Можно ли взять две ипотеки одновременно?

Ипотека – долгосрочный займ, иногда и на 30 лет, и за это время в жизни человека случиться может всякое. Иногда возникает потребность купить другое жилье: чтобы перевезти пожилых родителей, отселить взрослого ребенка, приобрести дачу или просто в инвестиционных целях. Тогда и встает вопрос об оформлении второго ипотечного кредита. Главное, тщательно просчитать экономическую составляющую такого шага. В каких случаях банки одобрят вашу заявку на вторую ипотеку, мы расскажем в этой статье.

Возможна ли покупка двух квартир в ипотеку?

Российское законодательство не запрещает гражданам брать несколько кредитов сразу – в том числе ипотечных. Другое дело, что при нынешних процентных ставках необходим достаточно высокий уровень ежемесячного дохода, чтобы он позволял вовремя платить по всем обязательствам. На практике есть два варианта одновременной покупки двух квартир в ипотеку: когда оба объекта недвижимости прописаны в одном кредитном договоре и когда оформляется два разных договора – по одному на каждый объект.

Два объекта указываются в одном договоре

Такой вариант не афишируется кредитными организациями, но теоретически он возможен. Важно понимать, что обеспечительным залогом по ипотечному кредиту будут выступать обе квартиры. Такой вариант выгоден, только если ипотека оформляется по льготной ставке.

«Необходимо учитывать, что в случае, когда в одном ипотечном договоре фигурируют два объекта недвижимости, первоначальный взнос необходимо будет внести за каждый из объектов. Далее ежемесячный платеж будет единым, банк сам распределит средства по каждому объекту пропорционально его стоимости. Еще один минус такого варианта – то, что на время действия кредитного договора обе квартиры будут находиться в залоге у банка. То есть продать только одну из них, если возникнет необходимость, будет крайне сложно. Вывести из договора один из объектов можно, только полностью выплатив банку его стоимость», – объясняет ипотечный брокер Екатерина Банных.

Оформляются два разных договора

В этом случае необязательно, что оба кредита будут оформлены в одном банке – финансовые организации могут быть разными. Условия по каждому договору тоже могут отличаться, причем даже в рамках одного банка.

«Если кредиты оформляются один за другим, а не в один день, другой банк будет знать о наличии еще одной ипотеки – вся информация о вас передается в Бюро кредитных историй. Так что в этом смысле схитрить не получится. Но вот поискать наиболее выгодные условия можно. Например, вам могут одобрить большую сумму или дать более выгодный процент. Главное, чтобы ваш доход позволил вам оплачивать оба кредита», – уточняет эксперт.

Кому дадут две ипотеки одновременно?

Общие условия для получения ипотечного кредита, независимо от того, первый он или второй, не отличаются: гражданство РФ и регистрация по месту жительства или пребывания, возраст 21-60 лет (может отличаться в зависимости от банка), общий трудовой стаж от 1 года и от 3 месяцев на последнем месте работы. Но при увеличении суммы кредита риски банка увеличиваются, так что при одобрении второй ипотеки требования к заемщику будут выше.

1. Суммарная кредитная нагрузка не должна превышать 50% от совокупного дохода. Это главный и основной критерий, на который будет смотреть банк. То есть ежемесячные платежи по всем выданным кредитам должны составлять не более половины от дохода. Исключение составляют заемщики с высокими зарплатами от 500 000 руб. в месяц. В этом случае ПДН (показатель долговой нагрузки) может достигнуть 75-80%.
2. Кредитная история будет проверяться более тщательно. Если были просрочки по предыдущим обязательствам, особенно систематические, или есть задолженности – это повод для отказа.
3. Объекты недвижимости, на которые выдается кредит, и их собственники будут проверяться с особой тщательностью. Если у службы безопасности возникнут хоть какие-то сомнения, придется подбирать другой вариант.
4. Кроме самого заемщика, служба безопасности внимательно проверит организацию, в которой заемщик получает основной доход. Предпочтение будет отдано стабильной крупной компании с большим оборотом средств.

