Как обманывают риэлторы при покупке квартиры?

Риэлторов много, конкуренция среди них высокая, поэтому многие не стесняются применять различные уловки, чтобы больше заработать. Клиенты из-за этого могут соглашаться на меньшее и переплачивать. Выяснили, как обманывают риэлторы при покупке квартиры и как не попасться на их уловки.

Отличие обмана от мошенничества

При общении с риэлтором и покупатель, и продавец рискуют быть обманутыми. При этом есть 2 варианта: реальное мошенничество и неочевидная хитрость агентов по недвижимости. В чем отличие?

• В худшем случае можно нарваться на мошенника, который, например, возьмет предоплату за свои услуги и перестанет выходить на связь. По факту этого и аналогичных инцидентов возбуждаются уголовные дела, если пострадавшие идут в полицию, и аферисты могут понести наказание по всей строгости закона.
• В лучшем случае (хотя это сложно так назвать) покупатель или продавец недвижимости сталкивается с недобросовестным риэлтором, который действует в своих интересах, лукавит, преувеличивает или обманывает, но при этом не нарушает закон. Привлечь его к ответственности нельзя, но пострадать и заплатить за свою невнимательность придется. К таким схемам относятся, например, искусственно созданный ажиотаж вокруг квартиры, показ недвижимости, несоответствующей фото, или получение оплаты услуг и с продавца, и с покупателя.

Рассмотрим подробнее, как риэлтор обманывает покупателя.

Подставные покупатели

Наиболее частая схема обмана – создание искусственного ажиотажа вокруг квартиры, который стимулирует покупателя поскорее принять решение и заключить сделку. Риэлтор может пойти двумя путями: первый – пригласить на просмотр подставных людей в то же время, что и реального покупателя, и сказать, что объект достанется тому, кто окажется шустрее и решительнее. В страхе потерять квартиру покупатель согласится на сделку и может упустить из виду некоторые детали и нюансы, которые при обычных обстоятельствах могли бы стать причиной отказа.

Второй путь примерно аналогичный, только риэлтору даже не нужно нанимать «актеров». Специалист по недвижимости просто сообщает, что на квартиру уже есть покупатель, готовый прямо сейчас внести задаток. Дальше все по той же схеме: человек буквально выпрашивает продать квартиру именно ему.

Нельзя сказать, что это именно то, как риэлторы обманывают покупателей квартир, но все же в такие моменты они используют уловку и заставляют потерявших бдительность клиентов поскорее согласиться даже на тот вариант, который, быть может, не самый лучший.

Секретные базы

Еще одна хитрая замануха агентов по недвижимости – убедить покупателя, что у него есть доступ к секретной базе квартир, которых нет в открытых источниках. Ожидая увидеть явки и пароли безупречных объектов, покупатель соглашается сотрудничать, но оказывается в дураках. Вот почему.

Если вы заключаете договор с таким «секретно осведомленным» экспертом, можете не обратить внимание, что в его услуги входит помощь с поиском недвижимости, но не 100% гарантия результата. То есть вы получите список, допустим, из 10 квартир. Если ни одна из них вам не понравится, это ваши проблемы – риэлтор свою работу выполнил. Очевидно, что в таких случаях деньги за нее вы уже либо внесли в качестве предоплаты, либо обязаны будете отдать по договору, поскольку невнимательно его прочитали.

Эта схема еще и пример того, как риэлторы обманывают продавцов квартир. Только в случае с продавцами они уверяют, что быстро смогут найти покупателя, заключают хитрый договор и… бездействуют. Продавцу регулярно звонят, интересуются квартирой, возможно, приходят на просмотры, но покупать не торопятся. Тем временем риэлтор получает деньги за высокий спрос на квартиру и терпеливо ждет, когда срок действия договора истечет.

