Страхование сделки при покупке квартиры

Купля-продажа квартиры требует не только значительных финансовых вложений, но и большой ответственности. Однако, несмотря на все усилия, даже самый внимательный и бережливый покупатель может оказаться втянутым в мошенничество или неприятные последствия. Дополнительные гарантии и защиту может дать страхование сделки при покупке квартиры.

Рассмотрим важность титульного страхования, его основные принципы и преимущества. Вместе с юристом по сделкам с недвижимостью, ипотечным брокером Таисией Дейнега и страховым агентом Татьяной Баженовой разбираемся, как защитить свои интересы в мире сделок и какие нюансы есть у титульного страхования.

Титульное страхование при покупке квартиры

По большому счету, титульное страхование покупки квартиры – это страхование риска утраты права собственности, чем оно и отличается от обычного. С обычной страховкой вы «подстилаете солому» в вопросе защиты конкретного имущества, а с титульным – право оставаться собственником объекта.

«Это довольно хорошая и полезная страховка. В то же время, проводя сделку, мы и так стараемся выявить все возможные риски, в результате которых она может быть признана недействительной, а покупатель – лишиться квартиры, и от рискованных сделок отказываемся. И если страхование титула не является требованием банка, то компании не готовы страховать, когда есть откровенные, серьезные риски. Это как со страхованием жизни: если есть хронические заболевания или у человека профессия, которая способствует потере здоровья или смерти, коэффициент страхования будет более высокий. С титульным страхованием также: если видят повышенные риски, то увеличивают ставку либо вообще отказываются страховать. Никто не работает бесплатно, здесь речь про рыночные отношения», – отмечает Таисия Дейнега.

Важно! Страховым случаем будет считаться, если вы утратили право собственности не по своей вине. Например, если квартиру продали мошенники или по решению суда.

Прекращение права собственности и утрату имущества должен подтвердить суд, а в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись. В частности, сюда относятся:

• признание сделки недействительной;
• признание прошлых сделок недействительными;
• истребование имущества из чужого незаконного владения.

Страхование при покупке квартиры в ипотеку

При разговоре про ипотеку нужно рассмотреть три варианта страхования недвижимости: имущества, жизни и здоровья, титула. В целом, полис ипотечного страхования требуют в каждом банке: без него могут либо отказать в кредите, либо значительно повысить ставку. При оформлении кредита на жилье могут потребовать покрытие какого-либо из рисков или комплексное страхование ипотеки.

Страхование титула не является обязательным, как, например, страхование имущества при покупке квартиры. По словам юриста Таисии Дейнега, таким образом «государство защищает нас от того, чтобы банки устанавливали кабальные условия». При этом для покупателя нужно индивидуально просчитать и понять, насколько будет выгодно титульное страхование, говорит эксперт.

«Титул страхуется на 3 года, а ставка уменьшается на весь период. Если ипотека берется на продолжительный период, как минимум от двух лет, то страхование титула с точки зрения экономии будет интересно. Снижение ставки даже на 1% существенно скажется на ситуации. Банки же требуют в формате рекомендации титульное страхование, чтобы обезопасить себя и вернуть задолженность. В первую очередь, банк защищает себя. Человек, по большому счету, после выплаты страховки остается с первоначальным взносом на руках, а отношения банка и покупателя возвращаются в начальную стадию», – поясняет Таисия Дейнега.

Как мы и сказали, отказ от оформления полиса может привести к серьезному повышению ставки и наоборот. И величина банка тут роли не играет.

Когда нужно страхование сделки при покупке квартиры?

Оформить титульное страхование нужно, если имеется одно или несколько из этих условий:

• частые сделки с квартирой/домом/участком;
• продажа квартиры по цене ниже рыночной;
• информация о судебных спорах с квартирой;
• продавец получил квартиру по наследству или сделка проходит по доверенности;
• продавец преклонного возраста и/или имущество принадлежит несовершеннолетним;
• у продавца имеются долги;
• в квартире прописаны и/или зарегистрированы посторонние лица;
• при любой сделке, когда требуется надежная защита страховой компании.

Как застраховать сделку при покупке жилья

Разбираем поэтапно, что происходит до, во время и после оформления полиса.

Этап 1. Подберите понравившееся и подходящее для покупки жилье

Найти квартиру или дом можно самостоятельно или с помощью специалиста – частного риелтора или работника агентства недвижимости.

Удостоверьтесь, что новое жилье можно будет застраховать, ведь титульное страхование распространяется не на все случаи. Например, страхование покупки квартиры на вторичном рынке возможно, а вот на первичном – нет. Можно купить, чтобы застраховать титул:

• какое угодно жилое помещение: комнату, апартаменты, квартиру, дом за городом;
• земельный участок с постройками или без;
• квадратные метры, не предназначенные для жилья, – даже завод.

Этап 2. Оцените выгоду от страховки

Большой плюс для покупателя – это дополнительная проверка рисков. На таком этапе нерадивый продавец попросту отступит, а сделка сорвется.