Когда нельзя взять две ипотеки?

Как уже говорилось ранее, законодательно нет ограничений на количество взятых кредитов. Но есть исключения. Это льготные ипотечные программы, в рамках которых ипотечный кредит выдается по сниженной ставке: семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, сельская ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека. Эти программы стали особенно актуальны в условиях высокой ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, высоких процентов по кредитам.

Поэтому в декабре 2023 года Правительством РФ было введено несколько ограничений:

1. Правило однократности: нельзя воспользоваться одной и той же льготной программой несколько раз. Например, нельзя второй раз взять IT или Дальневосточную ипотеку.

Исключение составила семейная ипотека, по которой кредит можно взять повторно, если соблюдено одно из условий:

• первый кредит по семейной ипотеке был взят до 23 декабря 2023 года;
• семейная ипотека была оформлена после 23 декабря 2023 года и полностью погашена, затем в семье родился еще один ребенок, приобретается жилье большей площади.

2. Что касается остальных программ, то получить другой льготный кредит можно только при условии, что предыдущий был выдан строго до 23 декабря 2023 года. Например, вы оформили IT-ипотеку в 2022 году, сейчас вы можете подать заявку на любую другую льготную программу (кроме IT).

Если же льготный кредит был выдан после 23 декабря 2023 года, то вторую льготную ипотеку получить не получится.

Выходом из ситуации будет вариант, когда одна ипотека оформляется по льготной программе, а вторая – на рыночных условиях.

«Имейте ввиду, что если вы уже являлись или являетесь в данный момент поручителем или созаемщиком по договору льготного кредитования, то вы не сможете второй раз использовать свое право. Ограничения по количеству льготных кредитов распространяются на всех участников кредитного договора. Именно поэтому я предостерегаю своих клиентов от участия в чужих ипотечных кредитах, выданных на льготных основаниях», – предупреждает Екатерина.

Как взять две ипотеки одновременно: инструкция

Рассказываем пошагово, как одновременно взять две ипотеки:

1. Рассчитать собственную платежеспособность. Для этого необходимо суммировать все имеющиеся доходы, которые вы сможете подтвердить документально, и рассчитать сумму ежемесячных платежей по обоим ипотечным кредитам (если есть другие обязательные выплаты, то их тоже придется учесть). Расходы должны составлять не более 50% от доходов. Дополнительно оцените все имеющиеся сбережения – эти суммы пойдут на первоначальные взносы (они платятся по обоим объектам). В идеале взнос должен составить 50% от стоимости недвижимости или около того – это повысит шансы на получение второй ипотеки.
2. Собрать документы в двух экземплярах, так как подаваться будут две заявки на два кредита. Причем не важно, в один банк подаются заявки или в два. Не забудьте предоставить справки обо всех доходах, которые у вас есть, в том числе по договорам подряда, от сдачи в аренду недвижимости, по дополнительному заработку и т.д.
3. После одобрения заявок необходимо подобрать подходящие объекты и собрать по ним документы. После предварительного согласования банк попросит провести оценку квартир в аккредитованных оценочных компаниях.
4. После окончательного одобрения объектов заключить кредитные договоры, оформить страховки и выплачивать кредиты согласно графику платежей.

В случае если из двух заявок в одном банке была одобрена только одна, можно подать заявку в другой банк.

«Важно понимать, что если вы подаете две заявки одновременно, то больше вероятность получить одобрение именно в разных банках. И дело не в том, что менеджеры разных банков не будут знать о второй заявке – уже после прохождения скоринга информация о вашей заявке попадает в межбанковскую информационную базу. Дело в том, что у каждого менеджера есть свой план по выдаче кредитов. Поэтому зачастую им просто выгодно одобрить вашу заявку. В рамках же одного банка у менеджера меньше свободы для маневров, поэтому и вероятность получить одобрения обеих заявок меньше. Свою роль играет и период времени, в который вы подаете заявку: в конце года вероятность одобрения самая высокая, тогда как в начале вообще стремится к нулю», – советует ипотечный брокер.