Ложь в объявлениях

Недостоверная информация в объявлениях делает квартиру более привлекательной для покупателя. Он читает описание, видит фото и понимает, что его ждет хорошая, светлая квартира в новом доме со свежим ремонтом и прекрасной придомовой территорией. Разумеется, на просмотре он видит иную картину, но проблема может быть в том, что риэлтор уже получил свои деньги за работу, сказав, что работает только по предоплате. На квартире выгородить себя он может разными способами:

• Заявить, что та квартира уже продана, но эта ничуть не хуже, если не лучше.
• Провести осмотр только в удобное время, когда не все проблемы объекта видны. Например, если в доме шумные соседи, то днем их слышно не будет.
• Переложить вину за недостоверные данные и фото на продавца.

Ложь в объявлениях – пример еще и того, как риэлторы обманывают продавцов. Предположим, владелец квартиры сделал какие-никакие фото, написал честное объявление, но звонков совсем не получал. Он решил обратиться к агенту по недвижимости, который изменил описание и загрузил чужие фото. В итоге продавец получает кучу звонков, радуется такому спросу, благодарит риэлтора за плодотворную работу и отправляет ему деньги. Только вот радость длится до того момента, пока покупатель не придет на просмотр и не увидит совершенно другую квартиру, отличающуюся от роскоши в объявлениях. 

Ценообразование

Уловка с ложным ценообразованием одинаково хорошо работает и на продавцах, и на покупателях.

• Как обманывают риэлторы при покупке? Вы находите отличную квартиру за 5 млн рублей и говорите, что согласны ее купить. Но агент по недвижимости, опираясь на свой многолетний опыт, уверяет вас, что это очень дорого, и предлагает поторговаться до 4,5 млн. В итоге ему удается сбить цену, и вы безмерно рады, в то время как изначально объект и стоил 4,5 млн рублей.
• Как обманывают риэлторы при продаже? По аналогичной схеме агенты общаются и с продавцами, только говорят им, что покупатель согласен только на 4,5 млн. Продавец уже хочет поскорее заключить сделку и соглашается уступить в цене, хотя покупатель готов купить квартиру и за изначальную стоимость. Сообщая продавцу и покупателю разную информацию, специалист по недвижимости забирает разницу в полмиллиона рублей себе.

Есть и другая хитрость, когда риэлтор берет деньги за сделку и с продавца, и с покупателя.

Показы на контрасте

Риэлторам выгоднее быстрее продать ту квартиру, которая долго не продается. Поэтому они зачастую устраивают показы на контрасте, проводя покупателя сначала по самым убитым квартирам. Покупатель в шоке от столь убогих вариантов, поэтому, когда оказывается в той самой непродаваемой квартире, считает ее очень даже неплохим вариантом и соглашается на сделку.

Стоит оговориться, что не всегда итоговая квартира плохая. Она может быть в отличном состоянии, но, например, не подходить покупателю по одному или нескольким критериям. Однако на фоне предыдущих вариантов объект кажется идеальным, что побуждает как можно скорее подписать договор купли-продажи.

Как работают добросовестные риэлторы?

Как обманывают риэлторы при покупке квартиры, мы разобрались. Теперь надо узнать, как распознать хорошего специалиста и на что обратить внимание? 

«Хорошего специалиста видно сразу: он уверенно себя ведет, грамотно отвечает на вопросы и строит диалог. Прежде всего, лучше обращаться в крупные компании, которые много лет на рынке. Частников и агентства-однодневки лучше обходить стороной. В хорошем агентстве вам предоставят портфолио сотрудников для ознакомления, дадут почитать отзывы и при необходимости контакты продавцов и покупателей, которым помог риэлтор. Перед первой встречей лучше почитать о недвижимости побольше и задать вопрос специалисту: если он хорош в своем деле, без труда и заминок ответит даже на сложные вопросы, не будет увиливать от ответа и мямлить. Новичок отвечает уклончиво, долго думает, уходит от ответа. Профи грамотен в вопросах по недвижимости, отвечает быстро, четко и по существу», – отмечает агент по недвижимости Валерий Жайков.

Как правильно выбрать риэлтора

Вот еще несколько важных критериев, которые помогут отличить хорошего риэлтора от плохого и недобросовестного.