Титульное страхование поможет в следующих случаях:

• Когда продают чужую квартиру и исчезают с деньгами.
• Когда реализуют жилье обманным путем. Например, если после сделки один из собственников сообщил о том, что якобы не знал о продаже, и через суд мошенники получают квартиру и деньги.
• Если суд признал сделку незаконной (когда жена продала квартиру без согласия мужа, сделка совершена с недееспособным или человеком, который на момент сделки не понимал последствий своих действий).

Все прочие случаи не сочтут страховыми, будь то ураган, пожар или затопление.

Этап 3. Изучите жилье и документы

Проверить продавца вы можете самостоятельно, с юристом или риелтором. Делимся чек-листом:

• Сравниваем паспорт продавца и другие документы на недвижимость.
• Проверяем техпаспорт и квартиру на наличие незаконных и узаконенных перепланировок, переустройств.
• В выписке из домовой книги проверяем, кто прописан в жилье.
• Требует письменное согласие второго супруга, если покупаете квартиру, купленную парой в браке. Или просим продавца показать брачный контракт.
• В выписке из ЕГРН просматриваем информацию о собственниках, обременениях.
• Проверяем собственника и супругу по базе данных службы судебных приставов и базе банкротов.
• Будет не лишним поискать информацию о том, не выступали ли собственник и супруга ответчиками в судах, не являются ли они ИП или учредителями/директорами юрлиц. Если являются, понадобится дополнительная проверка.

Важно! Выписка из ЕГРН актуальна в течение очень короткого периода времени. Просите у продавца или заказывайте самый свежий документ с актуальными данными еще до осмотра жилья.

Этап 4. Идем к страховщикам с документами

Заявление и все документы по квартире и сделке подаются в страховую компанию. Что обязательно потребуется:

• паспорта всех участников сделки;
• проект договора купли-продажи;
• документ, который подтвердит, кто зарегистрирован в жилье;
• документы-основания по объекту (то есть на основании чего нынешний собственник владеет этой недвижимостью);
• документ, подтверждающий полный расчет по сделке.

Если последняя сделка по этому объекту произошла в течение последнего года, то лучше сразу взять документы по прошлой сделке с собой. С высокой степенью вероятности, в страховой их попросят.

«Андеррайтеры страховых компаний смотрят все документы, оценивают риски, делают запросы по самому продавцу. Например, обязательно проверяют наличие возможных рисков, не объявит ли продавец себя банкротом в ближайшее время. После этого выносится решение», – поясняет Татьяна Баженова.

Имейте в виду, что риски отказа в случае с добровольным (не ипотечным) страхованием несколько выше.

«Чаще всего такое случается, когда продавцы отказываются предоставить какие-либо документы или просто не могут», – отметила Татьяна.

Этап 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис

Конечно, лучше изучить несколько предложений на рынке страхования, чтобы выбрать наиболее подходящий и выгодный вариант. Обязательно просмотрите все условия и пункты в договоре со страховой. Например, там могут ограничить срок, когда вы можете обратиться за возмещение после наступления страхового случая.

В вашем со страховой компанией договоре обязательно будет указана сумма возмещения – она будет равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. При этом она не может превышать сумму ДКП.

В рамках комплексного ипотечного страхования тариф зависит от суммы страхования: это может быть сумма кредита или, например, сумма кредита, увеличенная на процентную ставку. В среднем это 0,12-0,2% от суммы страхования. Когда квартира приобретается без ипотечных средств, стоимость полиса составит около 0,3% от рыночной стоимости жилплощади. Как и с любыми другими видами страхования, чем больше рисков, тем дороже будет полис.

«Если соотносить с потерями, которые можно понести, это небольшие проценты и не такие уж большие суммы. Подстраховаться на все возможные моменты жизни сложно. Но титульное страхование – это одна из возможностей, потому что нет ни одного шанса узнать всю историю квартиры и человека по документам от продавца. Такой вид страхования дает возможность сохранить те деньги, которые вы вносите за квартиру», – отмечает брокер по недвижимости Татьяна Баженова.

Чаще всего полисы оформляют на три года, платить можно поэтапно раз в год или сразу. Есть также банки, которые ставят условием страхование титула при покупке квартиры на весь срок кредита: в таком случае оплачивать нужно будет раз в год.

Если застрахована не вся сумма, которая была передана продавцу, то как человек будет возвращать деньги, которые он заплатил из собственного кармана, история умалчивает.

«Компания страхует ровно на сумму кредита. Всегда можно застраховать и на оставшуюся сумму по договору купли-продажи. В таком случае будет полный возврат», – поясняет эксперт.

Этап 6. Заключаем ДКП и оформляем квартиру в собственность

Как только договор купли-продажи (ДКП) заключен, а вы оформили свое право собственности на жилье, страховка начинает работать. Все выплаты производятся в сроки, которые прописаны в договоре.