Как купить квартиру в доме по реновации?

С каждым годом в городах строится все больше и больше новых современных домов с удобными планировками, большими кухнями-гостиными, вместительными гардеробными, красивыми холлами и благоустроенными дворами. Но, к сожалению, таких домов не очень много в центральных и удобных спальных районах, где основная масса застройки – это старенькие хрущевки и брежневки. Чтобы решить эту проблему, была запущена программа реновации жилья. Что это такое и как купить квартиру в доме по реновации, рассказываем в статье.

Что такое программа реновации жилья?

Программа реновации жилья – это специально разработанная программа, в рамках которой старое ветхое жилье подлежит сносу, его жители получают возможность улучшить жилищные условия за счет переселения в новые квартиры, а на месте старого дома возводится новый. Кроме жилого дома предусматривается развитие социальной инфраструктуры района: строительство детских садов, школ, парков, дорог, площадок и т.д.

Изначально программа реновации начала действовать в 2017 году в Москве. А в конце 2020 года Государственная дума приняла законопроект о реновации по всей территории Российской Федерации. На сегодняшний момент такие программы действуют в нескольких регионах, в том числе и в нескольких южных городах.

Надо отметить, что в отличие от столицы в других городах России зачастую действуют две программы: программа развития застроенных территорий, в рамках которой сносят аварийное и ветхое жилье, и программа КРТ (комплексного развития территории). Основное отличие в том, что во втором случае предусмотрен не только снос и строительство жилого дома, а предполагается и развитие социальной инфраструктуры в микрорайоне. Кроме того, в этом случае под реновацию может попасть не только аварийное, но и жилье просто морально устаревшее.

Что будет на месте снесенных домов по реновации?

На месте демонтированных домов будут возведены новые жилые комплексы. Поскольку чаще всего это не один снесенный дом, то и строительство происходит в рамках комплексного проекта. Он включает не только новые жилые дома, но и спортивные и детские площадки, школы и детские сады, а также другие объекты инфраструктуры.

Если же на территории находятся дома, имеющие историческую или архитектурную ценность, они реконструируются и ремонтируются. В дальнейшем их будут использовать под офисы или другие нежилые цели.

Какое жилье дают по программе реновации?

После того, как дом включается в план реновации, за его снос должны проголосовать не менее 2/3 собственников квартир. Это главное условие для попадания дома в программу.

Что же касается правил предоставления нового жилья, то их два:

1. Новая квартира должна быть не меньше старой по количеству комнат и площади. В реальности площадь новой квартиры с тем же количеством комнат получается больше: в новостройках нежилые помещения (кухня, коридор, санузел, гардеробная и т.д.) значительно просторнее, чем в типовых домах советской застройки.
2. Новая квартира должна быть расположена в том же районе.

Если в квартире не проживают ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, а также несовершеннолетние, собственник вправе заменить предоставление квартиры денежной компенсацией.

Владельцам комнат в коммунальных квартирах предлагают полноценную однокомнатную квартиру.

Как при переселении купить дополнительные метры?

Несмотря на то, что зачастую общая площадь предоставленной квартиры оказывается больше, некоторые собственники готовы улучшить жилищные условия за счет увеличения количества комнат для проживания. Предусмотрена возможность доплатить за дополнительные квадратные метры или даже отдельную квартиру. В качестве доплаты можно использовать собственные накопленные средства, материнский капитал, различные социальные выплаты или воспользоваться ипотечным кредитом. Докупить дополнительные метры можно со скидкой 10%. Главное, чтобы суммарная площадь нового жилья не превышала 100 кв. м.

Важно отметить, что приобретение дополнительной площади может проводиться на условиях аукциона – если в течение 5 дней после подачи вами заявления найдется еще желающий купить заявленную квартиру.

Приобрести дополнительную жилплощадь можно в двух случаях:

1. Вы получили проект договора на равнозначную квартиру. До момента его подписания у вас есть 30 дней, чтобы собрать все необходимые документы, внести обеспечительный взнос в размере 100 тыс. руб. (сумма будет возвращена в случае отказа) и подать заявление в Фонд реновации на жилье большей площади. Заявление подается обязательно от лица всех собственников.
2. Вы подписали договор на новую квартиру и уже оформили право собственности. В течение 2-х лет у вас есть возможность приобрести еще одну квартиру со скидкой 10% в новостройках, входящих в программу реновации.

Можно ли купить квартиру в доме по реновации?

Квартиры в новых ЖК, возведенных на месте снесенных по программе реновации домов, – очень лакомый кусочек, поскольку чаще всего они находятся в районах с развитой инфраструктурой и с хорошей транспортной доступностью. Так можно ли купить квартиру в доме, построенном по программе реновации? Ответ – да. 

Купить недвижимость как в уже сданном доме, так и в строящемся, может любой желающий, но необходимо соблюсти определенную процедуру. Продажа в обязательном порядке осуществляется путем проведения аукциона на базе Единой электронной торговой площадки «Росэлторг».

