточную сумму задатка, а кто-то предложил большую цену. Сейчас ситуация устаканилась, стало проще договариваться.
Очень часто продавцы в Сочи не хотят указывать полную цену в договоре, потому что не хотят платить налоги. И это большая проблема. Стараемся объяснять покупателям и продавцам, что лучше включить сумму налога в стоимость и не нарушать законодательство. Где-то покупатели компенсируют часть налогов продавцам.
– Не секрет, что в Сочи есть проблемы с самостроями. Решаются ли они со временем? На что нужно обязательно обращать внимание покупателю из другого региона?
– Эта проблема постепенно решается. Администрация ведет активную борьбу с самостроями.
Даже при наличии решения суда это все равно очень опасно. Да и решения эти иногда выглядят странно. В целом я рекомендую даже не обращать внимания такие объекты. Если есть 4 млн руб., чтобы купить что-то невнятное, то лучше взять ипотеку и купить объект, который будет лучше расти в цене, лучше сохранится и, конечно, будет законным.
– Как понять, что перед тобой – самострой?
– К объектам со статусом жилого помещения (не имеющим статуса «квартира») нужно относиться с осторожностью. Даже решение суда не дает 100% гарантии безопасности.
По новостройкам однозначно могу сказать: если предлагают заключение предварительного договора или договора инвестирования на этапе строительства, то от объекта нужно бежать. Строящиеся объекты можно брать только по договору долевого участия.
– Легко ли получить одобрение по ипотеке в Сочи? Какие средние срок кредита и ежемесячный платеж?
– В Сочи довольно легко проходит одобрение ипотеки на крупные суммы. Обычно мы с клиентами оформляем на максимальный срок в 30 лет, и далее он погашает задолженность досрочно сокращением сроков или размера платежа. Средний срок погашения ипотеки в Сочи очень короткий: многие берут ипотеку, чтобы в дальнейшем перепродать объект. Особенно за 2020-2021 год было очень много ипотек, которые закрывались в течение полугода-года. Сейчас этот срок увеличился в среднем до 3-5 лет. В других регионах, в основном, все-таки гасят ипотеку за 7-10 лет.
– Пользуются ли популярностью программы господдержки?
– Популярностью пользуются господдержка и программы от застройщиков. Мы всегда ориентируемся на то, что самый выгодный вариант – это уложиться в лимит по господдержке.
– Из каких регионов вы чаще всего встречаете покупателей? Что именно привлекает их в Сочи? Как они ищут недвижимость?
– Чаще всего это покупатели из регионов с возможностью много заработать: Москва, Санкт-Петербург, Красноярск, Норильск, Дальний Восток, Сургут. Многие хотят заработать за небольшой срок на перепродаже. Для многих играет роль климат, для них мечта – жить у моря и вести такой образ жизни. Кто-то приезжает, заканчивая карьеру, за более спокойной и размеренной жизнью.
Приходят клиенты разными путями: кто-то уже испытав сложности с Авито. И с такими клиентами, кстати, сложнее работать: они все еще надеются найти что-то подешевле, приходится возвращать к реальности.
Мне ближе продвижение через соцсети: люди приходят ко мне, как к специалисту, они меня знают, им хочется работать именно со мной. Получается более дружеское и доверительное общение, люди готовы прислушиваться к профессиональному мнению.
– Отличается ли путь к покупке у приезжих и местных?
– Очень. Когда человек приехал из другого региона, он не знает рынка, города, районов, не знает всех нюансов. Приезжему человеку лучше искать специалиста, который понимает рынок этого конкретного города.
Местные же чаще ищут жилье через знакомых – здесь очень развито правило пяти рукопожатий. Люди знают, в каком конкретном доме хотят жить, знают проблемы. Местные ищут и на Авито – они знают уровень цен и элементарно могут сходить туда, где, как указано в объявлении, находится дом.
Инвесторы чаще находят своих агентов для долгосрочного сотрудничества– им нужно не только купить, но и продать.
– Какие советы вы можете дать человеку, который решил перебраться в Сочи из другого региона? Что нужно знать обязательно?
– Обязательно нужно иметь ввиду:
- Природные условия.
- Условия по законности объектов.
- Стоимость. В Сочи квартира не может стоить столько же, сколько в других городах. Нужно быть готовым платить и постараться не попасться на удочку мошенников, желая сэкономить.