• Чем слаще и привлекательнее условия, тем больше они должны вас настораживать. Если вам обещают найти идеальную квартиру за откровенно низкую стоимость и за пару дней, можете быть уверены, что вас пытаются обмануть. Профессионал честно скажет, что поиск подходящего объекта может растянуться на месяцы, соответственно, его работа не может быть дешевой (намного ниже средней стоимости по рынку). Также вас должны предупредить, что недвижимость, которая на 100% соответствует вашим ожиданиям, – большая редкость, и спросить, готовы ли вы, например, рассмотреть другие районы и какие, или въехать в жилье на пару этажей выше желаемого.
• Грамотный специалист не побоится заключить договор и предложит это сам, будь то частное лицо или представитель агентства. При заключении договора обязательно внимательно вчитывайтесь в каждое слово и задавайте вопросы. Убедитесь, что в договоре перечислены все оговоренные услуги, чтобы потом не оказалось, что вы подписались только на консультацию и помощь в поиске недвижимости.
• Риэлтор заинтересован в продаже/покупке квартиры, поэтому всегда на связи и не пропадает. Если сотрудник не отвечает на звонки, не проявляет инициативу, не отвечает на сообщения и не предоставляет отчетность по проделанной работе, откажитесь от взаимодействия.
• Вас не должны торопить, подгонять и стимулировать к сделке. И здесь речь не только о попытках попросить вас быстрее поставить подпись, но и о таких фразах, как «вы лучше ничего не найдете», «тогда эту квартиру купит другой покупатель», «зря отказываетесь». Все это может быть одним из способов, как обманывают риэлторы при продаже квартиры и ее покупке.

Как заключить договор с риэлтором?

Зная, как обманывают риэлторы при продаже квартиры продавцов и покупателей, можно сделать вывод, что взаимодействовать со специалистом лучше только по договору. Есть несколько правил при составлении документа:

1. Когда заключаете договор, убедитесь, что в нем отражены все оказываемые услуги и их стоимость. Есть специалисты, которые помогают только найти квартиру, есть те, которые только устраивают просмотр и проверяют документы. Также есть риэлторы, которые всю работу по поиску, просмотрам и проверкам берут на себя. Все это должно быть указано в документе.
2. Договор подписывается сразу после того, как вы решили сотрудничать. Когда покупатель/продавец и риэлтор договорились работать вместе, обсуждаются условия, вносятся в договор, после чего документ изучается и подписывается сторонами.
3. Договор должен быть подписан в двух экземплярах, один из которых остается у специалиста, другой у клиента.
4. Чем точнее и четче прописаны права и обязанности сторон, тем лучше для всех. Например, если вы хотите, чтобы риэлтор отчитывался о проделанной работе, укажите, как часто это должно происходить (раз в день или раз в неделю) и каким способом (по телефону, лично, в мессенджере).

Обычно договор включает следующие пункты:

• дата составления (подписания);
• полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
• ФИО клиента, его адрес и паспортные данные;
• наименование услуги (поиск покупателя, поиск квартиры, поиск арендодателя или арендатора);
• обязательства риэлтора (поиск вариантов, каких именно и по какой цене, организация просмотров, проверка документов и юридической чистоты квартиры и пр.);
• стоимость услуг и способ оплаты (предоплата, постоплата, оплата частями, фиксированная стоимость, % от продаж, наличными или на банковский счет);
• срок исполнения обязательств риэлтором.

Договор может включать и другие пункты – все обсуждается индивидуально, потому что случаи у всех разные, как и запросы, требования, сроки и условия.

Если вы опасаетесь, что не получится безопасно купить или продать квартиру, так как обманывают риэлторы даже по договору, привлеките юриста для изучения документа и подписывайте его только после того, как юрист одобрит текст договора.

Работа с риэлтором всегда таит риски как для продавца, так и для покупателя, поэтому будьте внимательны как в поиске специалиста, так и в подписании договора. Благодаря этому можно будет избежать обмана от риэлтора при покупке квартиры.