Как купить квартиру по реновации в Москве, если ты не участвуешь в программе

Чтобы купить квартиру в доме по реновации, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Найти вариант квартиры на сайте Фонда реновации. Если дом введен в эксплуатацию, то есть возможность записаться на просмотр. Если объект еще находится в стадии строительства, то на сайте можно ознакомиться с планировкой и планом этажа.
2. Зарегистрироваться на площадке «Росэлторг» и создать там электронную цифровую подпись.
3. Собрать необходимые документы и подать заявку на участие в аукционе. При подаче заявки необходимо внести обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб. (не идет в зачет оплаты недвижимости).
4. За 1 рабочий день на почту придет уведомление о допуске к участию в аукционе.
5. В назначенный день принять участие в аукционе в режиме реального времени на электронной площадке «Росэлторг». Победителем признается участник, предложивший максимальную цену за квартиру. Шаг составляет 1% от стартовой цены недвижимости.
6. В случае победы в срок не ранее 10 и не более 20 дней с даты публикации итогов аукциона подписать договор купли-продажи или долевого участия и произвести оплату.
7. Зарегистрировать право собственности на новую квартиру.

«Обеспечительный платеж при проведении аукциона – это некая гарантия для организатора. Даже при том, что он возвращается всем участникам в полном размере. Исключение составляют победители (или единственные участники), если после проведения аукциона они отказались заключить договор. В этом случае платеж будет удержан в пользу организатора», – рассказывает директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.

Как купить квартиру в доме под реновацию?

Получение квартиры по программе реновации – процесс не быстрый. Не все собственники готовы ждать новое жилье несколько лет, кто-то желает улучшить жилищные условия уже сейчас. Поэтому на сайтах о продаже недвижимости зачастую можно встретить объявления о продаже таких квартир. Потенциальные покупатели же задаются вопросом, можно ли покупать квартиру, если дом под реновацию? 

Законом не запрещена продажа недвижимости в таких домах. Но есть ряд особенностей при приобретении квартир в домах под снос. Главное, на что стоит обратить внимание – это цена. Особенно, если вы намеренно ищете квартиру именно в таком доме и планируете за счет программы улучшить свои жилищные условия либо заработать на разнице в цене старого и нового жилья. Если цена сильно завышена либо в квартире сделан дорогой ремонт, вряд ли такая сделка принесет ожидаемую выгоду.

«Поскольку в каждом регионе есть свои особенности и под программу реновации попадают разные категории жилья, важно внимательно изучить документацию и обратить внимание на термины. Если дом относится к категории аварийного жилья и по нему уже есть решение государственной комиссии, то компенсация будет выплачена только в размере суммы, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, возможность купли-продажи объектов в аварийных домах может быть ограничена актом органов местной власти. Ветхое жилье обычно попадает под снос именно в рамках программ комплексного развития территорий – в этом случае покупка квартиры в таком доме может быть рассмотрена как инвестиция», – уточняет эксперт.

Какие есть выгоды при покупке квартиры в доме под снос и на какие нюансы стоит обратить внимание, расскажем далее.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве и какие есть риски?

В большинстве своем эксперты склоняются к тому, что покупать квартиру в доме под реновацию в Москве выгодно.

«Практика реновации в Москве показала, что новые квартиры, полученные жильцами взамен старых, больше по площади в среднем на 20%. В хрущевках, как правило, крохотные кухни, узкие коридоры, маленькие санузлы. В современных же домах таких проблем нет. Поэтому при сохранении числа комнат, площадь новых квартир все-таки получается больше. Второй фактор – это стоимость квадратного метра. В новостройках она всегда выше, чем в старом фонде. Таким образом, покупка квартиры в доме под реновацию может стать неплохой инвестицией», – отмечает эксперт.

Но чтобы не прогадать и действительно превратить старую квартиру в выгодное вложение, необходимо все тщательно взвесить и проверить. Ниже приведем риски, с которыми может столкнуться новый собственник:

1. Дом не внесен в программу реновации либо собственники еще не проголосовали. В этом случае есть риск того, что собственники проголосуют «против» – и прощай новое жилье.
2. В Москве программа прошла только первый этап, многие положения могут быть пересмотрены и скорректированы. Кроме того, всегда существует риск, что программа будет приостановлена или заморожена на неопределенный срок из-за сокращения финансирования.
3. От момента принятия решения о сносе до реального получения новой квартиры может пройти несколько лет.
4. Новая квартира может не оправдать ожиданий: окажется в неудачной с точки зрения инфраструктуры части района либо с некачественным ремонтом. Кроме того, необходимо учитывать, что новая квартира потребует вложений в ремонт и обустройство, даже если сдается с чистовой отделкой.
5. Владельцы квартир в домах под реновацию могут сознательно завышать стоимость квартиры.

«Кроме вышеназванных, не стоит забывать о рисках, с которыми могут столкнуться все покупатели недвижимости. Я говорю о юридической чистоте квартиры. Прежде, чем принимать решение о покупке, необходимо проверить, нет ли в отношении собственников исполнительных производств или банкротства, количество прописанных, есть ли несовершеннолетние собственники и прочие юридически нюансы. Кроме того, если вы не располагаете собственными средствами, то купить квартиру в доме под реновацию в Москве в ипотеку вряд ли получится – не все банки готовы брать в залог такое жилье» – дополняет риэлтор.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Найти новую квартиру для покупки вы можете на сайте «Акварто», где собраны все объявления о продаже жилья с самых крупных досок.

Настройте удобные фильтры – город, цену, год постройки дома, наличие лифта – и сервис покажет список из подходящих под ваши запросы квартир.