Дадут ли вторую ипотеку при наличии первой?

В случае, когда вы решили купить вторую квартиру или дом за городом и при этом еще не погасили предыдущий ипотечный кредит, главным препятствием будет кредитная нагрузка. Другими словами, ваш доход должен как минимум в два раза превышать платежи по кредитным обязательствам. Это основная причина отказа для выдачи второго кредита на недвижимость.

«В условиях высоких процентных ставок по кредитам значительно выросли и размеры ежемесячных платежей при сохранении прежнего уровня доходов. Зачастую становится сложно обеспечить даже один ипотечный кредит, не говоря уже о двух. Кроме того, есть информация о том, что планируют ужесточить показатель ПДН (предельной долговой нагрузки) с 50% до 30%. С учетом всех этих факторов вероятность одобрения второй ипотеки, к сожалению, стремится к нулю», – добавляет эксперт.

На втором месте по отказам – наличие просрочек по действующему кредиту. Банки внимательно отслеживают кредитную историю потенциального заемщика: если он позволил себе пропустить платеж, значит его финансовое состояние не так благополучно, как хотелось бы. А это существенный риск для банка.

В итоге, чтобы доказать банку свою надежность, вам придется очень сильно постараться и собрать максимально полный пакет документов.

Как взять вторую ипотеку при непогашенной первой?

Несмотря на то, что количество ипотечных кредитов, выданных одному лицу, юридически никак не ограничено, банки оставляют за собой право отказать в выдаче второго займа. Требования и условия предоставления кредитов прописываются во внутренних регламентах банка и могут отличаться в разных кредитных организациях.

Однако на практике главным условием для положительного решения будет достаточный ежемесячный доход.

Процесс оформления второй ипотеки ничем не отличается от оформления первой. Все требуемые документы необходимо предоставить в банк, который, в свою очередь, запрашивает кредитную историю потенциального заемщика, проверяет платежеспособность, стаж, оценивает недвижимость. Основное отличие – доход для оформления второй ипотеки необходимо показать выше, чем для первой, так как ежемесячные платежи по кредитам будут выше.

Как повысить шанс на одобрение второй ипотеки?

1. Максимально увеличить свой ежемесячный доход. Если есть возможность, устроиться на вторую работу. И обязательно собрать информацию обо всех источниках дохода, включая гонорары по договорам подряда, средства от сдачи в аренду недвижимости, доходы как самозанятого лица и т.д. Ежемесячный платеж по всем кредитным договорам не должен превышать 50% от дохода.
2. Снизить долговую нагрузку. Сделать это можно путем закрытия действующих кредитов и кредитных карт. Также можно уменьшить сумму займа либо увеличить срок ипотечного кредита
3. Идеально, если вы сможете предоставить справку 2-НДФЛ. Дополнительный доход можно уже подтвердить справкой по форме банка. И не предоставляйте справки от предприятий, деятельность по которым не ведется или крайне незначительна: служба безопасности проверяет всех работодателей.
4. Привлечь поручителя или созаемщика – это даст больше гарантий и снизит риски для банка.
5. Постарайтесь максимально увеличить первоначальный взнос. Взнос в 50% или около того значительно увеличит ваши шансы на одобрение второго ипотечного кредита.
6. Укажите, что вы готовы застраховать не только недвижимость, но и жизнь заемщика. Это необязательное условие, но подобный шаг не только повысит ваш рейтинг в глазах кредитной организации, но и даст возможность снизить процент по кредиту.
7. Если вы ИП или руководитель организации, отдайте на подпись собственные справки о доходах бухгалтеру или другому официально уполномоченному лицу, не надо подписывать их самостоятельно.